中房报记者 曾冬梅 广州报道

2021年，地产行业流动性危机对产业链企业的影响已经显现。4月13日，深圳世联行集团股份有限公司（以下简称“世联行”，002285.SZ）发布的业绩公告显示，2021年该公司的归母净利润同比止盈转亏，录得了11.29亿元的亏损。

易居企业控股、合富辉煌也是同样的情况，仅仅是这三家代理机构，2021年录得的归母净利润亏损总额就达约104.65亿元。市场规模下行，导致业务规模下降，合作房企出现经营困难，佣金获取难度上升、大额应收账款无法回收等是亏损的主要原因。

经历了2021年的行业巨变，代理机构今年的发展策略也有了不小的调整。易居企业控股表示，将对原有一手房代理业务板块的问题项目进行裁撤，优先选择回款有保障的高质量项目，并严格控制回款账期。世联行计划以头部领先开发商和大型政府平台类公司为目标，由领导班子亲自牵头打响大客户攻坚战。

“我们公司今年一季度还是亏损的，以往是考核市占率，今年不考核这个指标了，首要目标是保本。”4月14日，某大型代理行的管理层对中国房地产报记者表示，针对12个有佣金回收风险的房企，今年年初公司定下了新的合作原则，“先结算之前的欠款，支付一定数额的预付佣金。”

三家上市公司盈转亏

2021年，世联行实现营业收入60.83亿元，同比下降9.52%，归母净利润为亏损11.29亿元，相较2020年录得的1.11亿元盈利，下滑明显。期内，该公司计提了各项资产减值准备16.6亿元，对归母净利润的影响是-14.36亿元。

计提的减值准备主要来自两个方面。2021年，世联行应收款项计提的信用减值损失同比增加了10.4亿元，主要是因为某大客户资金周转困难，出现了商业承兑汇票逾期未兑付的情况，部分开发商客户出现融资困难、资金链紧张的状况，该公司分析评估认为其应收款项减值迹象明显。此外，因持续受全国新冠疫情和经济形势影响，2021年世联行的部分客户还款意愿和还款能力出现明显下降，公司贷款资产面临无法回收的风险增大，因此计提的预期信用减值损失同比增加约5.2亿元。

2020年易居企业控股录得了3.04亿元的归母净利润，2021年同比止盈转亏。根据该公司发布的未经审计年度业绩，2021年其营业收入同比增长9.85%至88.44亿元，但归母净利润却亏损了约88.93亿元。

该公司表示，2021年房地产行业进入寒冬，成交持续下行，多家地产开发商出现信用危机。作为中国房地产行业下游主要的服务平台，公司也受到行业连锁反应的波及，房地产销售回款阶段性下行，整体业绩下滑，报告期内录得亏损的主要原因包括业务规模下降，就客户未偿还应收款项的预期信贷损失确认额外亏损拨备，以及整体地产市场下行导致其他资产的减值亏损。

在易居企业控股的三大业务板块中，一手代理服务贡献的收入降幅是最高的，同比下降了38.3%。因为个别房企客户的信贷质素恶化，该公司预期信贷损失的金融资产亏损拨备（扣除拨回）从2020年的约1.73亿元增加3765.7%至约66.7亿元。

合富辉煌2020年实现了1.84亿港元的归母净利润，2021年的数据是亏损5.45亿港元（约4.43亿元）。2021年，该公司的物业代理业务收入增长了17%，但增收不增利。因为一些房企为了加快去化，把部分项目的营销统筹委托给了该公司，在联动各个推销渠道时需要支出大量外聘人手费用。“在恶劣市场环境下，这种业务方式无法给本集团带来盈利的改善，导致物业代理业务营运亏损。”

此外，基于部分房企的债务危机，该公司还计提了3.06亿港元的应收账款减值准备。

“首要目标是保本”

吸取了2021年的教训，今年这些代理公司的发展规划都谨慎了不少，防范风险被摆在了重要位置。世联行表示，2022年，公司大交易业务将聚焦粤港澳大湾区、山东以及中西部等优势区域，加快哈尔滨、沈阳等城市的收缩调整。同时，建立面向重点攻坚对象的端到端拓客、管客体系，以头部领先开发商和大型政府平台类公司为目标，由领导班子亲自牵头打响大客户攻坚战。进一步提升与万科、保利发展两大战略客户的合作深度，同时加大对央企国企、平台类公司的客户发展，保证核心城市公司业务的基本盘。

易居企业控股计划对原有一手房代理业务板块的问题项目进行裁撤，对板块人员配置进行调整，优化资源投入的去向和节奏。该公司透露，今年要制订清收计划，加大力度催缴，审慎评估合作的开发商客户，优先选择回款有保障的高质量项目，并严格控制回款账期。

合富辉煌也表示将集中力量维系市场中稳健的房地产发展商，以保障业绩收益基本稳定为大前提，进一步拓展粤港澳大湾区、长三角等重点区域业务。

“房企暴雷、行业下行后，代理公司也面临很大挑战。”上述代理行管理层表示，去年末该公司已经计提了12家开发商的坏账，仅其所在的城市就有数百万元的佣金尚未追回。“主要的处理方式是走法律程序，不敢以房抵债，有些同行拿了房企的房子转卖给客户，但又被法院查封了，很多纠纷没法处理。”

针对已经出现流动性风险的房企，该公司没有关上合作的大门，但合作要求颇为严格，要把之前的欠款先结算了，并支付一定数额的预付佣金。“还要看他们是否有诚意合作，项目是不是愿意降价走量，不是简单的考虑佣金点数。”

对于今年的行业形势，“我们还是不乐观，这个‘小阳春’是打折的，市场还没有真正的回暖，大部分项目都得降价促销。”就代理机构而言，“今年保本是最重要的。希望同行也能熬过来，大家抱团取暖。”

来源：中国房地产报