疫情持续多点散发不仅给防控工作带来巨大压力，对居民正常生产生活也造成了严重影响。两年多来，疫情、自然灾害、经济结构调整等因素叠加，房地产、教育培训、互联网、交通运输、餐饮零售、酒店住宿等多数服务业损失惨重，企业裁员、降薪，个体工商户被迫关门停业，就业和收入出现大幅波动。

城市与区域治理研究院 苏志勇

本以为持续两年之久的疫情可以在这个春天彻底散去，谁知春节刚过，奥密克戎又卷土重来，且来势凶猛，席卷了全国绝大部分省份和大部分城市。在“动态清零”政策之下，深圳、上海等多个经济龙头城市选择封城或严控人员流动，企业停工停产，城市经济间歇性停摆。

疫情持续多点散发不仅给防控工作带来巨大压力，对居民正常生产生活也造成了严重影响。两年多来，疫情、自然灾害、经济结构调整等因素叠加，房地产、教育培训、互联网、交通运输、餐饮零售、酒店住宿等多数服务业损失惨重，企业裁员、降薪，个体工商户被迫关门停业，就业和收入出现大幅波动。

在此背景之下，一些背负巨额房贷的购房者更是倍感压力，房贷断供现象明显增加。近日，“因疫情推迟还房贷有必要提上议事日程”这一话题冲上微博热搜榜第一名，经媒体报道，一些银行信贷机构也纷纷做出积极回应。

法拍房激增断供潮来袭？

最近有多家媒体引用阿里法拍网的一组数据：从2017年至2021年，全国每年挂拍的住宅用房数量由9000套增加至168万套，截至2月20日，全国住宅用房法拍房数量已超过170万套，比2017年增长了180倍。

事实上法拍房数量激增有多方面原因，比如企业因经营困难对房产走司法拍卖程序，因合同、债务纠纷对房产进行司法拍卖等，并不能构成断供潮来临的数据支撑。但不可否认房贷断供正在成为法拍房激增的重要原因之一。

为什么业主会选择弃房断供？归纳起来主要有三方面原因：

一

房价明显下跌，购房者欲通过断供止损

以近期被炒得火热的燕郊某业主为例：2017年以229万元的价格购买了燕郊一套不到80平方米的房子，首付加税费等130余万元，向银行贷款124万元，月供8000元。随后的几年燕郊房价腰斩，购房者因经济困难选择断供，走上司法拍卖程序，最终房子以101万元成交，还不够支付银行贷款，拍卖结束后仍然欠银行20余万元，算下来一套房子白白亏掉了150万元。

当然目前我国房价还未出现大面积下跌，因房价下跌导致断供还只是个别现象。况且在我国实行的住房抵押贷款合同是有追索权抵押贷款，即当住房的市场价值低于贷款余额时，购房人如果放弃房产，债权人金融机构拍卖房产清偿债务后的不足部分，仍可通过法律途径进行追索。不仅如此，一旦断供，当事人除了首付款、契税、维修基金、已偿还贷款等损失外，还会面临不良信用记录将进入央行征信系统、银行账户被冻结、影响日常消费生活等困境。这一案例也告诫我们，断供的风险很大，后果非常严重。

二

因项目烂尾造成断供

烂尾楼形成的原因较多，比如开发商破产、资金链断裂、开发商违法违规导致工程停工等等。随着近年来房企暴雷事件频发，这种因烂尾楼导致的购房纠纷也越来越多。但如果单方面选择断供，同样会造成银行对抵押贷款的追索，并面临不良信用记录造成的各种困境。面对此种情形，可以向法院起诉解除购房合同和银行贷款合同，在房屋确定已经形成烂尾的情况下，法院有可能会支持购房人解除贷款合同、停止还贷。

三

因疫情等原因导致断供

持续近3年的疫情给很多行业带来严重影响，导致企业裁员、降薪，中小工商业者被迫停工停产，收入严重受损，面对每月刚性的房贷支出，没有了稳定收入来源，房贷断供也是没有办法的事。

最近扬州一房主因断供，名下房子被法院查封，在自己的家门口痛哭流涕的视频引发很多人的关注和同情。据媒体报道，这位房主来自安徽，从事旅游行业，来扬州多年，好不容易在扬州买了房，近来却因收入锐减被迫断供，房子被法院查封。

笔者也有一位朋友，在秦皇岛开着几间民宿，一家三口以此为生，并贷款买了一套两居室，疫情之前民宿生意还不错，一年几万元的收入足以养家糊口和应付房贷。疫情这两年，秦皇岛旅游业遭受重创，游客寥寥，民宿经营常常被阶段性叫停，经营收入甚至不能覆盖房租成本。无奈只能放弃民宿生意到附近工地打零工，但日子过得非常艰难，虽然没有断供，但每月的刚性房贷仍像是一座大山压得喘不过气。

房贷断供事关金融安全更关乎民生

按照人民银行数据，2021年末全国金融机构贷款余额192.69万亿元，其中房地产贷款总额达到52.17万亿元，占比27%。房地产贷款中个人住房贷款余额达38.32万亿元，虽然同比首次出现回落，但在总体信贷规模中的占比仍然接近20%。2021年全国居民人均可支配收入3.5万元，按照全国14亿人口计算，总额约49万亿元。由此可见，房贷不仅是银行信贷的重要收入来源，也是居民消费支出的绝对重头。房贷问题上关金融安全，下关民生底线，不可不察。

☆ 首先是金融安全问题。今年两会政府工作报告针对金融风险防范明确提出，“运用市场化、法治化方式化解风险隐患，牢牢守住不发生系统性风险的底线”。目前系统性风险主要来源于房地产，去年在供给端出现了龙头房企流动性风险加剧、个别房企暴雷事件，至今风险犹存。如果个人按揭贷款再出现问题，金融风险防控压力将进一步加剧。

实际上，从去年开始住房按揭贷款风险已经有所显现，根据近期上市银行披露的年报数据，2021年一些银行住房按揭贷款不良率有所上升。40家上市银行中，28家披露了住房按揭贷款的不良率，其中18家上市银行的住房按揭不良率出现了不同程度的上升，占比达到67%，且主要集中在区域性银行。虽然目前按揭贷款风险总体可控，但随着疫情持续和房地产市场下行，断供现象或将进一步加剧，风险不可不防。

☆ 其次是民生底线。两会政府工作报告对民生保障也是格外重视，强调“社会政策要兜住兜牢民生底线，切实保障和改善民生，坚持尽力而为、量力而行，不断提升公共服务水平，着力解决人民群众普遍关心关注的民生问题”。疫情之下，一些居民就业和收入受到严重影响，背负巨额房贷的家庭更是倍感压力，如果因房贷断供房产被拍卖处置，将是致命打击。“时代的一粒灰，落在个人头上就是一座山”。从民生角度出发，也要极力避免房贷断供的悲剧蔓延。

☆ 最后是房地产市场预期。房地产市场正在经历前所未有的困境，供给端房企融资受阻，债务风险频发；需求端市场预期冷淡，销售不振。在此情况下如果断供现象蔓延，将进一步加剧市场悲观情绪。

由此看来，当下无论是从稳定房地产市场、化解金融风险角度，还是守住民生底线角度，解决好房贷问题，避免造成房贷断供风险蔓延，都是关键一环。

解决房贷断供问题金融机构需有所为

针对“受疫情影响房贷能否推迟”问题，近日多家银行给予了积极回应。其中工、农、中、交、建五大国有银行纷纷表示，对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持，并表示延期还款期间，客户不列入违约客户名单，同时对客户做好征信保护。

中国银行还专门出台了包括手机银行线上还款、延长贷款期限、延迟还本付息、设置还款优惠期在内的一揽子个人住房贷款保障政策，指导上海、吉林等疫情严重地区分支机构积极响应客户诉求，针对因疫情感染住院治疗或隔离人员，参加疫情防控工作人员和受疫情影响暂时失去收入来源的客户，落实政策安排，持续做好受疫情影响的社会民生领域的金融服务。

中国建设银行表示，自新冠肺炎疫情暴发伊始，建行便针对住房按揭、消费贷等业务出台了疫情期间延期还款等相关服务政策，并一直延续至今。此前中信、招商、兴业银行等股份制银行和部分地方商业银行也早已做出回应，多数银行表示可以实施差异化延迟还贷政策。

虽然各银行都有积极表态，但政策力度都不大。有的银行延期还款宽限期仅10天，政策效果可想而知。实际上，本轮疫情对居民家庭收入造成的影响，远不止推迟十天半月还款期可以解决。如需根本解决这一难题，不仅要在还贷期限上做出让步，而且可以考虑在还款还款方式、利率优惠上进一步出台救助措施。

银行作为中国房地产发展过程中的最大受益者之一，在享受房地产红利的同时，无论是从稳定房地产市场、防范金融系统风险角度，还是树立品牌形象、履行社会责任、保障民生角度，都应当挺身而出，做出更大力度的政策支持和利益让步。

来源：中国房地产报