历史上第一次，在经济下行周期房地产不仅没有扛起稳增长的大任，反而成为经济的拖累。当前房地产问题仍然在发酵中，房价下跌、成交萎缩、楼房烂尾、银行坏账、断贷断供以及地方政府财政严重吃紧等问题，或许才刚刚开始。

问题已经发生，时间不能倒流。在既有的初始条件下，不要浪费这一次房地产“大变局”，当务之急做的事情有两个：一是稳住大局，可由中央统一安排各地发行房地产不良资产收购专项债，做“最后买房人”回购烂尾楼等不良资产，让风险处于可控范围之内，不能让其引发巨大的系统性风险，从而影响国家的金融与经济安全；二是借着机会抓紧推动房地产转型，降低中国经济对房地产的过度依赖，顺势促进房地产的规范化经营和中国经济的高质量发展。因为房地产仍然是中国经济的国民支柱行业，但发展的模式一定要改变，过去那种“高土地流转+高债务密度”模式显然已经不可持续。

客观来看，我们一直强调的“房住不炒”，是一种理想状态。在中国当前处于金融和货币深化阶段，让房地产不具有金融投资和财富储藏功能，在现阶段是不现实的。只要房地产有金融属性，某种程度的投资甚至“炒房”就在所难免。而且就像炒股一样，很难区分购置房产是为了住还是为了“炒”（2018年官方曾主张过“股投不炒”，结果造成了一定程度的流动性危机）。大部分时候这两种属性是联系在一起的。就像只让货币具有交易功能而不具有价值贮藏功能一样，让天然具有抵押品属性和金融属性的房子不能投资，都是不现实的。

另外，对中国的房地产来说具有的最大的一部分，并非是金融属性，而是财政属性。当房地产发生危机的时候，肯定会引发地方财政危机。房地产转型的根本是地方财税体制的转型。一旦土地财政落幕，地方政府必须大幅节约开支、精兵简政、转岗下岗等改革措施以继续维持预算平衡；但大多数时候，基层政府为了弥补财政缺口向实体经济加征税费，这会严重的激化社会矛盾而影响稳定。关于这一点要有清醒的认识。

三条红线”从根本上并非治理房地产，因为如果针对的是房价过高，那应该在供给侧鼓励房企多造房子以平抑房价。“三条红线”根本上是治理过高的债务，同时倒逼房地产释放库存以稳定房价。但是没想到的是，房企的资产负债表如此脆弱，也没想到债务和信用的“多米诺骨牌效应”。迄今为止，几乎所有的民企房企陷入了偿付危机，烂尾楼遍地，预售资金亏空，带来的不仅是金融风险，还有更深层次的社会信用和稳定问题。

当前房地产处于史无前例的深度调整状态，中国经济也在没有房地产这个最大引擎的情况下“空转”了近一年。从我的观察和判断来看，房地产引发的问题还没完全显现，未来半年可能将集中在以下三个领域出问题：

一是房地产企业的债务违约问题，烂尾楼问题，预售资金的滥用问题等，当前还没有完全暴露和出清，接下来的半年压力可能继续增大。

二是地方政府土地流拍和底价转让，造成财政持续紧张，集中偿付期下，相应的城投债和平台贷款质量恶化问题也会越来越大。

三是居民部门的资金链与现金流压力问题。法拍房数量继续攀升，房产原本具有的变现能力大打折扣，严重削弱了居民的生活保障，尤其是严重打压了社会预期，让消费支出也会陷入低迷。

这次房地产大变局是前所未有的，出现了极大的转型阵痛，有些风险还在暴露中，很难说不会继续恶化。但事已至此，变局已经进入深水区，很多代价已经付出，那倒不如顺势推动转型，通过“危机—变革”的制度变迁动力学模式推动新旧动能转换，在中国经济产业去房地产化的同时实现可持续发展。当前可以借势推动两大领域的变革：

第一个是财政去土地化，也就是让地方政府逐渐摆脱对土地财政的依赖，这是早晚的事情，长痛不如短痛。这需要地方政府：一是节流，精兵简政，做供给侧改革，大幅减少不必要的财政供养人员；二是开源，加大招商引资的力度，通过产业培育良性税源，这也需要中央地方的分税制做出新的利益分配。在当前房地产本身陷入低迷的状态下，不建议征收房地产税，转型期的大额财政缺口还是要集中规范发行地方债，这也恰好解决当前的资产荒问题。

第二个是土地去杠杆化，改变过去预售制下的高速度流转+高债务密度模式，实现房地产的规范化、高质量发展。在房价不断高企，土地成本也断提高，利润率持续下降的情况下，房地产企业为了最大化的攫取利润，采取了快速流转模式。这种模式导致了两方面不好的后果，一是为了多拿地、快开发，借了过多的债务；二是缩短了工期，降低了房屋质量，增加了维权事件。这些都不是规范发展，通过这次大治理，顺势让房地产行业进入规范发展轨道，一些过去由于房价过高无法推行的创新产品，比如房地产REITs、资产证券化和以房养老产品等，现在或许是加快研发的时间窗口期。

总之，这次房地产“百年未有之大变局”，叠加世纪大疫情，正让中国经济、金融、社会面临前所未有的压力，但也加速了中国经济社会的转型。这个过程已经持续了一年多，现实给我们带来的启示是，中国经济的发展仍然离不开房地产，但过去那种模式一定无法持续。因此我们不能浪费这一次房地产大变局带来的各种后果，借此机会推动房地产发展模式的转型。只有房地产转型成功了，中国的高质量发展路径才有可能实现。

（作者为西泽研究院院长、教授）

来源：第一财经