房地产企业已从开发为主向开发与经营并重转变，坚定从重资产为主向轻重资产结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。

中房报记者 付珊珊 北京报道

当前，中国房地产行业面临着近20年来较为严峻的市场形势。

国内外宏观环境的变化以及疫情的反复导致目前我国GDP增速低于预期；虽然全国各地都出台了不同扶持政策以促进房地产市场回暖，但实际执行效果分化严重，中小城市市场依旧低迷；房企销售端同比数据依然处于下跌通道；销售市场的遇冷也传导至土地市场，民营企业整体参拍意愿下降，导致土地供应和成交额均出现不同程度下跌，对地方财政稳定性也形成挑战。

在这样的市场环境下，房企经营稳健变得尤其重要。

6月30日，中国房地产报、中国城市与区域治理研究院正式发布《2022中国上市房地产企业经营稳健性研究与评估报告》（以下简称“报告”）。报告通过盈利稳健性、营运稳健性、成长稳健性和财务稳健性4个维度、19项测评指标全面测度A股和H股上市房地产企业，且所有指标得分逐一分析、对比、排名，不只是描述总体态势，旨在全面考量房企未来稳健、可持续、高质量发展的能力，可谓中国上市房企的全面体检报告。最终，上榜企业共154家，其中A股100家，H股54家，其中头部房企如万科、碧桂园、保利发展、绿城中国等表现稳健。

当前房地产行业政策持续发力，但市场复苏缓慢。在这种行业形势下，报告也为上市房企稳健发展提出了三点策略，即从开发为主向开发与经营并重转变，坚定从重资产为主向轻重资产结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变。

H股上市房企营业收入表现优于A股

从主营业收入来看，A股上榜房企主营业收入平均值和中位数分别为3757776.08万元和724838.97万元，高于平均值企业有18家，代表企业包括建发股份、绿地控股、万科A 、保利发展等等，多为龙头房企。其中，建发股份营业收入居榜首，主要源于公司2021年开拓多项业务，以及房地产业务销售结算规模增加；绿地控股和万科A营业收入领先于其他A股上榜房企。

A股房地产企业2021年主营业收入上升的共65家，下降共35家，同比增长率为正的房企中，最高为京能置业（554.86%），最低为华发股份（0.46%）。但值得注意的是，从数据端来看，2021年A股上榜房企平均收入增长率为26.66%，较2020年的7.02%上升幅度较大，但这与目前大多数企业经营状况出现背离，多数企业主营业务较为疲弱。

H股上榜企业主营业收入平均值和中位数分别为6915494.95万元和2493485.93万元，行业集中度高，企业收入差异较大。主营业收入高于均值企业共有12家，主要为行业龙头房企如中国海外发展、碧桂园、华润置地、绿城中国等；排行较低的企业主要为中小型企业。

总体来看，H股上市房企营业收入表现优于A股上市房企。

龙头房企净利润突出

从净利润指标来看，A股上榜企业净利润平均值和中位数分别为89781.18万元和22052.59万元。有26家企业净利润位于均值之上，主要是龙头房企，如万科A、保利发展、招商蛇口等；相反，2021年还有大量企业出现亏损，如华夏幸福、泛海控股、蓝光发展等，多是经营出现困境企业；从净利润表现来看，企业分化较为严重。

A股房地产企业2021年净利润上升的共34家，下降有66家，净利润表现较好的大部分是国企，如陆家嘴、金隅集团，民营企业净利润基本都出现了下滑。净利润同比增长率为正的企业中，最高为荣丰控股（1300.79%），最低为合肥城建（0.01%）。

H股上榜房地产企业的净利润平均值和中位数分别为440299.58万元和146552.45万元，平均值达到中位数的3倍左右，说明龙头房企净利润突出，大幅高于行业平均水平。有12家企业净利润位于均值之上，同样也是龙头房企表现更好，中国海外发展、华润置地、碧桂园排名靠前。

国资背景企业营运稳健性表现良好

营运稳健性这一维度主要衡量企业经营效率与运营管理能力，报告中主要计算指标包括存货周转率、预收收入保障倍数以及存货去化压力，这3个指标也能反映出房企在保交房方面的保障，存货周转率越高，预收收入保障倍数越高，也就证明这些企业可能盖成的房子，在未来交楼面临的压力相对比较小。

A股上市房地产企业预收收入保障倍数排名靠前的房企有荣丰控股、上海临港、泛海控股、世荣兆业等；存货周转率排名靠前的房企则有建发股份、新能泰山、金隅集团等。不难看出，两项指标表现较好的多为国资背景企业。

H股上市房企的营运稳健性综合来看，也依然是国资背景的企业表现较好。存货去化压力、预收收入保障倍数等表现要优于民营房企，保交楼压力相对来讲比较低。企业对费用的控制方面，排名靠前的企业包括中国海外发展、中国铁建、正商、碧桂园等。

成长稳健性这一维度则是衡量企业增长速度与发展潜力。在这个维度下的衡量指标有净资产增长率、投资性房地产变化情况、存货减值率。这三项指标当中，其中投资性房地产变化情况更能够反映企业在遇到经营困难之后，通过抛售资产，或者通过投资性房地产呈现自己经营转型的潜力或者能力。这一指标下排名靠前的多为头部房企，例如招商蛇口、新城控股、万科A、金融街、陆家嘴、金隅集团、大悦城、保利发展等。

从“三道红线”逐步转变成“三线全绿”企业增多

财务稳健性则是衡量企业资本结构、长短期偿债能力以及融资实力。这一维度主要对上市房企“三道红线”三项指标分别做测评。综合来看，A股上榜企业中，“三道红线”全绿的企业包括万科A、保利发展、滨江集团、金地集团等，多为经营比较稳健，业绩比较突出的头部房企。

A股100家企业中，未踩红线和踩中一条红线的企业大概占到总数的三分之二左右，H股这一数量明显高于A股。

H股54家上榜企业中，“三道红线”全绿的企业包括旭辉控股、越秀地产、中国金茂、远洋集团、龙湖集团等。

此外，不管是A股还是H股企业，在“三道红线”政策出台之后，企业踩中红线的现象有明显好转，不少企业已经从踩中“三道红线”逐步转变成“三线全绿”企业。

综合来看，按主营业收入划分的A股上市房地产企业经营稳健性排名中，1000亿元规模以上房企中，保利发展、招商蛇口和万科A占据前三；主营业收入在300亿~1000亿元规模房企中，金地集团、大悦城和首开股份表现较好；主营业收入100亿~300亿元规模房企中，信达地产、中交地产、北辰实业则是对标对象；主营业收入100亿元以下企业中，新能泰山、光大嘉宝和南国置业排名靠前。

A股企业中，大部分房企短中期谋求稳健发展，中长期则注重发展经营性业务，提升综合实力。

按主营业收入划分的H股上市房地产企业经营稳健性排名中，1000亿元规模以上房企中，中国海外发展、华润置地、龙湖集团位居前3；主营业收入300亿~1000亿元房企中，中国金茂、远洋集团和越秀地产排名靠前；主营业收入100亿~300亿元房企中，保利置业、大悦城地产和五矿地产则是行业对标对象；主营业收入100亿元以下房企中，中国新城镇、上市城市开发和万达酒店发展是小规模房企的样本。

从H股排名来看，国企、央企和大型房企表现更具韧性，相较于其他类型房企，央企、大型房企在盈利、营运、成长和财务四维度的稳健程度均具备较大优势，能够更好处理扩张与稳健经营的关系，在行业下行期间体现出了更强的风险抵御能力。

来源：中国房地产报