陈彦斌 中国人民大学国家经济学教材建设重点研究基地执行主任、中国宏观经济论坛（CMF）主要成员

以下观点整理自陈彦斌在中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会（第9期）上的发言

回顾过去二十多年我国宏观经济运行与房地产调控历程，一个很清晰的事实是每当经济下行压力较大时，政府就会依托房地产来稳增长。比如，1998年亚洲金融危机之后，我国就发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，强调要“进一步深化城镇住房制度改革”，并且“加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点”。2008年全球金融危机之后，国家出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出了“鼓励普通商品住房消费”、“支持房地产开发企业合理的融资需求”等一系列促进房地产市场健康发展的措施，旨在“进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长”。

房地产之所以能够作为我国稳增长的有效手段，其核心原因在于两点。其一，房地产及其关联的上下游行业增加值在GDP中占比较高，这使得房地产具有其他行业不可比拟的经济拉动作用。具体而言，房地产投资不仅能够直接推动GDP的增长，而且能够通过带动钢铁、水泥、家电、家具等相关产业的发展间接推动GDP的增长。从2008年全球金融危机后政府通过房地产来稳增长的典型案例来看，房地产对经济增长的直接贡献率从2008年的1.8%提升到2013年的8.4%，同期对经济增长的间接贡献率更是从2.2%上升至10.1%。由此，房地产对经济增长的总贡献率从2008年的4%提升到2013年的18.5%，拉动经济增长的百分点数从0.4个百分点大幅提高至1.4个百分点。其二，与房地产相关的税费与土地出让金，是地方政府“土地财政”的重要收入来源。2019年，与土地和房地产相关的税收中，契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税共计1.9万亿元，这部分税收属于地方税，能够占到地方政府财政收入的20%左右。地方政府国有土地使用权出让收入达到7.3万亿元，占到地方政府性基金预算本级收入的比重约90%。由此，两者相加能够占地方政府总收入的50%左右。

目前尽管我国疫情后的经济复苏情况较好，但下行压力仍然较大、未来不确定性因素仍较多。由此，依靠房地产来拉动经济的声音再次增多。在此情况下，笔者认为，不能只简单地看到房地产较好的短期刺激作用，要用更长远更宽广的视野和更理性的态度来看待房地产在中国经济中的角色与作用。就目前形势而言，如果过于依赖房地产的发展来稳增长，将会进一步加大当前已经显著的经济分化格局，只是将短期困难推后至将来而已。

第一，房地产过度发展容易加重居民债务负担并抑制居民消费，从而会进一步拉大供需缺口，不利于形成“使提振消费与扩大投资有效结合、相互促进”的“国内大循环”。当前，我国居民的房贷压力较重，截至2019年末，个人住房贷款余额已达到30.1万亿元，居民部门杠杆率更是攀升至55%以上，处于历史的最高位。与此同时，2019年全国居民人均消费支出实际增速仅为5.5%，触及该数据统计以来的最低点，这突出反映了房贷压力对居民消费的抑制作用。更值得注意的是，疫情下居民储蓄意愿又显著上升，进一步抑制了居民消费。2020年一季度，住户存款增加了6.5万亿元，比去年同期多增4.7万亿元。由此导致了当前供需缺口的持续扩大：从供给端来看，2020年5月份全国规模以上工业增加值为4.4%，已经大致接近去年同期水平；但从需求端来看，消费、投资和出口的复苏较为乏力，总需求不足的问题有所显现。供需两端的不匹配，将不利于“国内大循环”的形成，弱化经济的回升动力。

第二，当前我国投资已经出现了明显的结构性分化，进一步强化房地产投资并不利于疫情后的经济复苏。2020年1-5月份全国固定资产投资同比下降6.3%，降幅比1-4月份收窄了4个百分点，更比第一季度收窄了9.8个百分点。虽然整体投资增速出现了一定的好转，但是结构性分化现象较为严重，主要表现在三个方面。一是，民间投资与政府投资分化明显。2020年1-5月份，民间投资增速为-9.6%，显著低于同期政府投资增速7.7个百分点。二是，分行业来看，制造业投资与基建投资和房地产投资分化显著。2020年1-5月份制造业投资增速为-14.8%，延续了年初以来两位数的负增长态势。而基建投资和房地产投资则迅速回升，2020年1-5月份基建投资和房地产开发投资同比增速为分别为-6.3%和-0.3%。三是，从构成成分来看，设备工器具购置投资增速仅为-17.7%，大幅低于其他费用投资5.2%的增速水平。由此可见，当前投资的核心问题在于民间投资与制造业投资的动力不足，进一步强化房地产投资不仅不是对症下药，而且还可能加大对其他领域投资的挤出作用，从而不利于实体经济的恢复。

第三，房地产过度发展不利于资本结构的优化和资本质量的提升，从而不利于经济长期增长。从增长核算的视角来看，劳动、资本和全要素生产率是经济增长的主要动力源泉。改革开放后的40多年来，中国经济增长主要依靠资本和劳动等要素驱动。1979—2007年资本积累对经济增长的平均贡献率约为68%，2008年全球金融危机之后，由于经济增长对房地产与基础设施的依赖程度增强，资本对经济增长的贡献率更是提高到90%以上。然而，长期依赖资本积累推动经济增长的模式导致了资本结构失衡问题，主要表现为住房资本占比偏高而实体经济资本占比偏低。近年来，中国不少地区都呈现出房地产供给过剩局面，就是一个突出表现。而伴随着实体经济回报率的下滑，越来越多的实体企业也参与到投资房地产的热潮当中。房地产对资金的过度吸纳显著地降低了资源配置的效率，恶化了资本结构与质量，这也成为了近年来我国潜在增速趋势性下滑的重要原因之一。2008—2013年中国经济潜在增速平均为9.9%，而2014—2019年已下降至7.3%。

第四，房地产过度发展容易进一步加剧贫富差距问题。从国际经验来看，评估一国的贫富差距不仅要看流量的收入差距，更要看存量的财产差距。就中国的情况而言，居民的财产差距显著大于收入差距。由于我国家庭财富中房产能到占80%左右，所以我国贫富差距的主要原因在于房产持有不平等。由此，房地产的过度发展将对不同家庭的财富产生显著的异质性影响。能够从中获益的主要是拥有多套住房的高收入群体。通常只拥有一套住房的中等收入群体虽然可以实现名义上的财富增长，但很少有家庭会出售唯一的住房将该部分收益变现，没有住房的低收入家庭不仅无法从房地产的发展中获益，反而面临更重的购房负担。因此，在目前6亿居民月收入仅一千元左右、9亿居民月收入仅两千元左右的情况下，房价的进一步上涨容易导致中低收入人群的财富水平相对于高收入群体进一步下滑，从而加剧贫富差距问题。

需要说明的是，以上四点是房地产价格过快上涨可能会导致的一系列问题，如果房地产价格过快上涨导致房价泡沫出现破裂，那么对经济与社会带来的冲击会更大。比如，20世纪90年代初日本房地产泡沫的破裂导致日本陷入了长达二十余年的大衰退之中。事实上，当前我国房地产市场已经形成了区域性分化，一线城市和部分热点二线城市由于具有完善的基础设施建设以及优质的教育、医疗、养老等资源，能够吸引大量外来人口流入和定居，因此住房的刚性需求充足。相比之下，一些三四线城市已开始面临较为严峻的去库存压力，比如，当前芜湖、漳州、泉州等城市的去库存化周期已达到3年以上，远高于全国13.1个月的平均水平。因此，房地产价格过快下跌，可能对三四线城市经济发展造成更大的负向冲击，不利于整体经济的稳定。

总体而言，当前一个根本性立场是稳增长不能依赖于房地产，否则将进一步加剧经济分化，这不仅不利于我国经济迈向高质量发展，更可能对经济与社会发展带来十分明显的冲击。要促进房地产市场与我国经济的健康发展，关键还是要加快推进房地产调控长效机制的建设，让房地产真正回归“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，切实解决中低收入群体的住房需求问题。具体来讲，需要做好以下两方面工作。一是，要将房地产市场的调控独立于整个宏观调控体系，使房地产市场的调控聚焦于保证房价的平稳，防止房价出现大起大落，而不再为经济的稳增长目标服务。这将确保房价调控政策的长期稳定性与可信性，稳定公众对房价的预期。第二，可以考虑将房价收入比等核心指标纳入对地方政府的考核体系之中，确保房价增速与居民收入增速相适应。同时，为保证激励机制长期有效，还应该强化问责机制。这样能真正激发地方政府调控房价的动力，从而有助于建立起房地产调控长效机制。

来源：中国宏观经济论坛CMF