原国家房改课题组组长、原中房集团公司董事长孟晓苏。（图片来源：受访者供图）

写在前面

过去十年，中国房地产经济的快速发展让全国全世界瞩目。

过去一年，中国房地产行业和企业都遭遇了最难的时刻。

成就的取得，来源于改革开放，来源于城市发展，来源于人民居住中国梦，当高质量发展成为中国经济发展的新道路，房地产更需要重新审视和跟随中国经济进一步的发展动力和源泉，2021年是一个大分水岭，现在须为未来埋下发展的种子。

中房报记者 马琳丨北京报道

经历困境的房地产行业正展现新机。

2021年下半年以来，部分一二线和三线城市土地市场流拍现象增加；一些头部和品牌房企出现债务违约现象，且涉及大量美元债务，引发行业整体信用下降，局部风险开始暴露，危机四伏。

面对目前的行业境况，原国家房改课题组组长、原中房集团公司董事长孟晓苏颇感沉重，他开门见山地说：“总体来看，我对这一年的调控持批评态度。中央提出了很好的发展思路，但没有执行好‘。“这是一次值得反思的调控，一年中教训很多。”

他认为，年初中央已对房地产行业提出了明确意见，即“解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉”；以及提出“稳地价、稳房价、稳预期”，“促进房地产市场平稳健康发展”等。“从目前情况来看，‘三稳’实际上是不稳，平稳健康发展没有做到。”

是什么引发了行业这次困境？

孟晓苏表示有两个原因：一，短线看是金融部门突然加码调控，出现停贷、抽贷及相关债券发行受阻下的资金流动性问题，错认房地产行业是“灰犀牛”，错判了形势；二，长线看是多年的限购等政策阻碍了房地产市场的正常运行，特别是由于保障性住房的欠账引发百姓对于住房问题争议较大后，调控不断，整体都在丛林中迷失了。

面对如今的市场形势，孟晓苏建议，要让“看不见的手”即市场手段多发挥作用，有时候政府不需要做得太多，有些政策应该退出舞台，如限购、限贷等；同时切实采取实际措施完善住房双轨制。

对于目前陷入危境中的企业，孟晓苏认为，现在并不是房地企业最难时刻，最难的是在1996年、1997年，那时是“做项目找死，不做项目等死”，那时是“饿死的”；如今的企业是“撑死的”，通过杠杆化发展将自己撑了个虚胖，适度去杠杆化后仍有救。

受一些企业债务危机影响，政府调控已经显现新变化，融资端已经释放一定暖意。特别是中央经济工作会议对于房地产行业“良性循环和健康发展”的定调，以及重提“支柱产业”定位，都给市场以极大信心。

最近，就中国房地产行业发展与面临的新问题，中国房地产报记者采访了孟晓苏。

今年并不是最难的

中国房地产报：外界认为，今年是房地产行业历史上最难的一年，这一年您最深的感触是什么？

孟晓苏：外界认为2021年是房地行业形势最差的一年，我认为不能下这个结论，原因是他们不了解过去的房地产业。

从行业发展的长周期看，1996、1997年才是房地产行业最差的两年。受“东南亚金融风暴”影响，国内出现全面产能过剩、国民经济增幅下滑的局面。大量房屋积压卖不出去，因当时还没有启动居民购买，以及当时“一个项目不批、一分钱不贷”的要求，市场陷入危机。当时房地产行业流行一句话：“做项目找死，不做项目等死”，一直到1999年，很多企业还不敢做大项目。

当时房地产行业跌到谷底、国民经济跌到谷底。在这一严峻形势下，国家接受了房改思路，原国家体改委、原国家计委、原国家科委、原建设部及中房集团研究所共同组建了房改课组，研究《住房建设成为国民经济新增长点》课题，写出《关于住房分配制度改革的建议》。

从1998年房改方案出炉后，市场仍经历了两年多低迷，到了2000年才见到房改的效应。为了缓解市场低迷，当时允许经济适用房向低收入以外的人群放开，这在一定程度上激活了市场，但也造成了“开奔驰宝马，住经济适用房”的现象，后来这个口子就给堵上了；随即又发生了另一个问题，即连续9年出现经济适用房等保障房的投资比重下降，降到5%、甚至3.5%的情况。

回顾这段历史，房地产行业最困难时期发生在20世纪90年代中后期。现在这些企业比那时情况要好很多。一是没有想到房企能做这么大；二是还能有这么高的负债率，将社会资金占有过多，把自己撑了个虚胖。这属于“撑死的”，不是“饿死的”。那时候企业都是饿死的，这是不同的病。

没有经历过冬天的昆虫们觉得秋天就很严酷了，这是它们的浅见。同样的浅见还有把原来的顺境说成为“黄金时代”，然后就说是进入“白银时代”与“黄铜时代”等。能最有力回答他们的是，美国房地产行业已经发展了244年，尽管有多次周期性跌落，但最近还在上涨。中国房地产行业从房改到现在才发展23年，就说黄金时代结束了，这明显是浅见。

中国房地产报：虽然在您看来房地产企业还没有经历过真正的冬天，但从目前发生的整体债务危机来看，形势较为严峻，在您看来引发此次危机的原因是什么？

孟晓苏：从宏观调控政策来看，中央整体上对于房地产行业形势的判断是对的，包括“解决好大城市住房突出问题，住房问题关系民生福祉”；以及提出“稳地价、稳房价、稳预期”，“促进房地产市场平稳健康发展”等，很清楚地判断出在房屋供给侧上出现的问题，提出了正确的指导性要求。

但从目前情况来看，我认为“三稳”实际上是不稳，中央要求的平稳健康发展没有做到。问题出在哪儿？这并不能都责怪病人，是医生下错了药。

从长线来看，由于常年“限购”，使这一“临时性措施”已经变成了常态化政策。一些地方被划为限购城市是“进门容易出门难”，其中有些城市已经面临着很大的市场消化难题。比如冬奥城市张家口，它面临着冬奥会过后的体育设施、运动员村等大量物业的市场化运营与大量房屋的销售问题，继续处于限购政策的约束下，如何能实现这些房屋的去化？

房地产业的短线问题，是金融机构的突然加力。特别是主管机构一直在唱衰房地产，将这个没有什么“泡沫”可挤的行业称之为“灰犀牛”，不断预言“房价要下跌”。在我看来，这都是无中生有的说法，是一种错判。这种错判造成金融机构收紧了房地产行业两头的贷款，包括开发贷款和居民购房贷款。

“三道红线”的提出有一定的现实意义，有些企业确实存在“虚胖”问题。但这些问题是如何引发的？不少是由前面的调控政策限制卖房造成的。是不是企业都将开发计划做冒失了？有这样的企业，但并不全是，是政策限制售房才令很多企业出现了经营困难。用行政手段限制购买及多发的政策变化，令行业猝不及防，使企业运营出现阻塞。多年的限购已改变了市场环境以及人们对于市场的认知，使房地产市场出现迷茫。

另外，抑制居民住房抵押贷款也是不正确的做法。住房贷款属于普惠金融的构成部分，此前我积极推进的住房抵押贷款、住房反向抵押养老保险、不动产资产证券化等，都是普惠金融服务。是什么让居民家庭财富迅速增长？住房抵押贷款成为初始推动力。随着房价上涨，使房屋资产占到居民家庭资产的60%。如果没有居民住房抵押贷款，普通居民就得不到这个杠杆，也就不会有这份财产性收入。

不久前周小川曾表示，除了国家收税方面所体现的收入再分配政策之外，住房贷款可能也是一个非常重要的具有再分配功能的金融工具业务。他讲得是不错的，实际上住房贷款是在一次分配领域，通过买房过程中的加杠杆，促进社会实现了公平；如果没有贷款杠杆，很多普通居民就买不起房，它让中低收入者也有条件购房。但现在是一味地打压，不断提高住房抵押贷款的首付比例与利息，这就欺负了老百姓。居民房贷是尤其不能停的，虽然现在有了一定释放，但利率太高，首付比例太高。本来首付款是为了匹配金融机构的风险性，现在却被变成了一种调控手段，而且主管机构不断提高门槛，让普通百姓借不着钱。他们说这样资金就不会流向房地产了，但是资金流向哪里了？流向了“蚂蚁金服”等金融机构，然后再以高息贷给老百姓，让金融资本从中牟利。

中国房地产报：从目前来看，政策已经有了释缓的趋势。

孟晓苏：我曾经在参加一个电视节目时说过：“要相信人不会把自己掐死”。因为掐到一定程度他就感到喘不过气，他自己就会把那只掐住脖子的手放开。虽然金融部门的过度调控严重压抑了房地产行业，但过一段时间就会发现，它会让整个经济体都受到不良影响。要相信那只手一定会松开。

现在，我们可以看到过于勒紧的那只手已经在慢慢放松了。其实，调控也必须要审时度势地进行。在中国经济遭受疫情打击持续低迷的情况下，主管机构本应谨慎处理涉及经济发展的事，却出现了明显的政策随意性。指责房地产业是“灰犀牛”明显不适当，实际上金融乱象才是真正的“灰犀牛”！包括此前发生的P2P事件，先野蛮发展、后粗暴治理，将众多老百姓的辛苦钱、保命钱洗劫一空；还有过度支持蚂蚁金服等少数金融寡头的事，加剧行业垄断与资本无序扩张。是它们造成了金融乱象。

我们需要严肃思考的是，我们的金融到底要为谁服务？是走向普惠金融为人民群众服务，还是培育“金融大鳄”为垄断资本服务？现在金融机构通过加大利差把企业利润吃掉，造成金融机构赚钱而生产者不赚钱；居民房贷也是被要求提高利息与首付比例，把本该由人民群众享受的政策红利吃掉了。这些问题所显示的政策引导方向发人深思。

面对这些问题，中央此前已及时提出了“两个强化”，即：“强化反垄断和防止资本无序扩张”；“强化普惠金融服务，更大力度地推进改革创新”。这些都是切中时弊的重要要求，必须认真贯彻执行。

尽快完善住房双轨制

中国房地产报：您认为应该如何使中国房地产行业健康有序良性发展？重点要做好几方面工作？

孟晓苏：一是要完善住房双轨制，加快推进保障性住房建设；二是要发挥市场作用，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。那些限制市场经济发展的“临时性政策政策”如“限购、限贷”等应当及时退场。通过以上两个方面的努力，促进房地产业健康发展和良性循环。

房地产业的发展我认为是从根本上出现了错误，即把住房双轨制给忽视了。1998年我们提供的房改方案明确提出了“住房双轨制”，即“市场建设商品房、政府提供保障房”，它所依据的是发达国家与地区的制度经验。但是多年以来，主管部门忽视了住房双轨制，其中在九年时间里，保障房建设比例低至5%到3.5%，在后来认识到问题后给予了一定的支持，但资金支持力度太小，每年仅投入几十亿元杯水车薪。随后政策走向两个极端，一是用推行“小户型”代替保障房建设，试图靠开发商解决住房保障问题；另一个是要求“降房价”，以“限购、限贷”等手段打压市场化的房地产。2011年以后在国务院大力推动下，各地建设出3000多万套保障性安居房，近几年仍在加大力度建设，但与需求相比差距仍较大。我认为保障性住房的占比应当达到50%以上，包括政府提供的保障房与开发商在旧城改造中提供的拆迁安置房等，才能满足居民需求与解决大城市住房突出问题。

我们不能忘记房改时的“初心”，要采取实际措施完善住房双轨制。

中央早已多次强调完善住房双轨制的要求。包括前几年提出的“两个为主”，即“以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障”；在“十四五”规划纲要中又明确提出了“两个体系”，即“完善住房市场体系和住房保障体系”。中央的要求越提越明确，现在需要的是把这些要求认真落实。

从三次社会财富分配的角度来看，当年我们提出的房改方案就是在第一次分配中促进社会公平的一种手段，让享受房改房、保障房政策的中低收入家庭也享受到了资产升值的红利。第二次分配就是今后要征收房地产税，改变让农民与年轻人群体过多承担城市建设费用的现状。将来要继续在完善住房双轨制建设中融入三次分配的理论作为指导思想，通过构建合理的住房制度以促进实现社会公平。

中国房地产报：您对于2022年的房地产市场有何判断？

孟晓苏：2022年的房地产市场我认为会存在不少困难，要做好应对困难的准备。目前市场比较清冷，这主要与预期不稳有关。市场预期一旦被搞坏，市场就会出现低迷。房价并不是只涨不落的，影响房价的并不都是需求，而有信心的因素，缺乏信心、人心不稳是影响房地产市场的主要问题。最近有人问我，现在是不是买房的时候？我看现在还真是买房的时候到了。

对于一些房地产企业目前的境况我深表同情，但我不赞成他们要离开这个行业的说法，哪个行业没有困难呢？还是要咬定青山不放松。中国仍需要发展城市建设、需要完善住房双轨制后的房地产业健康发展。

来源：中国房地产报