2021年下半年以来，上市物业企业在资本市场普遍遭遇到发展的黑天鹅。除了股价和公司市值一路走低、发展预期变差之外，资本市场带来的发展助力与正反馈也呈现出明显的边际效应，后来者已经很难享受到资本市场带来的估值溢价与发展赋能。无论是金茂服务还是鲁商服务，都在资本市场遭遇了当头棒喝，股价自上市伊始即持续走低，成为物业企业在资本市场失宠的典型案例。

上市狂奔 发展无序

自2014年6月30日彩生活正式登陆港交所并拉开物业公司奔向资本市场的序幕以来，物业企业在资本市场经历了难得的高光，但当下也正在经历发展的至暗时刻。以彩生活为例，2014年7月3日，上市仅四天，彩生活即以55.6亿港元市值反超母公司花样年控股，实现了自身在资本市场的大跨越。2015年4月，彩生活股价、市值频创新高，股价最高接近13港元，市值最高接近200亿港元。

与彩生活相似，旭辉永升服务、新城悦服务、南都物业、特发服务等都经历过类似的高光时刻，但也正在经历发展的至暗时刻。

以新城悦服务为例，自2021年4月初其股价创出上市以来最高的26.87港元以来，其后便一直走低，截至发稿，其股价已经低于7港元，较最高点跌去了超70%，且尚未见到股价走势逆转的契机。

透过上市公司的股价浮沉，从物业企业成长的角度出发，物业企业的成长往往可以总结为三大类型，其中最基础的便是癌症型成长，这也是不少股价出现大幅下跌乃至被停牌、收购的物业公司的共同特点。

癌症成长 隐患遍地

癌症型成长往往表现为企业成长方向、方式不正确，虽然短期会有高速的增长乃至跨越式成长，但最终结果往往都是使企业陷入死亡陷阱，即使最终侥幸存活，企业也会元气大伤，综合实力大幅下降。

在2010年之前，尚未有物业企业计划登陆资本市场，也很少有企业实现跨越式发展，稳扎稳打成为不少物业公司的发展特点。

但一切在2010年后快速改变。登陆资本市场的计划与渴望加持之下，以及上市之后市值管理的强烈渴求，使得物业公司在发展方面出现了脱离实际的倾向。大规模收并购、无差别市场拓展以及跨领域进入新兴行业、跟风进入新领域等，成为物业企业癌症型成长的四大主要表现。

首先就是大规模的收并购。随着2014年彩生活登陆资本市场，规模逐渐成为物业企业的最大诉求，在此基础上，物业企业间的收并购变得非常普遍，部分资质较差的物业公司也在此期间顺利卖身，但也为收购方埋下了惊天大雷。

随着被收并购企业逐渐融入收并购企业的体系内，部分物业企业隐藏的问题被不断发现，对物业公司的持续经营造成了巨大的影响。项目缺陷、延续危机、法律风险等接踵而至，企业盈利能力也持续下滑，企业面临持续失血。时至今日，当时大肆并购的企业，在资本市场的走势都不容乐观，部分已经出现了股价断崖式下跌的情况。

其次是无差别市场拓展。在规模诉求急剧膨胀的时代，物业公司对所谓的管理红线、盈利诉求、物业费水平、物业费收缴率等均丧失了应有的谨慎，个别物业公司虽然关注到了问题，但是往往也简单的寄希望于酬金制能够解决类似的问题，但不少项目最终都在面临退出、持续亏损、官司不断中结束了短暂的管理期，留下一地鸡毛和巨大的沉没成本。

然后是跨领域进入新兴行业。互联网+、O2O、养老等就是其中最明显的领域。在自身能力尚不具备、专业人才较为缺乏、拟进入行业本身存在巨大不确定性的背景下，部分物业企业持续的投入不仅分散了一线服务人员的精力，也在后期产生了巨大的亏空。

最后是跟风进入新领域。对于物业企业而言，企业的能力边界、管理能力往往很难在短时间内得到飞跃式提升，稳扎稳打与循序渐进应该成为企业的主流。但部分物业企业盲目选择跟随头部物业公司发展的战略，如进入城市服务等领域。最后往往面临支付危机与现金流难以为继的风险，同时服务能力不足也损害了企业的口碑，最终不得不被迫走向联合乃至被收购。

危机渐进 洗盘在即

后疫情时代，经济与社会正发生深刻的变革。在各种因素的影响下，物业行业明显感受到了疫情的无情，也感受到了发展的无力。在此背景下，物业企业的发展已经呈现出了明显的分化之势，资本市场也在种种因素的影响下给不同的物业企业以迥异的估值。

这其中，既有担忧情绪之下的错杀，也有停牌下的暂时安宁，更多的是面对现状的无可奈何。资本市场终究只是锦上添花，当物业股不再“锦上”，“添花”很可能变成火上浇油，从而加速物业行业的洗盘。 浮躁的社会，总是需要一些淡泊明志。身处风口的行业，更需要定力去沉心静气。物业企业不同成长模式的背后，既反映了市场情绪的影响，更反映出了大部分人的手足无措和少数人的行稳致远。

来源：中国网地产