转眼间，2020年已过去大半。楼市经历疫情期间的低迷期之后，已逐渐复苏。

今年上半年，全国房地产开发投资增速首次转正；5-6月份，市场销售规模已连续两月超过去年同期；二季度房地产业GDP同比增长4.1%，彻底扭转了一季度的颓势。

然而，房地产行业的分化也更加明显，一方面，今年上半年房地产企业的破产数量已超过两百家，另一方面，部分房企却逆势生长，愈发强大。

疫情加速了房地产行业的洗牌，未来，分化还会持续。

1、疫情下龙头房企绩不降反增，优势明显

受疫情影响，今年上半年房地产行业受到一定冲击，商品房销售面积和销售额同比去年均有所下降。

国家统计局数据显示，1—6月份，商品房销售面积69404万平方米，同比下降8.4%；商品房销售额66895亿元，下降5.4%。但从3月份起，国内疫情逐渐好转，房企线下营销正逐步恢复，楼市已呈快速复苏之势。

贝壳研究院数据显示，2020年上半年TOP100房企销售额为51492亿元，同比下降4.1%，降幅控制在5%以下，销售业绩恢复整体好于预期。尤其是TOP3房企业绩不降反增，同比提升2.9%，成为各个梯队中唯一同比为正的梯队。

图片来源：克而瑞研究中心

从具体企业来看，1-6月销售排行榜中，碧桂园以3723.1亿元的销售额位列榜首，恒大以3487.9亿元销售额位居第二，万科位列第三，实现了3180亿的销售额。这三家龙头房企的销售额均在三千亿以上，领先优势明显。

此外，保利、融创、中海、绿地、龙湖、华润、招商蛇口都进入了销售榜前十名，上半年销售额度超过了一千亿元。总体而言，上半年规模房企业绩表现优于行业整体。在受疫情影响，经济下滑的背景下，这样的成绩实属难得。

分析认为，头部房企之所以能创造这么好的销售业绩，一方面得益于房企及时推出线上卖房等促销活动，进行线上线下联动营销，带动了业绩的增长；另一方面，头部房企整体抗风险能力较强，在逆势中更能彰显房企规模性优势。

未来行业集中度趋势将长期保持，头部房企集中度提升仍有空间，留给中小房企的挑战将长期存在。

2、融资成本下行，规模房企最受益

资金是企业的血液，尤其是对房地产这种重资本行业而言，企业的融资能力和融资成本显得非常关键。企业有充足的资金才能不断发展壮大，而融资成本的高低则直接影响当期利润表现，一定程度上反映出房企的综合实力，未来也会对其市场竞争力产生较大影响。

2019年，国家出台多项政策，严格管控资金流向房地产行业，房企融资难度加大。今年受疫情影响境内流动性持续宽松，融资成本走低，但企业融资分化加剧。

2020年上半年，房企境内债发行规模大增，且各梯队房企发债成本均不同程度回落。发债成本不断下降的同时，不少房企下调存续期内债券利率。

6月初，万科将5年期债券“17万科01”的后两年票面利率由4.5%下调至1.90%。

克而瑞研究中心数据显示，在各梯队中，11-30房企降幅最大，上半年平均融资成本跌至4.35%，较2019年下降1.52个百分点。

总体而言，融资成本随企业规模的下降而增长，前10企业融资优势明显。从海外债来看，前10企业融资成本均值为6.54%，而其它阵营房企均在7%以上；信用债方面，前10企业融资成本均值仅为3.64%，明显低于11-50企业。较低的融资成本，有利于为企业未来留存一定利润空间，形成独特的竞争优势。

图片来源：土地情报站 数据来源：wind

从目前的形势看，2020年上半年融资成本有所下行，同时阵营间融资成本持续分化，规模房企融资优势更明显。专家指出，融资成本下降的趋势还会延续，但下半年房企资金面整体情况仍有待观察。

3、拿地热情不减，龙头房企重金补仓

在逆周期下，房企对土地对热情不减。今年6月，楼市供应放量并创年内新高，成交量环比再增5%。杭州、青岛、常州等城市土地市场延续高热态势，上海、厦门、宁波等城市优质地块竞价激烈，土地溢价率再度攀高。

2020年上半年，新增货值百强门槛达到79.6亿元，环比上涨19%，同比上涨1%。

其中共有13家房企新增货值突破千亿，其中碧桂园、保利发展货值均已超过2000亿，分列货值榜前两位。

分梯队来看，10强房企新增货值占百强总货值的36%，同比下降7个百分点。

而第二梯队房企新增货值占百强总货值的25%，同比上升了6个百分点。

在新增土储权益金额排名中，不难发现与销售业绩排名高度重合，行业在土地端的集中度表现呈加剧趋势。规模房企的优势依旧明显。上半年新增土储资源主要被20强房企所抢占，占比超6成，资源仍高度集中。

有专家分析认为，龙头房企重金补仓，首先是由于销售恢复好于预期，房企通过销售回款补充资金。其次金融环境边际宽松，房企通过贷款、发行债券等渠道获取了大量资金，房企土地扩张意愿增强。另外，各地方政府在上半年的土地市场上，表现出较大诚意，除疫情下的纾困政策外，同时推出不少优质土地资源，进一步增加房企的土储动力。

小结

疫情加速了房地产行业的洗牌，房企集中度不断提升。

一方面，规模房企通过线上卖房等促销活动，进行线上线下联动营销，实现了业绩的逆势增长，以及在融资成本方面的优势，强者恒强，与中小房企拉开了差距。

另一方面，在销售业绩不佳、资金短缺、债务压力增大的背景下，中小房企的生存压力不断加剧。部分行业排名较为靠前的房企，也因为资金链的问题，不得不以出售项目或股权的方式求生存。人民法院公告网显示，截至今年6月30日，房企的破产数量已达228家。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，中小房企新一轮“洗牌”信号已非常明显，房企竞争会更加激烈。中小房企应控制好自身债务、杠杆率、拿地节奏与速度。

来源：每日理财meirilc