严跃进：要防范房地产开发投资步入“过冷”区间
作者 严跃进 易居研究院智库中心研究总监
12月15日，国家统计局发布了11月份的房地产开发和销售情况月度报告。
从房地产开发投资完成情况来看，1—11月份，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6.0%；比2019年1—11月份增长13.2%，两年平均增长6.4%。其中，住宅投资103587亿元，增长8.1%。
我们认为，11月房地产开发投资整体进入到“温和”区间，后续要防范该数据步入“过冷”区间。房地产开发投资是衡量房地产发展景气度的一个优质指标。当前，短期内，房地产开发投资略显低迷，这和房地产销售大环境未实现持续改善有关。
从房地产企业土地购置情况来看，1—11月份，房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519亿元，增长4.5%。
数据显示，房地产企业的土地购置面积同比显现出较大幅度下滑，表明土地市场当前压力较大。克而瑞研究中心调研的结果显示，全国各地的第三轮集中土拍陆续展开，整体土地流拍情况相比10月份有所好转，但流拍现象仍然存在。我们预计，国内一部分重点二线城市的土地交易市场将面临降温。
从房屋销售情况来看，1—11月份，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%；比2019年1—11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%。其中，住宅销售面积增长4.4%，办公楼销售面积增长2.0%，商业营业用房销售面积下降2.6%。
2021年，房地产行业经历了一波密集的政策调控。从全国商品房销售面积数据中可看出，市场整体仍延续了之前的降温态势，企业的销售、去库存压力都比较大。后期，如果积极的信贷政策能真正落实，房企在资金紧张、去库存等方面的压力将会有所缓解。
从房地产企业到位资金情况来看，1—11月份，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%；比2019年1—11月份增长14.2%，两年平均增长6.9%。
整体而言，行业资金面在短期内还没有过快改善的可能性。即使近期各类政策持续放松，但政策效应真正落实到房企实际经营过程中，仍需要时间周期。在此过程中，我们需要注意两个变化：其一，房企个人按揭贷款资金回笼速度是否加快；其二，房企自筹资金的资金到位情况是否在改善。
从房价情况来看，我们根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，1—11月，全国商品房均价为10224元/平方米。整体而言，全国房价一直处于持续下降的通道，这与房地产市场活跃度持续走弱有关。
来源：中新经纬
来源：环球网房产
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