01 起底23城杠杆率，这些城市的居民正在“负重前行”

房地产市场火热的今天，加杠杆举债买房、炒房，几乎成了全民必备的基本技能了。近日第一财经对23个重点城市的杠杆率进行了梳理，透过这份榜单，可以看出哪些城市的居民是真正在“负重前行”。

幸福策评：降杠杆，堵漏洞，调控不能放松

什么是杠杆率？目前，对于杠杆率的计算方式主要有两种，第一种是居民资金杠杆率，计算方法是住户贷款余额/存款余额；第二种方法是住户部门杠杆率，住户贷款余额/GDP。

那么，两种方式有什么不同呢？以居民资金杠杆率为例，一座城市如果流动性高，有大量的外来购房者，购房者的贷款会记录在本地，存款却还在外地，从而会拉高杠杆率。因此，相对而言，住户部门杠杆率接近当地的真实负债水平。

值得一提的是，之所以从杠杆率来估量房贷水平，主要是因为在居民的贷款中，住房贷款相较于车贷、日常花销等占据了绝对的大头；其次，近几年来的个人住房贷款和住户部门贷款两大增长曲线也是基本吻合的。

从表中数据来看，23个城市中，厦门的居民资金杠杆率居于首位，而杭州在住户部门杠杆率方面位列第一。厦门之所以有如此高的杠杆率，主要在于厦门虽然是一个地级市，且GDP排名在50名开外，但是其房价却可以比肩北上深。

根据2019年的数据，厦门的房价为46003元/㎡，位列全国第四名。而房价之所以如此高，主要是因为厦门在福建省内拥有最为优质的公共基础设施和教育资源，加之有政府的背书，在一定程度上吸引了周边城市的资金和购买力的涌入。此外厦门整体可利用的土地空间较少，但人口大量流入，使得房价不断走高。而杭州则是由于创业氛围活跃，聚集了很多创业者，个人经营性贷款的体量不小，因此也拉升了杠杆率。

杠杆率过高，房贷压力太大，无疑会影响消费，降低生活水平。同时，在宏观经济层面，还可能造成金融风险。因此近年来有关部门动作频频，一方面，给房企控负债，如不久前的三道红线；另一方面，在购房端，对调控进行升级，封堵炒房的漏洞。

来源：西部之城事

02 三份文件重磅袭来，一记组合拳助推楼市前行

进入今年三季度的尾声，与此前相比，各地调控楼市的“浪潮”似乎平静了许多，纵然是月初三座城市发文调控，也只是对前期调控的补充说明而已，并没有大刀阔斧地进行变动。然而最近有三份文件出台，瓦解了这一番“平静”。

幸福策评：住房租赁企业迎利好，未来楼市将这样发展

2020年9月7日，中国社会科学院联合发布《房地产蓝皮书2020》，其中抛出结论：

近两三年，中国房价将维持高位盘整态势。除少数三、四线城市和个别地段、个别楼盘外，整体上的房价大涨大落都是小概率事件。

在《蓝皮书》发布同一天，住建部网站挂出《住房租赁条例（征求意见稿）》，紧随其后，9月8日，自然资源部下设办公室印发了《农村乱占耕地建房问题摸排工作方案》。

以上三个文件连起来看，一招以住建部为核心，社科院、自然资源部为左右侧卫的楼市组合拳，正在水面下“呼啸欲出”。

在《蓝皮书》中提到，房地产政策目前面临四点转变，其中尤其值得关注的是一点是：住房租赁行业整合加剧，多元化发展可期。同时放出了调研数据：

“90后”及工作年限3年以下人群为租房的主力人群，年龄在21~30岁的租客占比最高，达61.3%;收入在3001~8000元/月的租房人群占比达64.2%。

同日，住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中除了对住房租赁市场作出规范之外，还对相关企业提出了一定的利好政策，并且住房租赁企业的未来租金收益可以依法质押来用于融资。

值得注意的是，征求意见稿中明确： 本条例适用于国有土地上住房的租赁活动及其监督管理。这样一来，难道集体所有土地上的住房不适用于此条例吗？存量巨大的小产权房是否又变成法外之地？

答案是否定的。在8日出台的《农村乱占耕地建房问题摸排工作方案》中，明确通过开展摸排工作，摸清全国农村乱占耕地建房底数，重点整治强占多占、非法出售等恶意占用耕地建房行为，保障农民合理的建房需求。

目前，Top30中的房企已有近六成布局住房租赁业务，待《住房租赁条例》顺利实施之后，将会有更多的企业进军该行业。一方面能够盘活城市的存量住房，降低三四线城市的空置率；另一方面也能够满足外来人口的居住需求，避免高房价“赶人”的现象，在一定程度上也将反哺楼市。

来源：叶檀楼市

03 无房人有福了！新规之下，2亿人将受影响

在9月7日，住建部官网上发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，该条例涉及租户、房东、中介和租赁企业，旨在对住房租赁市场进行规范，同时也推进该行业的健康发展。

幸福策评：住房租赁条例即将正式出台，租房客吃下“定心丸”

意见稿中针对租赁规范指出：

1.除法律规定和合同约定的情形外，出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同；不得单方面提高或者降低租金；

2.未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房；

3.出租人不得扣减或者迟延返还押金；

4.房东不得暴力威胁租户腾退；

5.厨房、地下储藏室不得出租用于居住；

6.房屋中介租赁服务明码标价；

7.中介不得赚取租金差价、不得泄露或者不当使用客户信息。

从意见稿的内容看，条例针对的都是我们租房过程中容易遇到的问题：有些利欲熏心的房东将改造过的地下室、厨房等租给住户，人身、消防安全等都得不到保障；退房时被房东肆意克扣押金，甚至是退不回押金，租户只能打碎牙往肚里咽；部分黑心中介将住户的个人信息倒卖给第三方以挣取不义之财……如此，上述现象都能够得到有效的遏制了，在城市打拼的2亿“无房户”也打上了一剂“强心剂”。

此外，从去年开始，住建部就在南京、苏州、杭州、长沙、广州、深圳、重庆等13个城市部署开展完善住房保障体系工作，重点发展政策性租赁住房。同时，在住建部推动下，广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州这六个城市与中国建设银行达成合作，建设银行预计将投入1900亿元贷款，支持这六个城市在未来三年提供约80万套政策性租赁住房，解决部分收入水平较低者的租房问题。

来源：专聊房君

来源：幸福里