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这一次，轮到了中小民企和外资企业拿起了反周期经营策略：萧条时期买土地，繁荣时期再卖产品。

中房报记者 许倩丨北京报道

土地市场在地方政府“降低门槛、放低身段”后，正逐渐走出冷清氛围。临近年尾各地陆续推出第三批次集中供地，不愿放弃机会、伺机捡漏拿地的中小民企和外企多了起来。

11月25日，深圳将11宗地块一次性摆上“货架”，共引来23家房企参与竞争，既有国企，也有民企，最终揽金368.37亿元。其中7宗地块在拍卖正式开始前就以底价成交，剩余4宗地块被20多家企业争抢3个多小时，全部触顶最高限价和最高竞拍无偿配建面积，并启动“摇号”机制。在房企接连遭遇资金链危机的当下，如此热闹场面堪称不易。

同日，南京推出的46宗地块中，35宗住宅地块底价成交，5宗触及政府限价需摇号产生竞得人，仅1宗流拍，成交总价325.31亿元。在苏州第三批集中供地中，两日收金348亿元，另有5宗地块于11月26日开拍，总起价47.5亿元。

中国房地产报记者注意到，在三批次集中供地中，国有房企以及地方城投平台仍是拿地主力，对地方土地市场起到了托底作用。同时，一些中小型民营房企（如鹏瑞地产、正商实业）、跨界企业（如雅戈尔、横店集团）、外资企业（如澳门国际银行、大和房屋）纷纷入场，伺机“捡漏”低价地块。

“公司在第一轮供地时一块地都没抢到，第二轮供地拿的地块也不多，现在拿地资金还有盈余，眼下三批次供地正是机会。”一位民营房企投拓人士告诉记者。

地方国企城投公司“托底”

深圳的最后一轮土地拍卖搅活了沉寂已久的土地市场。在深圳第三批次集中供地中，11 宗地块卖了368.37 亿元，在7宗底价成交的地块中，深圳市地铁集团以178.51亿元总价拿下其中5宗地块。与其同台竞争的还有华润、中海、深业、深物业，深科创等央企国企，占所有参与竞拍的房企数量近八成。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉置评道，对于深圳来说，需要央企国企、本地深耕民企来拿地，给市场传达积极信号，避免流拍扩大，造成传染。11 宗地块，7 宗以底价成交，显示市场情绪并不高，但也可能是市场看到了机会，故而果断拿地。估计前期地方政府也做了充分宣传和勾地等行为，鼓励开发商拿地，最终目的是稳定房地产。

在苏州第三批集中供地中，所出让地块多数由苏州本地房企竞得，国企也是拿地主力，如苏高新集团斥资超70亿元斩获2宗涉宅地块，中建三局以18.9亿元竞得1宗住宅地块；中建八局以63.5亿元摘得两宗地块。南京第三批集中供地中，颐居、深业、江宁城建、六合国资等地方国企依旧是拿地主力。

其实，在第二批集中供地中，国企就是拿地主力。第二批拿地5强房企中，仅有龙湖1家民营房企，其余四家均是央企，且拿地宗数均超过10宗。据同海投前数据监测显示，已完成第二轮集中供地城市中，国企拿地宗数占比达50%以上城市数量占了85%。尤其是北京、成都、厦门，国企拿地宗数占比均在80%以上，反映出当前土地市场活力主要依赖国企及央企来支撑，这类企业具有资信背景、融资成本及融资渠道等先天优势，在当下融资受阻环境下优势进一步被放大。

值得注意的是，为应对土地市场降温，大部分城市都适度放松了第三批拿地门槛。曾经的卖地大户杭州在第二批集中供地遭遇滑铁卢后，第三批集中供地恢复了“勾地”规则，即房企缴纳地价的10%作为“勾地金”即可获得一宗地块的参拍资格，且不论地价高低，“勾地金”最高不超过5000万元。这在第二批集中供地时，房企报名须缴纳20%保证金才能参与竞拍。

南京也放松竞拍门槛。相较于前两批次，南京三批次集中供地对于联合报名竞买、不得合作开发、严格限制股权转让等约束未作要求；对开发商资质要求也有所降低，全部要求资质为三级及以上，此前多数要求二级甚至一级。上一次土地拍卖，深圳首次出现竞 “全年期自持租赁住房 ”，但这次已然不见踪影。

重庆、武汉等热点城市还对竞买规则作了调整，增加“摇号”方式。重庆将竞价达到最高限价后转而竞自持比例直接改为“摇号”；武汉则将竞买环节作了大量简化。

部分城市调低了起始楼面价，如重庆第三批集中供地出让地块平均楼面价为6625元/平方米，较二批集中供地下降6%，较一批成交地块平均楼面价下降27%。广州、苏州、合肥等还放宽了土地出让价支付条件，如合肥对土地出让金支付期限进行调整，不仅可以“分期支付”，且最长期限由两个月放宽至三个月。

种种变化，在部分企业人士看来，意味着拿地机会来了。

中小民企伺机“捡漏”

反周期经营策略一直是房地产市场的经典方法，通俗说就是繁荣时期卖产品、萧条时期买土地。

鹏瑞地产被视为2021年逆市下的一匹“黑马”，6月份其收购了华夏幸福深圳城市更新公司资产，后又高调在上海、佛山、广州接连大手笔拿地，耗资118.76亿元。

先是6月17日，鹏瑞地产在上海第一批集中供地中，以底价17.38亿元竞得自贸区临港新片区地块。接着9月15日，以51.78亿元拿下佛山三龙湾双子塔产城综合体项目，为佛山禅城区域总价第二高地块，折合楼面价约9194元/平方米。按照计划，该地块规划打造成三龙湾城市地标综合体。

11月22日，鹏瑞地产又以底价49.58亿元拿下广州天河区金融城东区3宗地块，折合楼面价约1.83万元/平方米，该地块为三合一商业商务混合用地，计容建筑面积为27.09万平方米，未来将开发为总部企业办公、商业、服务型公寓、五星级酒店的综合体项目。项目总投资额要求不低160亿元，其中固定资产投资规模为不低于130亿元。

从广州、佛山两宗地块的建设要求能看出，鹏瑞旨在打造地标项目。但业内人士对此并不看好，认为对于规模体量并不大的鹏瑞集团而言，这些地块所需资金量较大，存在一定项目操盘难度。按照鹏瑞地产的目标，其计划三年内拓展城市更新项目土地面积300万至600万平方米。

在三批次集中供地中，择机低价拿地的中小民企并不在少数。如11月25日，兰州天海房地产以5.197亿元摘得雁滩核心区约126亩建设用地，其背后大股东是兰州海鸿房地产。同日，南京第三批集中供地中，宇业集团分别以底价7000万元、1.4亿元斩获六合区两宗地块。

11月24日，上海奉贤区成交2宗住宅地块，分别由海潮农业和南源置业竞得，楼面价分别仅2300元/平方米和3100元/平方米，总成交金额3.7亿元，这在以前很难拿到。这一日，源昌集团底价包揽了泉州南安3宗商住地块，总建筑面积近28万平方米，总起价2.76亿元，采用“限地价、竞回购价”方式拍卖，值得注意的是，本次拍卖毛坯最高销售均价限制取消。

在无锡三批次集中供地中，南京仁恒江洲房地产以起价36.72亿元竞得1宗商住地块，楼面价14859元/平方米；晋合置业（湖南）以6.33亿元竞得另一宗商住地块，楼面价15359元/平方米。

河南正商实业则于11月17日和19日在郑州主城区和新密市连续拿下两宗住宅用地，且均以挂牌起始价竞得，共计花费6.06亿元。此外，在土地拍卖市场底价拿地的中小房企还有浙江兴悦控股集团、领秀集团、绍兴市连城房地产、汕头市中冠房地产、安阳振宇房地产、佛山方颂房地产等。

中国房地产报记者注意到，一些非地产主业的民企也在陆续入场，跨界拿地。11月23日，浙江横店集团以底价7.94亿元竞得金华东阳市1宗商住地块，楼面价2167元/平方米。11月24日，横店集团又以底价3.5亿元竞得横店镇1宗地块。横店集团主要从事电气电子、医药健康、影视文旅、现代服务等产业。

主营业务为男装的雅戈尔，于10月在上海以17.56亿元拿下一宗地块，11月3日又在大本营宁波以19.42亿元拿下一宗地块，在地产业务上持续发力。“房地产业务只是一个周期性业务，有赚钱的机会就去做。”雅戈尔这样对外回应。在雅戈尔2021年中报中，房地产营业收入还仅有1.88亿元，三季度报便直接飙升至52.3亿元。

同样，主营业务为非金属矿物制品业的浙江省振石集团，则于11月1日经过125轮竞价，以上限价格9.34亿元竞得浙江嘉兴桐乡市1宗住宅地块，溢价率达24.53%。

最近的土地拍卖市场上，还出现了一些外资企业的身影。如11月12日，澳门国际银行以总价8.73亿元，折合楼面价16790元/平方米，竞得广州国际金融城1宗商业地块。日本大和房屋则以底价25.46亿元竞得苏州相城区1宗商业地块，楼面价14266元/平方米。

“对于一些中小企业而言，以前凭实力很难参与竞争，此时在地市低迷和竞争性大大下降情况下入市积极性反而较高，不能说是抄底，更多属于机会性拿地。”IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉记者。而且，规模房企受资金和精力限制，无法覆盖全部土地，它们会优先关注重点地块，一些相对热门但并非最热门的地块则成了中小房企的机会。

部分房企则因在首轮土地拍卖中“元气大伤”，只能谨慎以待。“土地市场下滑明显，首批集中供地之后，不仅我们公司没有能力参加二三批次供地，绝大部分房企都没有能力参加二三批次拍地，原因是整个行业现金流紧张。”一家50强民营房企投拓部高管表示。记者注意到，这家房企正是在北京首批集中供地中大手笔拿地的典型房企之一，此后又陷入“退地”风波。

来源：中国房地产报