01 从“座谈”到“会商”，传递出哪些信号？

7、8月以来，房地产相关的会议接连不断。据8月28日住建部官网消息，8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市有关负责人参加会商。

幸福策评：6城被“点名”，新一轮楼市调控或将到来

此次会议传达的内容，其实并不新鲜，依旧围绕“房住不炒”的总基调，然而这次被叫去开会的城市，颇为看点。在这6个城市中，除了成都是新一线城市以外，也有银川等三线城市，但相类似的是，它们都有楼市过热的倾向。

成都楼市过热很好理解，毕竟作为新一线城市的领头羊，加上成渝双圈建设的利好，经济发展状况向好，同时人口也处于不断流入的状态，房价自然快速上涨。而像沈阳、长春，虽然发展势头不如成都，但作为省会，也是全省重要的人口聚集地，加上城市扩容和地铁铺开，在一定程度上拉高了房价。

值得一提的是，此次被“点名”的银川，在今年上半年，房价涨幅达到了23%，位列全国第5名。根据2019年数据显示，银川全年全市地区生产总值比上年增长6.3%，总体量在2000亿出头，年末全市常住人口229.31万人，比上年末增加4.25万人。经济和人口基本面都不算好，但由于银川之前的涨幅小，交易激活后易反弹，而且近几年银川的高铁等基础设施在快速完善，所以房价有了上涨的动力。

早在今年7月的房地产座谈会中，就已约谈了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙在内的10个城市。时隔一个月左右，再次点名6个城市，收紧调控的信号意义，无疑相当明显。

来源：西部之城事

02 无锡周末低调升级调控，却让楼市炸开了锅

从今年四月开始，长三角城市圈的楼市成交面积及成交均价双双加速回暖，无锡的新房和二手房市场也出现了过热的苗头。

8月30日，无锡发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，涉及从土地到购房的多个环节，既从严执行限购，又对购地、购房资金开展核查。

幸福策评：继“深八条”之后，无锡新政也给楼市泼了盆冷水

业内人士称，此次无锡出台的楼市调控新政是实打实的给房地产市场一记重拳，可与7月15日出台的“深八条”在“史上最严调控”的名头上争个高低，而非只是花拳绣腿。然而很多人不能理解的是，为什么是无锡？无论是在7月24日的10城房地产座谈会中，还是在8月26日的6城会商会上，都没有无锡的身影，而且无锡只不过是一个地级市。

让我们来看几组数据：从2019年3月起，无锡新房涨了足足有17个月；2020年7月，无锡新房价格环比涨幅1.3%，高居全国第四位；二手房房价环比涨幅为1.2%，在全国70城中位居第五。此外，无锡的地价上涨，频频冲破红线。今年上半年，无锡30幅涉宅地块成功出让，面积约210.12万方，总金额达446.57亿，成交宗数、成交金额以及楼面均价在近5年中达到最高值。和2019年同期相比，成交面积上涨74.23%，成交金额增长112.7%，楼面均价上涨12.3%。这也就无怪乎无锡对限购加码、对调控升级。

在无锡的楼市调控新政中，涉及五个方面：加强土地市场管控；支持居民合理自住需求；坚决遏制投机炒房；整顿规范房地产市场秩序；加强房地产市场监测分析。其中，在个人住房转让增值税征免年限调整、限制离婚购房、打击炒作学区房概念等方面与“深八条”都有相似之处。

然而，无锡明确提出了“停止执行疫情期间商品房预售许可及资金监管方面的纾困政策。”这应该是全国正式取消疫情期间扶持政策的第一例。此前，在2月12日时，无锡曾发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情 保障城乡有序建设的政策意见》，给予了房地产行业一系列利好。但当新规出台，这些利好自然也就失效了。

未来通过税收、差别化的房贷首付和利率来调节楼市，将会越来越普遍。同时控制房价也不是部分城市的事情，而是一个全国性的行为，“以房刺经”的念头需要收起来了。

来源：米宅

03 房地产发展逻辑已改变，4类房子更容易升值

有的专家认为，近些年来，随着房地产市场的快速发展，各地住房或多或少出现过剩现象，当供过于求之后，房价调整是迟早的事情。然而有的专家则认为，我国的城市化率才刚刚过60%，而发达国家的城市化率则在80%左右，二者之间仍有一定的差距，因此房价会放缓但不会停滞。

幸福策评：新趋势下，这些房子将成“真黄金屋”

对房子未来趋势看法出现分歧，恰好也说明了我国房地产的发展逻辑正在发生改变。那么，目前房地产都面临哪些新趋势呢？

1.总量过剩与结构性短缺并存

根据相关数据显示，截至到2018年末，全国城镇居民住房人均建筑面积为39平米，按照我们户均家庭人数3人算，平均每套房子大概在110平米左右。然而在北上广深等大城市，显然达不到这个标准。一众的“北漂”“沪漂”等在所在的城市还没有房子，但在老家却可能有空置屋。简言之，有的地方还缺房子，但有的地方已经过剩了。

2.城市人口流动进入新阶段

随着城镇化的成熟，人口流动除了从农村流向城市以外，还多了一个小城市向大城市及都市圈的流动趋势，并且在人才政策、户籍政策的加持下，这种趋势正在加速。

3.改善代替刚需成为主流

在今年4月份央行的报告中显示，我国96%城镇居民家庭有房，但楼市仍然过热。大多数人并不是没房子，而是想要更好的房子。未来刚需主导住房市场消费将逐渐成为过去，取而代之的是改善需求。

在上述的趋势下，市场既不会像有些专家说的进入冷淡期，也不会继续高歌猛进，因而也不是所有的房子都还具备潜力。那么，未来哪些房子依然会是“香饽饽”呢？

1.年轻人首选：地铁房

对于上班族而言，通勤时间如果能控制在半小时之内，这样的住宅是非常令人满意的。尤其在大城市中，地铁已成为一种主要的交通工具，入住地铁房在出行上有很大的便利。

2.有小孩家庭的最爱：优质学区房

随着二胎政策的开放，以及对于教育的重视程度的加强，有经济条件，父母还是希望给孩子一个良好的学习环境，因而拥有优质教育资源的学区房依旧会很吃香。

3.中产家庭的预期：低密度房

数据显示，截至到2018年8月，大陆中产家庭数量为3320万户，而且呈现一个不断递增的趋势。在住房方面，中产家庭也逐步脱离了基本的刚需范畴，而转向改善性住房。而所谓的低密度房，指的是楼间距宽、楼层低，没有居住的压抑感，如别墅、洋房、大平层等。

4.老年人的选择：城市公园房

据悉，到2019年底，我国老年人口为2.54亿，占18.1%，预计到2025年将达到3亿人左右。此外，我国人均寿命也在不断提高，这都对住房提出了新要求。对于老年人来说靠近城市公园的房子就是一个不错的选择，娱乐休闲设施等的配置满足了老年人对健康和舒适的要求。

说到底，房产的价值是由需求决定的，同等市场环境下，需求群体越多，房子自然更容易保值、升值。

来源：专聊房君

来源：幸福里