房地产是暴利吗？开发商财报给出答案：房企利润并不高
在大家的感觉里，房地产应该是一个利润很高的行业，这主要是因为在过去的二十多年里很多炒房者都凭借着房产成功实现了财富的升值，“一夜暴富”的神话层出不穷。再加上富豪排行榜上大量富豪都出身房地产行业，甚至好几任首富都是房地产大佬，所以大家才会产生房地产行业利润高的感觉。但问题的，房地产真的属于暴利行业吗？大家可以仔细想一想在楼市调控初期的时候，潘石屹、孙宏斌等房地产大佬曾经说过的“房价下跌30%，开发商就就会破产”这句话。如果房地产真的属于暴利行业，怎么可能房价下跌30%就会存在破产风险呢？要被称为暴利，利润率起码要超过50%吧。
本来房地产就不是一个暴利行业，现在楼市调控还进一步压缩了开发商的利润空间，这就让房地产行业的利润更低了。前段时间有机构统计数据显示，在这一轮楼市调控之后，中国房地产公司的平均利润率比调控之前已经下降了16%！那么现在市场上的开发商利润是多少呢？
根据2019年各大龙头房企公布的财报显示：碧桂园净利润612亿元，净利润率为12.6%；万科地产净利润388.7亿元，净利润率为10.57%；行业龙头的利润率都这么低了，那么中小型房企的利润率只会更低，这也反映出开发商在目前的楼市行情下面临巨大的生存压力。而这样很好的解释了，为什么最近这一两年来市场上会出现这么多破产开发商。
那么为什么明明房地产的利润率不高，但大家还是认为房地产属于暴利行业呢？这主要因为房地产行业的风险低，除了这两年因为楼市调控的原因，基本上没有人听说过谁因为投资房地产而亏本的消息。而且更重要的是，虽然房地产行业的利润率不高，但房地产基本上都是在“空手套白狼”，不是在用银行的钱，就是在用购房者的的钱在赚钱，自己投入的本金其实并没有多少。举个例子，一般开发商在拿地之后就会把土地抵押给银行获得大笔资金，然后用这笔钱来盖房子，在房子没盖好的时候就提前预售出去，再拿着购房者的钱来偿还银行贷款或者继续开发。整个流程下来，除了最开始买地的时候花的是自己钱，其他的钱都是别人的，在这样的情况下利润率再低都是赚的。
很多人觉得中国房价还存在下跌空间，但目前看来，在开发商现在这种利润水平下，房价下跌的可能性并不大，否则开发商就要破产了。实际上现在看来，中国高房价更大原因是出现在成本端，例如土地价格和建材价格。黄奇帆就直言：地皮太贵是房价高的原因之一，只要把土地价格控制住了，房价就不会上去。因此现在的问题就是该怎么限制不断上涨的土地价格，在笔者看来这只能慢慢来，随着地方逐渐摆脱对土地财政的依赖，未来中国的土地价格肯定会出现明显的下跌，到时也就是房价下跌的时候。
来源：路上何行人
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