作为世界三大发达国家之一的日本，在80年代经历了一场浩大的房地产泡沫经济危机，其影响程度之深而广，至今日本的地产业依然处在比较低迷的状态，而相比于现在的房地产行业的 “低迷”，相信日本更不愿意在经历一次惊心动魄、九死一生的“崩盘”。

百因必有果——泡沫的催生

回顾27年前日本房地产市场崩盘，其主要原因在于日本国民不愿意做实体行业，就连三菱、索尼等跨国公司也都开始涉足地产业。

80年代初日本政府放松房地产政策，新一轮房地产繁荣期开始。于1985年签订了“广场协议”之后，日元开始升值。1987年“黑色星期一”后，各国经济增长势头良好，先后提高利率，而日本继续维持超低水平贴现率，直到1989年中。

长期的超低利率造成货币供给量上升，促使大量资金进入股票和房地产市场，导致股票和房地产价格暴涨。银行信贷迅速扩张，加之人们预期地价只涨不跌，进一步吹大房地产泡沫。

人在有钱之后你会选择做什么呢？中国大妈选择横扫世界黄金，而日本人选择炒上最贵的房价并且把其买下来。

1989年，日本全国的房屋价值应足够购买4个美国，仅仅只是东京市的房产价值就抵得上一个美国。在东京银座五丁目鸠居堂前面的一块空地，拍卖了1.1亿日元一平米的历史高价，这个价格被载入了吉尼斯世界纪录，折合97万美元一平米，简直是寸土寸金。

当时日本东京的房价为每平米272万日元，核心地区的房价更是高达1450万日元一平米，按照汇率计算相当于现在的15万人民币一平米。

1980-1990年10年间商业用地价格上涨113%，住宅用地上涨90.4%，工业用地价格上涨75.3%；日经指数1980年1月到1990年1月上涨了450%。1990年日本全国土地市值为2365万亿日元，为当年名义GDP的5.5倍，而1986年土地市值为当年GDP的3.75倍，泡沫程度已然非常严重。

1991年平均地价达到最高峰，随后全国地价开始下挫，1997年全国平均地价比1991年下降22%，全国土地市值则缩水了30%，六大都市圈的平均地价下降超过56%。日本房地产泡沫膨胀期达16个季度，而价格下跌期则长达56个季度，房价波动的剧烈程度比同期其他有房产泡沫的国家更为严重。日本股市遭受重创，暴跌了70%，银行、企业利润大幅下降，国际资本开始大量撤离。

当时日本大财团将制造业、房地产、商社等捆绑在一起，股票大跌后房地产开始了崩盘，房子的价值一下子跌去了70%，日本的房地产泡沫终于被捅破了。

破釜沉舟——主动捅破泡沫

房地产的泡沫严重影响了日本的内需和制造业发展，日本政府感到了空前的压力，决定改变货币政策，用调控手段出手干涉房地产市场。

从1989年6月到1990年8月，在14个月的时间里，日本银行五次上调中央银行贴现率，从2.5%调高至6%。

与此同时，日本大藏省也出重拳，要求所有金融机构收紧不动产贷款。此后，日本政府再次出台政策，国内各商业银行基本冻结了对不动产业的贷款，掐断了房地产行业的资金来源，房地产行业的泡沫彻底被戳破。

唇亡齿寒——沉重打击实体经济

日本泡沫破裂后房地产投资一落千丈。1989年新屋开工面积达到峰值，随后开始下跌，到1993年见底，下降幅度为9%；住宅投资大约滞后一年，1990年达到峰值，到1992年下跌幅度为6.6%。

房地产泡沫的破灭加剧了日本内需不足的困境，直接导致了通货紧缩。1991年底开始CPI同比增速连连下跌，1993年-1997年，日本CPI当月同比平均增速为0.74%，而80年代CPI平均水平在2.54%。M2增速从90年4月的13.2%一路下降到92年9月的-0.5%。

1986-1988年失业率上升2.4个百分点。1988年房地产泡沫前由于滞后性失业率有所下降，到1992年起泡沫破裂影响显现，失业率进入上升通道，长期居高不下。2人及以上非农家庭年均可支配收入增速从1991年的5.29%下行，到1993年降至0.93%。

失业率上升，收入增速减缓，直接导致国内消费的低迷。1990年私人消费增速进入下跌通道，从1990年二季度的8.2%下降到91年3季度的0.6%，随后持续低迷，甚至出现负增长。居民未偿住房贷款增速从1989年起下降，进入去杠杆化过程。

伴随企业价值缩水的是企业的破产潮。1990年起企业破产数量陡增，1991年企业破产数量为1990年的1.65倍，企业破产负债增长率达到历史峰值308%，可谓惊心动魄。1992年开始日本大量金融机构倒闭，大银行金融机构破产增加，导致日本金融机构在国际金融市场上的融资信用等级下降，融资成本上升。在随后的10年，破产数量始终维持较高位。

房地产泡沫的破裂，使得对经济的打击从房地产业蔓延到金融行业，再到房地产行业上游制造业，进而蔓延到下游批发零售业等服务业。制造业和金融保险业GDP规模占比相对下降，房地产业相对稳定，而服务业GDP占比有所上升。

从支出分项看，泡沫破灭前后家庭消费占GDP比例有所下降。投资驱动力失灵，家庭消费持续低迷，均无力扭转经济颓势。

力挽狂澜——却也无力回天

日本央行错误的货币政策戳破了泡沫，而救市方式欠佳延缓了经济恢复进程。日本政府的决策错误体现在两个方面。

错误一：央行突然收紧银根造成经济“硬着陆”。股票和房产价格的持续过速上涨使得日本政府感到压力，但错在货币政策突然收缩。一是短期内上调利率。央行在1989年5月将维持了2年多的超低利率从2.5%上调到3.25%，之后连续4次上调，到1990年8月达到6%。二是突然强制收紧信贷。大藏省从1990年3月起实行抑制土地信贷政策，控制对房地产信贷总量，同时央行通过“窗口指导”要求所有商行将当年四季度新增贷款减少30%，1991年商行停止了对房地产的贷款。M2增速从1990年平均11.68%的水平大幅降到1991年平均3.66%的低位，也远远低于当年名义GDP增长率6%的水平。

货币政策的突变首先冲击股市造成股价大跌，使得大面积银行证券公司和企业出现亏损。紧接着地价开始大幅下降。股价地价双降，日本政府担心经济失速，开始分9次调低央行利率，1995年降到0.5%，但仍难以力挽狂澜，房地产泡沫彻底破裂。

错误二：房地产泡沫破裂后日本政府养活“僵尸银行”，掩盖问题。与一般的印象不同，实际上，在经济萧条期间日本的货币政策和财政政策足够积极。日本央行主动降低利率，在1990年初宏观经济问题逐渐凸显的时候，其政策基准利率——隔夜拆解利率已经被调低了，到了1995年已经低至0.5%，1999年2月降到0的水平。

日本政府同样也采取了扩张型的财政政策。日本内阁公开的2003年年度预算报告中显示1995年到2001年平均赤字占到GDP的5.1%。那么为什么扩张型的财政政策和货币政策并没有挽救日本的经济衰退呢？

原因在于日本的“僵尸经济”。长期的低利率使得效能低下的银行得以苟活，而居高不下的财政赤字支撑了社会总需求，但是无论是货币政策还是财政政策，都没有将重点放在采取行动关掉破产的银行或者清算那些已经是僵尸的借款企业上。而日本政府的政策则尽量避免银行和企业的重组改制。

日本实行“主银行制”，银行和放贷企业交叉持股，并参与企业经营决策。房地产危机显现后，日本政府不希望银行从出现问题的房地产相关客户撤资，而是采取延缓坏账确认、转移问题贷款等方式掩盖。

日本的银行业危机持续上演，直到1998年10月日本通过《金融复苏法》，政府为该项法案拨款5200亿美元，资金被直接注入问题金融机构。但是不断的向“僵尸银行”注资，使得问题机构苟活，创新和转型动力不足，并不能提高银行的盈利能力和效率。日本的复苏道路迟迟看不到光明，进入了“消失的十年”。

日本楼市崩盘的借鉴意义

举世闻名的日本泡沫经济不仅仅给其带来沉重的创伤，也警醒世界各国人民回归理性消费。企图通过泡沫的房地产经济这条捷径，走向繁荣富强的国家发展道路是天方夜谭，还会为此付出惨重的物质以及精神代价。

犯错了的日本反思以及整改了国家经济发展的中心，开始向海外资产、高新技术等领域拓展，慢慢坐稳了发达国家的宝位。

相比过去的地产泡沫市场，如今的日本地产市场趋向稳定，除了在东京的项目非常热门以外，其他的区域房价基本平缓。而且在日本没有中国传统安居乐业的观念，日本的租房体系完善，配套的设施也很健全。

无论是个人租房，还是以家庭单位租房都有供挑选的房源：独栋别墅、单身公寓等有应有尽有，市民可以随心所欲的进行选择。学区房的说法也不存在，因此，他们不用担心子女在教育上的问题。

加上日本的年轻人时常调换的工作区域，加上经济条件的限制，租房在日本司空见惯。再有，就是日本的首套房贷利息超低，国民不用担心高昂的利息所带来的经济压力。

如果继续使劲“吹”，泡沫总会破的一天

房地产泡沫一般出现在一个国家经济高速增长的时期，如今的中国正是处于这种时期，那中国是否会步入日本的后尘呢？

随着国民生活水平的提高，中国大妈横扫世界黄金而为其他国家所惊叹。如今的房地产市场也如火如荼的进行着，加上中国人民自古以来就有的安居乐业的传统思想，使得全国上下的“炒房热”现象愈演愈烈。

相比日本， 中国实行的是社会主义市场经济，在政府的宏观调控下，房地产的泡沫有所压制，例如深圳的“715新政”的实施下，让该城市房价有所放缓下降。

但是我国社会的主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不充分不平衡之间的矛盾。在房地产行业，频频出现供不应求的现象，除了客观上没有满足国民的购房需求，还有一个重要的原因——地产拥有可观的未来增值空间。所以大量资本的涌入使得房地产市场水涨船高。因此每每当新楼盘的问市，其都非常的热门抢手，屡次出现日光的现象。

而为杜绝楼市的黑幕、暗箱操作的违规行为，中国政府也颁布各大对策：公证摇号、优先无房人群等，但是愈演愈烈的中国房价丝毫没有稳定的趋势。

中国的楼市依旧在众多不确定因素的影响下难以预测。最后还是希望各级政府、开发商、炒房者审慎思考，理性对待，量力而为。

来源：云楼市