上半年地产投资与销售表现亮眼，主要由于疫情后积累需求集中释放、财政压力促使地方政府增加土地供给、流动性过多流入地产领域，以及房价上涨预期的实现。但7月以来，房地产政策持续释放收紧信号，中央明确房住不炒定位、警示楼市新问题，地方调控措施密集出台，央行形成了重点房企资金监测和融资管理规则……展望四季度，地产行业韧性能否继续维持，成为悬念命题。

疫情之年领跑者

疫情考验下的2020年，房地产无疑是国内经济表现最亮眼的领域之一。

截至7月，开发投资累计同比已达到3.4%，是三大投资中率先转正且位居首位的变量，商品房销售额累计同比降幅也已迅速收窄至2.1%，即将“转正”。

近期增速来看，5-7月房地产投资与销售同比均值更是分别高达9.4%和13.2%。

相比之下，反映经济内生动能的制造业投资与社会消费品零售额累计同比仍萎缩10%左右，单月表现也尚未回到正增长区间。

为何展现韧性？

1、疫情导致购房需求积累、施工进度拖慢，在国内疫情控制后出现集中释放与赶工

2、疫情加剧了财政收支平衡压力，对土地收入的依赖加重，优质地块供给增加，提振了土地市场活跃度

3、疫情迫使货币政策投放较多流动性来维护市场主体，但因实体需求不振，资金较多流入地产领域

4、上述因素营造了地市楼市火热氛围，叠加学习效应和舆论渲染，房价上涨预期渐浓，促进房地产市场正反馈

供地缓解财政压力

据财政部，疫情后，受企业减收与政策减税影响，1季度全国一般公共预算收入同比下降14.3%。财政短收的同时，一方面也为弥补抗疫相关支出被动增加，地方政府因此加快了供地节奏。

年初土地供给政策也配合放松，3月7日自然资源部公告称，盘活批而未供土地和闲置土地，按双口径要求合理增加住宅用地供应量。

同时为提高单个地块收入、降低流拍率，一二线城市增加了核心区位的优质地块供应量。据中原地产数据，今年3-6月份全国出现3宗总价超过百亿的地块、21宗总价超过50亿的地块。

另一方面，拿地处在开发过程的前端，会推动房企开工、施工等后续一系列的投入，是地产投资韧性的先决条件。

因此，上半年各地政府加快供地节奏，并挂出优质地块吸引、出台延缴购置费等优惠政策，提振了土地市场的活跃度，助推房地产投资较快从冻结的状态中恢复。

货币政策宽松外溢

疫情导致企业现金流压力骤增，为了“稳就业、稳预期”，央行在疫情初期加大了宽松力度。

但因实体需求乏力，流动性更容易流向地产领域，资金主要通过房企融资和房屋销售这两条主要路径。

首先，房企自身的融资环境明显改善。疫情之后，债市利率快速下行，并且银行对房企的授信门槛也有所放宽，开发贷款积极投放。

其次个人融资可得性改善下，房企销售回款快速增长。由于经济环境使然，国内个人房贷不良率低、期限长，更受银行青睐。

叠加贷款定价机制改革的影响，疫情后出现了个人房贷与企业一般贷款加权利率倒挂的现象，这其实增加了个人房贷的吸引力。

据统计局，1-7月个人按揭贷款累计同比增6.6%，5-7月同比增速平均高达20%。

疫情爆发后，市场氛围大致经历了悲观、恢复、好转、趋热及叠加效果这样的过程，人气也从最初的不看好到年中“新房万人摇号”的新闻爆出。

房价涨、房租跌

疫情发生以来，“房价涨、房租跌”的现象反映了收入增速下降、失业率攀升是居民部门当下的基本面特征。

房价涨主要是流动性宽松带来的，同时房租跌则是中低收入群体消费能力下降的体现。

这种租金与房价分化的背后暗含着脱实向虚、贫富分化问题，租金收益率（租金/房价）快速走低也意味着房地产泡沫化问题有所加重。

年中政策释放了哪些信号？

上半年房地产韧性对提振经济发挥了重要作用，同时还间接带动了上游钢铁水泥、中游机械设备、下游地产相关消费品等生产，对GDP在2季度实现正增长有着突出贡献。

不过考虑到“房住不炒”主基调，房地产驱动的增长亦引起中央高度关注，年中以来地产政策频频释放收紧信号。

明确房住不炒定力

4月17日，政治局会议提及“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展”——疫情后中央第一次点名房地产。

7月24日，中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，提出要坚持从全局出发，进一步提高认识、统一思想，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

7月30日，政治局会议再次重申房住不炒。

热点城市调控升级

7月以来，一城一策的楼市调控密集出台，重点在于稳地价房价、引导房住不炒、保障住房刚需。梳理来看，大致分为三类：

一是升级限购限贷。例如杭州、宁波、南京、深圳等地限购政策有所收紧，包括约束离异认购条件等。

二是增加土地供给。例如南京、宁波等地。

三是整治楼市乱象。例如东莞、郑州、三亚等城市均开展专项整治行动，打捂盘惜售、恶意炒作等行为。

从“三道红线”到“统一认识”

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会上明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业内多次传闻的“三道红线”。三道红线内容如下：

1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

2、房企的净负债率不得大于100%；

3、房企的“现金短债比”小于1 。

8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，罕见提出要“统一思想认识，提高政治站位”，同时明确了城市主体责任与省级监控指导责任。

1、对于城市主体，要提高工作的主动性，及时采取针对性措施，确保实现“三稳”目标。

2、对于省级单位，要落实监控和指导责任，加强对辖区内城市房地产市场监测和评价考核等。

后市将如何演绎？

眼下房地产面临的政策环境明显偏负面，包括货币政策回归中性、房企融资约束、部分城市限购限贷升级等，但环境影响未必会遏制房地产市场健康发展。

融资收紧未见投资下行

去年4月政治局会议重提房住不炒，5月银保监会“23 号文”揭开一轮房地产融资收紧的序幕。7月份，银保监会约谈信托公司，要求控制房地产信托业务规模与增量。

但是去年房地产投资并未在融资收紧后快速回落，反而呈现冲高后缓步下行的态势，直至疫情发生之前都维持了较高增速。

一方面，房企开发资金来源当中融资占比其实并不高，而销售回款较快增长才是投资具备韧性的关键。

加快周转或是房企策略首选

房地产开发的资金来源，一部分是外源融资，另一部分是销售回款。

当融资收紧时，房企会加大对销售回款依赖度，进而往往采取“高周转策略”，即加快开工推盘、期房销售。

即房企可通过加快项目新开工、投资达到预售条件，来实现资金回笼、缓解现金流压力。

总体而言，房企融资政策收紧不会触发投资骤然下行的风险，加快开工推盘仍会是房企的策略首选，短期地产投资增速仍有望保持在高位区间。

商品房销售在“抑需求、增供给”的格局下可能会是“房价先稳、销量再稳”的逐步走弱态势，地产投资增速或将随之趋缓。

与此同时，一系列调控政策对房企杠杆和行业过热等现象将起到限制和调控作用，将有助房地产行业的未来增长更具可持续性。

来源：蔚然财富