王微 金浩然

加快发展住房租赁市场是我国进一步深化住房制度改革、探索房地产业新发展模式和实现住房高质量发展的重要一环。党的二十大报告对增进民生福祉、提高人民生活品质做出了一系列重大部署，强调要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。在租购并举的背景下，推动住房租赁市场加快从产品、交易、运营到管理全链条数字化，有利于让城镇居民特别是新市民“租得到、租得稳、租得好”，有助于实现更高水平的住有所居。

一、加快产品数字化，高效满足多元化的租住需求

随着我国城市化持续推进和人口结构及生活方式发生变化，更加多元化的租住需求加快涌现。一是在人口净流入较多的大城市，新市民、蓝领工人及新毕业大学生等群体对“一张床”“一间房”及单身公寓的租赁需求十分强烈。二是家庭小型化、人口老龄化带来更为多样化的租赁需求。如一人户、二人户等小规模家庭更加倾向租住小户型；老年人则更希望租住能提供基本养老服务的老年公寓。三是收入水平的提升也催生出更多高品质的租住需求，希望住房符合私密性好、安全系数高、提供增值服务、具有便利化社区服务等特征，还需要社区内具备书吧、咖啡厅、公共客厅等便利化服务设施。

数字化技术有助于洞察住房租赁趋势、捕捉租住需求、创新租赁住房产品。在传统租赁模式下，企业或个人偏重以存量住房或稍加改造作为房源，根据实际需求设计和改造住房的能力不强，导致供需匹配效率不高。在数字化背景下，运用物联网、人工智能（AI）等新手段，能够更好地采集、理解和预测租户需求，提供智慧家居、绿色住宅等新产品。例如贝壳旗下的被窝家装，利用AI、深度学习技术，基于近十万套室内设计方案的家装数据，为租户提供包含平面方案设计、硬装软装搭配、三维装修效果在内的自动化设计服务，提升租户居住体验。

二、加快交易数字化，推动租赁经纪行业提质增效

当前租赁经纪行业已开始呈现房源数字化、交易线上化的发展趋势，对行业提高服务品质和效率起到积极作用。

房源展示环节，可通过虚拟现实（VR）等方式全面展示房源信息，将经纪人专业水平进行量化、可视化，帮助租户进行决策。例如，贝壳找房通过楼盘字典、VR看房、AI讲房和全生命周期的真房源校验系统，帮助进驻商家提高房源展示和管理能力，不断改善租户的看房体验，当前贝壳平台基本已经实现近100%真房源率。疫情期间，更多客户选择通过VR技术在线看房。据统计，目前有63.3%的房地产经纪人使用VR技术来呈现房源，有78.8%使用VR技术进行客户带看，大大提高了展示效率。

交易环节，数字化能够提高交易达成的速率和规范性。线上交易记录了浏览房源、经纪人匹配、实地带看到签约的全流程，可以实现可视化跟踪，方便租户回看信息，还有助于经纪人复盘带看转化率等指标。贝壳找房等企业从确定成交意向到签约及打款，已全部实现数字化，比传统的贷款面签时长平均缩短20%。签约时，交易合同根据标准化的合同模板快速成文，后台自动核查是否符合当地法律法规，专业人士简单审核后即可完成签约。线上支付租金在提高租客便捷性的同时，还进一步保证了交易的安全性。

三、加快运营数字化，助力租赁企业专业化规模化发展

当前我国住房租赁的机构化占比还有较大提高空间。2020年我国专业机构提供约300万套租赁住房，占全部租赁市场的6%左右。而美国由专业机构持有运营和托管的房源占市场化租赁住房的比重为54.7%，英国为66%，德国为48%，日本为83%，法国为71.2%，明显高于我国水平。我国机构租赁占比较低，在很大程度上限制了标准化、高品质租赁住房供应，而盈利难是制约租赁企业发展的首要难题。

数字化运营水平的高低是决定租赁企业能否盈利的重要因素。通过推进数字化运营，企业能降低成本、提高运营效率，有望破解盈利难题。一方面，通过“互联网+租房”的管理方式，租户“找房-看房-签约-支付-服务-退租”的全流程在线上办理，服务体验更方便、透明，能够吸引更多租户入住，提高企业营业收入。另一方面，对于租赁企业内部管理，运营数字化将房源管理、租户信息、物业和社区服务集成在一个平台，能够快速理清在营销、服务、财务等方面状况和问题，及时获取大数据支撑运营策略调整，提高管理颗粒度和服务品质，更好降本增效。

此外，“十四五”期间，我国40个重点城市将建设筹集650万套（间）保障性租赁住房，上海、广州、深圳等地保障性租赁住房占全部新增住房的比重都达到45%左右。大规模新建筹集的保障性租赁住房，为租赁住房运营公司通过数字化转型获得长足发展创造了重要机遇。对于政府部门，引入成熟专业运营机构，有利于降低主管部门的管理成本，高效解决地方层面的租住痛点，保障新市民、青年人的租住体验，同样是一种市场化与政策性并重的创新举措。

四、加快管理数字化，推动构建现代化的租赁监管体系

管理数字化能够加强政府部门对房源信息掌握和提升对租赁市场的监管能力。目前广州、杭州、南京等多地已由政府主导构建了住房租赁服务平台，提供房源登记、租赁交易、登记备案、租房证明等多项在线服务，为租户、经纪机构、租赁企业均带来便利。通过加强多部门间及与市场机构的数据联动，整合房源信息、租赁合同备案信息，有助于建立对市场租金水平、租赁住房供需变化、经纪人信用状况等情况的持续跟踪，为研判各类租赁需求的变化趋势、调整政策奠定基础。

管理数字化能够加强对从业人员和企业的监督管理。基于住房租赁服务平台，建立动态全面的住房租赁信息库，有利于落实行业准入、事中事后监管、中介信用和激励惩戒等监管职能，维护住房租赁市场秩序。相关机构及从业人员及时登记和变更信息，对存在违规行为的房地产中介机构和人员设置“黑名单”，有助于实现行业的动态监管。

管理数字化还能加大对法规政策的宣传力度。在租购并举背景下，住房租赁制度体系化建设不断加快，通过信息化网络化手段，可以提高法规文件公示解读的时效性，鼓励各方维护自身合法权益，为市场主体参与租赁住房发展提供稳定预期。此外，笔者认为还有助于做好租赁政策理念和需求引导，配合基本公共服务逐步均等化，让“租挺好”理念深入人心。

（作者王微为国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员，金浩然为国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员）

来源：中国房地产报