政策：仍将坚持“稳中有进”思路

根据2019年国家对房地产行业政策调控的重点，以及2020年1月中旬陆续召开的地方两会上释放的关于房地产行业政策调控的信号，可以看出，2020年，国家仍将坚持“稳中有进”的思路。而调控重点将分为以下两个方面：一方面着重防范经济金融风险，整治各种违规金融行为，继续拆解影子银行，继续降低居民杠杆率，刺激消费；通过征地制度改革和信贷管控，防范地方财政风险和政府信用风险；另一方面，加快研究建立长效调控机制，除不动产统一登记、城乡统一建设用地市场、发展不动产租赁市场外，房地产税制度（包括个人房屋销售的土地增值税）的探索、酝酿将更多扮演预期调控工具角色，但短期内不会推出。

以下为2020年政策趋势的九点判断：

第一，货币政策方面，由于银行和各类金融机构普遍下调房地产行业增长愿景，房地产开发融资渠道管控可能进一步收紧；但在货币政策趋向宽松的大背景下，行业总体资金供应状况应与2019年持平。

第二，由于资金链紧张和限售、限价等政策影响，中小房企经营困难导致的整合并购可能增多，行业集中度趋向提高；结合“混改”背景，年内可能推出房地产企业股权收购相关规范政策，保护相关主体权益并防控风险。

第三，“减税降费”背景下继续实施宽松的财政政策必然加大地方财政压力，在积极开辟新税源、加大税收征管力度的同时，前期财政赤字较大的城市（特别是三、四线及以下城市）将加大土地供应力度；同时，结合居民住房需求周期以及全面落实“因城施策”的背景，个别城市调控政策可能松动以辅助“卖地”，而首先松绑的可能是限售、限价政策；开发企业则需警惕城市基本面风险。

第四，“改革土地计划管理”提上议事日程，前期大城市普遍减量收缩发展，土地供应紧张局面可能有所缓和；加之难得的宏观经济环境缓和期，重点城市、重点区域土地供应力度可能加大，开发企业可重点布局优质土地资源。

第五，一线和热点二线城市调控强度预计维持不变，市场交易应有较明显回暖，房价止跌企稳，但价格快速上升可能性不大；信贷政策将被作为上述城市应对价格可能过快回升的防备手段，存在进一步收紧可能。

第六，结合第七次人口普查，不动产统一登记可能加速推进，真正实现全国联网查询，为未来建立“房地产大数据”、实施精准调控提供依据。

第七，在城市步入内涵式空间发展，而财政压力显著加大的背景叠加下，社会资本主导城市更新将成为主要模式，年内可能对房地产企业、城市更新基金、信托等资本机构参与城市更新推出规范性政策，相关企业应谨慎把握政策动向，调整项目实施节奏。

第八，规模化住房租赁企业和住房租赁市场在近年快速发展扩张后步入瓶颈期，甚至诱发风险，2020年政策可能转向规范项目融资和运营管理。

第九，在当前经济形势政策导向下，结合城市各类用房总体供需矛盾运行，以及小微企业、民营经济发展对空间供给的需求，同时考虑构建多主体供给、多渠道保障住房供应体系的实际需求，商改住、商服物业销售对象、规模的限制应有所放松，以适应新形势。

房价：预计上涨6.1%

根据中国科学院预测科学研究中心“2020年中国经济预测发布会”上发布的预测，2020年预计全年GDP增速为6.1%左右，较2019年增速略低。预计2020年我国经济增长呈现前降后升、稳中有进趋势，其中第一季度为5.9%左右，第二、三季度为6.0%至6.1%，第四季度为6.2%左右。

在各项影响因素的综合作用下，预计2020年房地产开发投资完成额约144209亿元，同比增长约9.0%，增幅较2019年下降约1.0个百分点；全国商品房销售面积约为176064万平方米，同比增长约0.3%，增幅较2019年下降约0.6个百分点；全国商品房销售额约171723亿元，同比增长约6.4%，较2019年下降约1.3个百分点；房屋新开工面积约245481万平方米，同比增长约6.7%，增幅较2019年下降约3.2个百分点；全国商品房平均销售价格约9753元/平方米，同比上涨约6.1%，增幅较2019年下降约0.6个百分点。

报告主要依据如下：2019年以来，我国房地产调控保持“房住不炒”“因城施策”的基调，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供给制度，加强房地产金融监管与金融风险防范，房地产市场整体保持平稳运行态势房地产开发投资额增速稳中有升，土地购置面积持续负增长，房屋新开工面积增速回落，房屋施工面积保持增长，竣工面积同比下降，商品房销售面积和销售额增速持续回落，商品房销售均价保持低速增长态势。

展望2020年，房地产调控仍将保持基本稳健，房地产市场融资稳中趋紧，房地产企业资金压力加大，对房屋新开工、房地产开发投资产生下行压力，但高规模的房屋施工面积及竣工压力仍将支撑房地产开发投资韧性增长。购房融资成本小幅上升，租赁市场的发展及保障性住房供给的增加或将分流部分商品房需求，商品房销售难以大幅回升，但一线城市购房需求有望稳步释放，人口持续大规模流入的二线城市的中长期购房需求仍有较强支撑，处于快速城镇化进程的三四线城市购房需求仍有增长的动力，商品房销售整体仍有保持平稳的基础。

人才：落户门槛或继续调低

人才政策的关键点落在住房补贴。

2019年，人才争夺战逐步进入白热化阶段，人才落户政策内容涵盖了落户、住房、租房、补贴等多个方面，在这其中，推出万元住房补贴的城市不在少数。住宅平均销售价格按照项目所在区域市场价格的50%确定，也就是说，买房打五折。进入8月份之后，人才新政不断发力，上海、天津、南京等市开始有部分区域放松限购。时至年底，人才政策并没有因此偃旗息鼓，一边抓调控，一边抢人才的现象还在持续。

2020年落户门槛或继续调低。

从这些人才新政最终落实的效果来看，部分城市成交量显著回升，根据CRIC监测的周度数据，南沙放松限购一周后量价均出现了小幅上涨。与此同时，也有部分城市的量价数据出现了一定程度的下滑，这主要是由于在整体房地产市场趋冷的情况下，限购松绑的动作反而加强了其观望情绪。

人才政策的限购松绑本身是合理的，因为他主要放松的是新引进人才的购房需求，目的是为了城市经济的发展。但是重点在于人才政策的限购松绑是否能达到其应有的效果，其背后最大的风险在于这些被松绑的购房者是用来自住还是用来炒的。

从目前形势来看，2020年人才新政或将继续发力，更多二线以及强三线城市将继续调降人才落户门槛，逐步放开人才购房限制性措施。但鉴于当前市场维稳为主，不会发生根本改变，因此整体而言通过降低落户门槛突破限购对房地产市场的影响实在有限。

作者： 丁祖昱

来源：中经未来