1月15日，第一太平戴维斯通过线上会议，发布2021年中国房地产市场趋势与展望。

报告预测，2021年中国住宅交易分化仍将持续，租赁表现出“高韧性”水平，写字楼复苏依赖国内科创企业、智慧办公应用及成本控制等三大重要驱动力。

此外，利基资产等大宗投资愈发受到关注，休闲娱乐等零售业态占比持续上升，新型基础设施推进物流建筑标准升级，生鲜电商平台带动冷链物流跨越式发展。

今年物业上市企业为历年新高，市盈率与知名高科技公司不相上下，2021年物业行业集聚度仍将攀升。

利基资产成交为近10年最高比重

2020年全年房地产投资市场活跃度较往年偏低，大宗成交（单笔成交金额超过1亿元人民币）金额人民币约1,781亿元，同比下降36%。

此外，全年房地产投资市场活跃度偏低，全年大宗成交金额人民币约1,978亿元，同比下降29%。

一些投资者除了投资传统大类之外，将目光看向了利基资产。（传统资产包括：写字楼、零售、酒店以及住宅项目；利基资产包括：工业项目、养老项目、厂房及自存仓。）

2020年，包含物流资产在内的利基资产成交占比达22.8%，为近十年来最高比重；

第一太平戴维斯广州投资部高级董事裴信树指出，“随着办公楼等传统资产的供应持续增大，以及针对房地产的融资政策进一步收紧，投资者对投资回报的要求更为严格。”

相反，由于工业物流、互联网数据中心等利基资产拥有相对低的资本值，对其稳步上涨的需求也带来了更为优质的投资回报，因此该类利基资产受到了更多投资者的青睐。

写字楼复苏三大驱动

近年来，传统行业增长因金融去风险和经济放缓受到一定抑制，2020年上半年需求写字楼受疫情影响表现疲软。

但随着国内疫情得到较好控制，经济和商务活动回归正轨，写字楼租赁活动自下半年伊始便已显露回暖态势，三季度十座重点城市写字楼净吸纳量较二季度环比增长140%。

预计2021年整体需求将承接2020年下半年的复苏步调，而国内科创企业、智慧办公应用及成本控制成为其中三大重要驱动力。

2020年，因疫情影响增强了消费者使用习惯的在线娱乐和在线教育最为抢眼。其在线经济行业预计在2019-2022年间，将分别以23.9%和21.3%的复合增长率持续增长。

此外，数字化正不断影响着办公空间的各个方面——房地产科技改变了楼宇设计、建造和管理方式，云计算等远程办公工具则使得工作方式多样化成为可能。

过去一年以来，无接触呼叫电梯等房地产科技被业主广泛运用，5G和物联网的应用，已生成了大量有关用户与项目的交互信息，而这也将反过来改变未来写字楼的设计和管理。

新兴商务区空置率下降6.5%

与此同时，在经济形势面临较多不确定性的背景下，降低成本成为企业发展的重要考量因素。

近年，城市新兴区域的商务区建设、基础设施及综合配套逐步完善，虽然企业仍倾向将前台业务置于市中心，但借市场调整时机整合业务部门，整体或部分外迁新兴商务区已成为趋势。

自2020年初至第三季度，上海中央商务区的空置率上升0.8个百分点，而新兴商务区空置率则下降6.5个百分点。

回顾2020年，第一太平戴维斯华南区商业楼宇部主管、高级董事黎青山表示：“部分传统行业对办公成本的控制越来越严格，而部分新兴行业在疫情下反而不断扩张。

同时，对租户而言，大量新增供应入市令其掌握了市场的主动；而对业主而言，则同时面临着机会与挑战。”

休闲娱乐等零售业态

占比持续上升

疫情风险令线上市场的能量进一步放大。2020年，中国线上市场占整体零售市场份额预计将达25%。

众多品牌在数字化与创新方向持续发力，提升线上市场渗透，并与线下门店全渠道贯通，为消费者提供无缝体验。

休闲娱乐业态成为吸引消费者回归实体空间的重要手段。上海与成都的休闲娱乐业态在全市购物中心的比重近年持续上升。

对此，第一太平戴维斯华南区商铺部主管植栋梁表示：“疫情极大地改变了人们的行为习惯。如何能更贴近消费者，建设更丰富、更有效的销售渠道成了当下品牌的核心课题”

一线城市高端住宅预计持续走高

住宅作为一种特殊商品，其居住属性一直是最为基础的价值所在。在疫情背景下，住宅回归居住属性显得尤为明显。

销售方面，住宅市场率先走出V型反弹，在下半年政策趋于收紧的前提下，来自递延购房及置换需求的购房者仍旧为市场带来了稳固支撑，在下半年更是达成了成交量新高。

然而各城市的住宅市场存在分化。一线城市在疫情冲击过后房价涨幅维持稳步上升，而其余线级城市在2019年开始涨幅已呈现波动收窄。

相较大众市场较为平缓的价格走势，多个城市高端市场无论成交水平还是价格，都录得较快增长，这种进一步分化的趋势预计将延续至2021年的住宅市场。

租赁市场表现“高韧性”

租赁方面，大批外籍租户无法按时回到中国继续原有租约，高端服务式公寓积极调整租赁策略向国内租户倾斜。

分散式长租公寓市场在经历“租金贷”等问题后，未来一年整合之势将进一步席卷长租公寓市场。

一方面，政府层面来看，随着住宅租赁注册试点工作的推进，国家及地方针对租赁行业出台的监管，或将通过限制租赁平台预留租金等整治行动进一步提升。

另一方面，分散式长租公寓运营模式将从“二房东”模式转为更加轻资产的服务提供商或管理型角色，未来在保障租客权力、提升业主责任及市场透明度方面将进一步提升。

结合当前国家政策，第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示，下半年以来，“外籍人士可经由港澳过关、完成隔离后入境”的政策亦助力外籍人士租赁需求恢复。

以广州为例，截至2020年年底，广州全市高端服务式公寓资产表现已近乎恢复至疫情前水平。

展望未来，在区域经济发展及居民消费升级需求的推动下，华南区住宅市场料将延续其坚挺表现，持续展示出高韧性。”

生鲜电商平台

带动冷链物流跨越式发展

伴随经济陆续复苏、贸易出口强劲增长，以及电商蓬勃发展，物流行业租赁需求逐渐升温。

此外，在交通设施建设方面，综合运输大通道、综合交通枢纽和自动驾驶物流网络建设，将进一步提高农村和边境地区交通通达深度，未来有望纵向提升仓储需求。

政策层面的宏观指引，尤其在新型基础设施建设方向上将持续利好物流行业。中国的物流总费用占GDP比重为14%，且近几年变化幅度不大，较成熟市场仍有一定差距。

物流地产具有“经营性”和“基础设施”双重物业属性，其需求多属于刚性需求，整体呈现了经营收益稳定性强、开发周期短、投资稳定性强、风险低及较高土地获取壁垒等特点。

随着投资热度上升、投资环境及市场逐步成熟，尤其是公募REITs的推出，物流地产在投资市场的透明度和流动性都将有所增强。

纵观全球，第一太平戴维斯深圳产业地产部董事龚勇高指出：“国内具有领先优势的生鲜电商的蓬勃发展，将会带动冷库需求和冷链行业的跨越式发展。

在国家‘新基建’战略的大背景下，物流设施标准的提升恰逢时机，5G、人工智能、云计算等技术将陆续应用到物流设施硬软件建设中来，大大提升物流设施的建筑标准及仓库运营效率。”

疫情影响之下，对社区、住户及员工健康安全的保护，令物业管理服务价值愈发凸显，物业管理的内容已经不再局限于简单的维护管理，增值服务的发展空间逐步打开。

物业管理抗周期的特性令市场对其关注度显著提升。2020年，物业管理公司的上市数量达到近年新高。

开发商分拆物业公司上市，一方面，物业公司上市获得了直接融资渠道，有助于拓展企业规模、发展多元化延伸业务，并进一步依托科技赋能，创新服务模式及提升服务质量；

另一方面，物业公司为了保持业绩的增长性，改变传统盈利模式及开发更多的增值服务，并为客户提供可持续的高质量服务，将形成整体的良性循环。

资本市场对物业管理公司的价值日趋认同，一些物业管理公司市盈率达50至60倍，与腾讯及阿里巴巴等科技公司不相上下。

目前，中国物业管理企业的在管市场规模将达到251亿平方米，但百强企业市场占有率不足50%。

2021年，预计不少物业公司及多家上市公司均表示募集资金将主要用于并购与投资，2021年对中小优质标的争夺将更加激烈，行业集聚度仍有望进一步攀升。

来源：中国房地产报深圳