经过第一季度的寒冬，沪深上市房企披露2020年一季度财务数据。在披露财报的133家房企中，82家房企的一季度营业收入增速为负，51家房企的一季度增速为正，多数企业受疫情影响明显。

基于房企营业收入增速的大小，研究组将企业分为3组，增速高于50%的企业为营收增速良好组、介于-50%和50%之间为营收增速中等组、低于-50%为营收增速较差组。其中，增速良好组29家，增速中等组69家，增速较差组35家。通过对各组企业的拿地策略、融资水平、偿债压力变化的分析，观测各组企业维持现金流水平的调整措施。

01

营收增速各异，规模较大企业受疫情影响小

表1 各组2019Q1、2020Q1营业收入及增长率均值

数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库

从表1来看，营业收入规模较大的企业，增速较为稳定，业绩受疫情冲击较小。从各组营收情况来看，营收增速中等的企业营业收入均值大大超出其他阵营的企业，企业布局较为合理，受疫情影响小，2020年一季度营收均值的增速也稳定在-7.23%的水平上，受疫情影响较低；部分营收增速良好企业，如招商蛇口、信达地产等，由于房地产项目结转收入增加，导致企业营业收入大幅提升；营收较差企业主要是由于企业深耕某一地区，受市场影响较大，销售节奏放缓。

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拿地力度降低，优化拿地结构

表2 各组2019年1-5月、2020年1-5月拿地面积及增长率均值

数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库

表3 各组2019年1-5月、2020年1-5月拿地金额及增长率均值

数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库

表4 各组2019年1-5月、2020年1-5月拿地溢价率均值

数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库

从企业的拿地情况来看，各组拿地面积有不同程度的降低，营收增速中等组拿地力度收缩明显。为保持现金流水平稳定，营收增速中等组拿地面积与拿地金额的均值均有所降低，溢价率均值水平也降低了3.02个百分点至5.43%；营收增速良好组补充优质土储，拿地金额有所提升。

图1 各组2019年1-5月、2020年1-5月拿地城市能级变动

数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库

从拿地结构来看，大部分企业调整拿地结构，加大对一、二线城市的拿地力度。由于疫情影响，三四线城市去化速度变缓，布局三四线企业的房企去化压力加大。为调整企业布局结构，紧抓核心城市销售区域，营收增速良好组2020年1-5月一、二线城市拿地面积占比提升了8.10个百分点，营收增速中等组提升7.03个百分点至56.99%。

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紧抓窗口期，债务偿还压力减轻

根据wind数据统计，截止至2020年年底，房地产行业的信用债待偿还量为5157.40亿元，较去年降低8.26%。其中，61.28%的待偿金额集中在下半年，下半年的债务待偿压力较大。截止至6月24日，房企2020年已发行3188.35亿元信用债，占全年待偿金额的61.82%。

表5 2019Q1、2020Q1房企信用债偿还、发行金额

数据来源：中指风险测评系统、Wind数据库

从2019年第一季度、2020年第一季度的信用债的发行和到期数据来看，2020年房企的发行规模同比上升12.82%，而待偿量有所降低。房企紧抓发行窗口期，把握融资机会，减轻企业债务偿还压力。

根据中指院发布的房地产企业销售业绩TOP100数据显示，5月TOP100房企销售规模同比回正，销售实现稳步增长，其中，前期资金准备较为充足的企业更为迅速的摆脱疫情带来的困境。年中大考即将来临，根据企业自身流动性水平及时调整战略的企业，能给出一张漂亮的成绩单。

来源：中指研究院