今年以来，受到国内经济压力、国际局势不稳，及疫情多发等不利因素叠加影响，楼市面临了前所未有的重挫。中央层面不断发声，刺激住房消费，并指出通过金融、住房、财税等多角度支持房地产业健康稳定发展。本报告将对今年以来各地楼市纾困政策进行梳理、总结，并通过其市场反馈，尝试挖掘其今后出台政策的可能性。

一、楼市纾困政策概览

1、5月以后中央发声更为明确和具象化，至各地楼市松绑政策陡增

58安居客房产研究院统计显示，截止5月31日，今年各地共发布政策频次近300次， 并呈现逐月陡增趋势，尤其5月达147次，是4月的2.4倍。

今年以来宏观政策主要分三个阶段：

第一阶段为去年底至3月“两会”之前，针对楼市的论调依旧是强调“房住不炒”，以保民生、保稳定为目标，并指出货币政策要灵活适度，主要从缓解房企融资端开出一道口子。

第二阶段为“两会”至4月29日中央政治局会议前，在关于房地产行业的问题上，提出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”，并且针对需求端释放了今年不会扩大房产税试点的重磅信息，给到了金融市场、房地产市场积极信号，也让房企重拾信心。

第三阶段为4月29日中央政治局会议至今，指向性则从供给端覆盖至需求端

，对此前各地出台的各种购房补贴及信贷优惠政策给与了支持，并指出要继续完善各地政策，且将“刚性”和“改善性”住房需求区分开来提出，有助于精准实施差别化信贷政策，更好地实施“因城施策”。随后，央行、银保监会、证监会，及深交所的发声，使得5月以后的金融政策风向更为明确，包括5月份的降息、对首套房贷利率下限的调整等，都是对4月29日中央政治局会议思想统一下的政策落实和继续细化、优化。

这也是导致5月份各地更为密集地出台松绑政策的原因。

2、三四线城市库存压顶，刺激楼市消费刻不容缓

58安居客房产研究院统计显示，

截止5月31日，今年出台的楼市松绑政策已经涉及183个省市地方，三四线城市占到7成以上。

一方面是由于三四线城市本身在城市数量上就占比较高，另一方面也的确是此类城市产业能级较低，人口外流的情况下当地的楼市的支撑力量主要是本地客，因此，在市场不景气的情况下抗跌性较差，也最容易形成波动。

58安居客房产研究院数据显示，去年四季度以来，各等级城市商品住宅存销比逐步上升，其中三四线城市上升速度最快，今年4月，其存销比已达22个月，而二线和一线城市则分别是16个月和11月。按照我们以往的经验，存销比在8-15个月为合理去化周期，显然，三四线城市明显超过了这个合理范围值，面临巨大的库存压力。

因此，去年底至今大批量的城市开始降低落户门槛，甚至实现零门槛落户，释放这类“红利”的则以三四线城市首当其中，原因就在于本地需求根本无法支撑当地楼市容量，市场要盘活仍需要“人才”的引入。然而，决定人口集聚的关键是区域经济规模及与其他地区的人均收入差距，即人随产业走、人往高处走。因此，要留住人才绝不仅仅是降低落户门槛，给与购房优惠这么简单。

3、政策类型丰富，信贷优惠和公积金支持占主流

从今年以来各城市发布的楼市纾困政策来看，主要可以区分为供给端和需求端两类。

由于4月29日中央政治局会议上明确提出优化预售资金监管，同时，今年首轮土拍反应出的现象依旧是各地分化明显，流拍地块频现，央企国企托底明显。因此，各地除了从信贷融资上对房企纾困，5月以后，土拍监管和预售资金监管的优化成了两大重要内容。

土拍监管优化包含土地保证金比例的降低，土地款付款方式的优化，且从土地供应的源头上进行调整，如供应总量、供应结构、供地节奏优化，个别地方还出台了根据住房库存量来调节供地供应，如湖南省对商品住房去化周期超24个月市县暂停新商品房土地审批，充分从房地产生态链的角度防止库存积压的现象出现。另外，预售资金监管优化更是把房企从去年过紧的预售监管模式中解脱出来，对于信用度高的房企或者绿色建筑等都可以获得宽松的监管环境。

从需求端的松绑政策来看，则更为丰富，涉及公积金支持类、放松限购、限贷、限售、限价、商业银行信贷、购房补贴等。

其中，商业信贷和公积金自持两类松绑政策涉及的城市最多，均占到50%以上。从个人住房贷款利率来看，绝大多数城市2017年底之后首套房的贷款利率明显高于基准利率，这也是这几年秉承着“房住不炒”的理念而执行的相关金融政策。不过随着今年两次LPR的降低，及2022年“两会”提及“降低实际贷款利率”，和5月15日央行和银保监会明确首套房贷低于LPR20个基点的下限，今年以来全国房贷利率显著降低，当前全国平均首套房贷利率已跌破5%，二套房贷利率在5.32%。以往一线城市以外的其他城市商业贷款利率普遍较高，较多城市都在6%以上，以郑州为例，去年10月首套房主流贷款利率为6.13%，二套为6.37%，而当前其首套房利率则地址4.4%，二套房利率也仅5.2%。对市民购房每月月供的减少金额上非常可观。商业银行信贷上的大力支持有助于减少购房者的支出、降低市民购房压力，并提振其信心。

另外，公积金支持政策运用也极为广泛，尤其是在三四线城市，由于这些城市房价基数低，适当调整公积金贷款额度和首付能对缓解购房压力起到显著作用。另外，这类城市商业贷款利率普遍高于一线城市，此前较多城市都没有组合贷业务，面临公积金贷款额度不够只能选择商贷的窘境，近期来，越来越多的城市开始推广使用组合贷，充分利用公积金的低利率，和商业贷款可贷额高的优势，有效缓解市民购房压力。

除了上述提到的开创组合贷业务，及传统的提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付等，今年以来公积金支持楼市消费方面还有了更多的创新手法。如公积金可提可贷，可以运用公积金账户内的余额作为购房首付款的补充；还有公积金的家庭互助模式，即可使用直系亲属的公积金账户余额，购房支付首付款，也可按月从直系亲属账户提取公积金用于偿还购房贷款，类似于这样的公积金家庭互助模式已在珠海、福建莆田、四川资阳实施，预计这样的创新手法会被更多城市所运用。

随着各地加快出台稳增长政策的推出，进一步为楼市松绑，将有助于各地市场成交逐步改善。

4、政策的放松程度逐步增大，限购松绑在新一线和二线城市中普遍

除了上述提到的公积金支持政策在各地发挥重要作用，在5月份出现发布频次明显上扬外，放松限购、限售、购房补贴也都成上扬态势，但降利率在4月达到高峰后5月份出现下滑，这主要是由于5月份LPR从4.6%降至4.45%，且央行、银保监会对首套贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，相当于从中央层面明确了首套房最低贷款利率可以低至4.25%，从这个层面上讲，无论各地有没有出台降利率的政策，首套房的贷款利率已有了实质性的下降。

值得注意的是，楼市最严厉的限购政策在近期松绑的频次也越来越多，且手段多样化，尤其是针对多孩、人才、新市民等多类特殊群体予以了“特别”照顾。如对于多孩家庭、或者是高层次人才在限购区域在原有基础上可以多购一套住房、对非本市户籍购房的社保时间予以降低等。而进行此类操作的在二线或新一线城市中占比尤为高，通过放松限购和鼓励多孩、人才政策相结合，成为政策松动的一个新方向，能促进增加人口生育规模，吸纳优秀人才，减除购房障碍，预计此类家庭后续除了在购房限制上解除一些障碍，在其他信贷政策上也会享受一定福利。

除了上述针对特定人群外，松绑限购的另一种方式是针对特定房源，如合肥和大连对二手房放松限购，合肥指出二手房可购买三套，而大连则对二手房彻底取消限购，另外，还有针对家庭拥有房产面积合计在144平米以下的，如已达到原先限购套数的，可以再购入一套。而这类举措都是为了激发改善型购房者入市，让其“升级换代”以促进市场活跃。

另外，还有对偏远区域取消或者放松限购、缩短两次购房的时间限制等等等等，松绑限购的方式“因城施策”，从各个角度切入。当然，也有城市不顾及自身实际情况，急于松绑的，如南京520取消二手房限购“一日游”后被住建部紧急叫停，说明南京若取消二手房限购可能会引起各类投机性需求突然增加，违背了政策“房住不炒”的初衷，干扰房地产市场的平稳健康发展。

来源：安居客