在刚刚过去的2020金融街论坛年会上，北京大学经济学院院长董志勇在会上表示：房地产市场仍然是中国未来经济发展的一个支柱企业，他们有很多困难，但目前为止我个人觉得并没有泡沫，不要任何时候都要污名中国房地产市场。董志勇的观点很明确，就是认为房地产行业没有泡沫，现在房价出现下跌是因为目前房企遇到了很多困难，并不是由于存在泡沫的原因。但是这个观点和现如今人们对房价的看法有很大的分歧。

现如今房价动不动就是上万、几万甚至十几万，一线城市房价过10万的楼盘非常多，就是三四线小城市的房价过万的都不少，一些经济不发达的小县城房价也能达到七八千元。反观现在的居民收入，比如北京2019年北京年均工资超16.6万元，上海超14.9万元，深广相差不多在12万元上下。这4个一线城市的平均工资虽然高，但是这里的房价更高，一年的7收入似乎只能在当地购买2㎡的房子。而对于很多经济不发达的小县城，3000多元的月平均工资也和七八千的房价差距非常大。所以不管是在一线大城市还是在四线小县城，想通过正常的工资水平买房子基本上不可能，这样的房价不存在泡沫吗？大家可以用自己的常识来判断一下房地产行业是否存在泡沫。

其实，房地产行业到底有没有泡沫，各个专家的观点也各不相同，甚至有些专家的观点截然相反。

认为房价没有泡沫的看涨派：

比如北京师范大学教授董潘，他认为房地产行业不但是国民经济的支柱，还是先导产业，到现如今人们还找不到替代品。同时他认为中国房价还很低，未来还需要继续上涨，城市人口之所以那么多，就是房价太低了，如果北京房价涨到80万/㎡，北京人口就会减少很多。

还比如房改专家孟晓苏认为，目前没有房子的刚需群体还很庞大，住房资源紧缺是普遍现象，现在调控政策压抑了人们的购房需求。

认为房价有泡沫的看跌派：

比如人行原副行长吴晓灵，她认为：房地产行业在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

还比如著名经济学家李迅雷，他认为现如今人口的流动已经从“农村流向城市”转变为了“城市之间流动”，城市之间的人口流动不足以支撑房价继续上涨。

在笔者看来以上专家的观点其实都各有道理，只是从不同角度来看待现如今的楼市罢了。根据今年央行给出的数据，全国96%的城镇家庭都有房子，而且户均1.5套，远高于国际1.1套的平均水平，所以说住房过剩、楼市有泡沫没有问题。但是没有房子的人确实还有很多，根据国家统计局统计，全国大约有2亿人在租房居住，所以说刚需群体还很庞大也没有问题。这看似相互矛盾，其实也很简单，就是因为大量的住房资源都被囤积在极少数人手中。

比如有机构统计2019年A股上市公司的上半年的财报，统计出A股有1800多家公司共持有房产近133万套，这还仅仅只是在A股的上市公司，中国更多的公司还没有上市或者在其他地区和国家上市，这些公司投资的房产可能更多。还有各种炒房团和炒房客，比如最出名的温州炒房团，当年温州炒房团所到之处，房价立竿见影地上涨，可见其购买力和影响力多么庞大。所以说，中国目前不缺房子，就算是一二线热点城市现如今都缺房子，大量房子都在炒房客手中空置着，这也就导致了市场上住房资源依然紧张的现象。

根据西南财经大学房屋空置率调查报告显示：中国城市家庭的空置率高达22.4%，城镇地区空置住房大约为4898万套。一线城市空置率大约为16.8%，而二线城市和三线城市的空置率更高，分别为22.2%和21.2%。可以看出在过去几年，并不缺房子，只是市场上缺房子而已。

但是现如今却不同了，今年以来楼市风向急转直下，房企们资金链紧张、销售业绩不佳，调控政策再度收紧，央行严查违规资金流入楼市，同时又出台了“三条红线”限制房企融资。所以今年以来，房价总体有下行趋势，人们也普遍开始看跌房价，很多准备购房的人都开始持有观望态度，等待房价的进一步发展。在二手房市场，二手房房源大量激增，全国大部分二手房市场都出现了有价无市的现象，这说明炒房客现如今不再看好未来房价发展，开始大量抛售所持有的房产。但是现在由于调控政策的原因，大部分有购房能力的人都没有购房资格，有购房资格的刚需购买力又不足，这导致现在二手房市场上有价无市，看似房价没有下跌，但不降价又根本卖不掉房子。所以，总体来看，二手房房价其实下跌不少。

咱们再谈房地产行业的泡沫，不能说房地产行业没有泡沫，现如今的房地产行业中有投资、有消费，当然也有建设，所以不能是没有泡沫，也不能说全是泡沫。房地产行业看似是建房子的实体行业，但是由于是房企从银行贷款融资，购房者也从银行贷款买房，这导致房地产行业其实算作金融行业，风险已经转嫁到了金融市场。一旦房地产行业出现问题，不但会影响其上下游的实体经济，还会对金融市场造成冲击。为此，最近两年央行也一直在严查违规资金流入楼市，今年更是出台“三条红线”要求房企降低负债率，以此来降低房地产行业发生金融风险的概率。

在过去近30年里，房地产行业对经济发展的贡献有目共睹，但是现如今其存在的问题和对社会和实体经济造成的危害也不能忽视。现在房价那么高，不仅仅对企业和实体经济造成了挤压，对居民的正常生活也造成了影响。对于这么高的房价，说没有泡沫可能大家都不会相信。但是总体来说，现如今的房地产行业正在稳定、回归合理水平，房地产行业的泡沫也正在被慢慢挤压出去。

一个城市只有房价回归合理水平，城市才能吸引更多的人才和企业，这样的城市才更具有活力和竞争力，发展潜力会越来越大！

来源：房产新谈