西安怎么样？天津还能买吗？郑州是不是不敢碰了？那今天，我们再直接一点聊聊到底如何选城市，才能赢在起跑线！

壹丨人口是万物基石

2017年，是二线城市掀起抢人大战的元年，作为通用福利，城市户口开始与购房名额绑定。单从户籍人口的增量上来看，无法体现真实的城市吸引力，因为其中不乏有些人取得户口、买完房以后，就将户口迁出或不在当地生活。

仅仅是光鲜数字的增加，实际并未给城市建设增砖添瓦。当下政策全面松动，用户籍人口衡量城市的含金量是远远不够的，城市实际管理人口是一个不错的指标，更能说明城市体量，但敢于公布的城市都是优质城市，大多城市在这项指标上是发怵的。

广州实际管理人口超2200万，其户籍人口只有953.72万；

成都实际管理人口超2000万，其户籍人口1500万；

东莞实际管理人口近1100万，其户籍人口200余万；

深圳实际管理人口约2200万，其户籍人口494.48万；

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那是否有其他的维度可以代替？我认为：城市的在校小学生数量变化，能更真实地反映某城市对于常住人口的吸附能力。

△数据来自各地方统计年鉴

这是全国近10年在校小学生数量增长排名前30的城市，期间虽有全面放开二胎的政策，但2015年10月至今，最大的二胎宝宝还没到上学的年龄。

在TOP30的城市中，排名靠前、增长率较快的多为全国一线城市、强二线城市及南方强三四线城市，小学生数量增长的背后，是城市长足吸引力的体现，正因如此，成年人才有落户、安家、生活的意愿，才有围绕这个城市工作、消费、改善的动机。

2020年中，全中国共有663个城市，而近10年只有27个城市的在校小学生数量在上涨，占比仅为4%！意味着过去十年，中国有96%的城市，在校小学生数量都在减少，当下人口增量已经放缓，这27个城市小学生数量还能增长，难能可贵。

“儿童是祖国的未来”，这27个城市从这项人口指标上已经赢在了起跑线。

贰丨消化政策红利 掌握城市资源

中国的城镇化发展，已经由前期的重视“中小城镇”，转向“大城市化”发展。在都市圈的建设风口下，城市间的分化会愈发明显，并非所有地区的房地产都将稳定或增长，只有那些经济发展向好、人口持续流入、产业集聚的地区，才具有稳定和增长的基础，远离都市圈的边缘城市，就不要去碰了。

而有发展的地区，往往集中在核心城市、都市圈。特别是国家中心城市，人口和产业仍然会进一步集聚，过去几年一些大城市实施的“抢人大战”、“招商大战”，实际上就是这一现象的生动写照，未来必定会有红利政策的倾向、优势资源的优先导入。

前两天深圳40周年迎来的大礼包就是例子，不仅深圳内部的前海、河套、光明迎来重磅利好，粤港澳大湾区中的东莞、惠州、中山、珠海、广州，甚至连香港都因此受惠。由深圳领先的粤港澳大湾区已经形成了“一超多强”的发展格局，而这也是未来中国核心城市、都市圈发展的理想模式！

诚然，放眼全国，可能都没法再去“复制”一个深圳，但深圳的发展轨迹，我们应当知晓。除了不间断倾斜的政策红利，最主要的是领导班子能抓住这个红利，并且全面落实到位，塑造出了良好的营商环境，让引进产业不断“供血”经济，形成良性闭环。

相信在南北方待过，尤其是做过生意的朋友一定深有体会，南北方在营商环境、政企效能、企业文化上有着很大的差别，这也是经济相差越来越悬殊的根源。这也是为什么东三省、新疆、青海、甘肃、陕西、河北等北方城市持续下行的原因，这些都是经济实力相对羸弱的省份，反观南方，以长三角、珠三角为首的城市皆在上涨，这本质上是区域经济活跃的表现。

经济活跃的另一则体现则是商业指数。2020年即便遭遇疫情，仍如期公布了全国城市商业指数，榜单被一线及所谓的强一线霸屏，西安5年前还在榜单中的末尾，如今排名全国第九，势头汹汹。

其实不用看大数据，也能感受到西安近年来商业氛围的变化。5年前，提起西安的商圈无外乎钟楼、赛格，5年后的今天，熙地港、SKP、大融城、大悦城、砂之船奥莱、沣东吾悦广场等多个大型商场的建立，渐成区域性的商业地标，未来5年，宜家荟萃、城南大悦城等还将进一步丰富城市商业格局。

目前西安东西南北各大运营的商场情况都很不错，每逢节假日基本都是爆满的状态，这说明西安的消费支撑力，这也是收入水平和消费信心的一种体现。

简单说，城市的第二指标就是资源，而资源决定于你有没有打好牌的基础，也就是被“圣上”点名的中心城市，和能打好牌的人，即营商环境。

叁丨怎么看待被人诟病的“房价收入比”？

人口和资源已经保证了这个城市发展没有问题，但回到能不能买房子的问题还要看最后一个指标：房价收入比！

一季度，易居研究院发布了《2019年全国50城房价收入比》报告：

简单解释一下，房价收入比等于一个家庭奋斗多少年可以买房。一线城市的房价收入比明显高于其他城市，其中，深圳以35.2的房价收入比遥遥领先，也就是说普通家庭工作35年才能在深圳买套房，上海房价收入比25.1，北京房价收入比23.9，广州房价收入比16.5，与珠海、石家庄相差无几。三亚位居第二，房价收入比27.6，厦门房价收入比22.8，购房压力也不小。杭州房价收入比17.7，购房压力比广州还大。

一线城市无可厚非，顶级产业、顶级资源，吸引的是全国的需求和资金，即便出现10万元+/㎡、20万元+/㎡的房价，不愁没人接盘。

但二线城市就要当心了，三亚、厦门、石家庄等甚至比广州还要高，GDP排名与之不符，房价收入比也远远大于了当地人口、经济水平的承载上限，容易大起大落，所以这些城市我们也经常听到”房价低于地价”、“房价暴跌”的新闻，没有判断市场的两把刷子谨慎入场！

而像长沙6.4的房价收入比，排名全国50，2019年GDP11574亿元，排名全国16，小学生增量全国第4，的确是坚定人为意志下，打造出的宜居城市；重庆房价收入比10.1，而其GDP23605.77亿元，常住人口破3000万，在校小学生206万，全国第一，人口、资源都很强。这类型城市的楼市价值就很稳固，一旦政策放松有巨大潜力！

西安、成都也有着不错的城市胚子，只要房价稳，把持好城市发展和房价收入的关系，依然有很大发展空间！

当然，这些数据和排名不会一成不变，但从目前发展格局看，像当年深圳逆袭的城市不会出现，如果你是人口/资源双收缩城市建议尽早出清房产；如果房价收入比虚高的城市投资慎入！“房住不炒”大方针下，买房选城市选区域也本应以稳为主！

来源：地产S姐