刘志勤

近日国家统计局公布的经济数据使人们对楼市的现状与未来变化产生各种联想。不少学者认为第三季度的经济发展数据好于预期，房产市场的贡献不可小视。这种看法不无道理：政府加大财政支出，民间投资止跌会稳，新增贷款保持上升趋势，实体经济摆脱“悬在崖边”的困境。这些都验证了第三季度的GDP产值达到6.7%是可靠可信的数据。据说这个数据超出许多人的预料。这要么说明我们的许多专家在认识上犯了“经验主义”的错误，以为经济下行压力短期内没有翻转之势，加上世界经济一直低迷不振，所以中国的经济短期内也好不到哪儿去。对形势估计不足的第二个原因，大概是受到国际上舆论的左右，在国际上唱衰中国的大合唱中，难免会有少数人犯了“外云亦云”的“习惯主义”而对中国经济的发展潜力容易被忽略不见。

在分析近期“楼市蜃楼”变化的许多讨论中，有一个看法似乎十分普遍：即认为近期不少城市的楼市是因为“投资投机猖獗”，“市场陷入恐慌”，所以导致政府下决心再次收紧相关政策，给过热市场泼盆冷水，期望楼市能够按照某些人期望的方式或形态发展。

之所以会产生这类种种猜想，是因为当前的许多政策和分析仅仅是“隔靴搔痒”，未能找到影响楼市发展的根本原因。

不少分析认为，楼市过冷过热是库存和供求关系之间的矛盾不平衡引起的，至于为什么会产生这种矛盾，则缺乏深入剖析，找不到解决困局的万灵之方。

我们首先要明确一件事，我们究竟是要实现“人人都买得起房”，还是让“人人都住得起房”。这是两个目标，完全是两个截然不同的政策轨迹和发展归宿。

毋庸置疑的是，如果是希望实现“人人都买得起房”的目标，就要在解决人人有业就，人人有钱赚，人人有房买。这是三个必须的前提，否则根本不可能实现这个目标。即使世界上最发达国家，包括美国，瑞士，新加坡等不同级别的富裕国家都没有实现这个目标。是国力不够吗？是没有足够的房源吗？还是有人根本没有买房的能力(财力)呢？很显然，最后一个原因是主要原因。没有银行，没有机构，没有慈善家，没有一个国家会为这一部分人员解决“买房”所需的资金或叫债务。这是问题的本质。

那么，如果让“人人都住得起房”则是另一个场景：人们会依据各自需求和实力来实现自身的目标，而不会出现几亿人都挤在“买房”的小船上，承受波澜起伏的折腾。

人们在分析楼市冷热的原因时，简单的把城市分为一二线，三四线市场，是有人急于投资投机导致房市价格失控。这个分析似乎“永远正确”，却又“未尽其言”。如何解决这个问题，就需要解决好三四线市场的供求平衡。

我们必须注意这样一个事实：人们热衷“买房”的狂热，基本是受到其它政策的冲击：入学和看病的需求，“就业”不再是最重要的原因。由于一二线城市的入学，就医，养老，入户等都需要有“房产证”作为决定性因素，这就必然引发

“买房”热。如果“买房”没有那么多“增值效果”是不会有那么多狂热的购房者的。因为“租房者”享受不到受教育和养老的便利。这就是为什么中国到处都是“买房”而不是“租房”的市场。

要解决这个矛盾，最好的方法就是把一二线市场的教育和医疗资源广泛地扩撒到各个地区的三四线市场，让三四线市场的居民可以就近享受到一二线市场的教育，医疗和文化资源，让三四线城市人口乐意留在原地生活，就业，最能够有效地解决三四线城市人口向大城市单向流动的压力，同时催促大小城市的均衡发展。

国务院要求全国各地建立各种特色小镇，以满足当地的文化需求，如果大力建设一二线的附属教学和医疗机构，将大大提升三四线市场的吸引力和影响力。这对于解决三四线楼市过冷，一二线城市楼市过热的不正常现状是决定性的举措。

所以，解决楼市的政策不能“隔靴搔痒”，必须从解决人们为什么买房着手，解决他们的最终需求，因为“买房”不是人们的终极目标，而是为了“买房”之后的“生存方式”。他们的“生存方式”决定了人们是“买房”或是“租房”。

这个“生存方式”就是我们所说的“靴”，破除了这个隔阂，其余问题迎刃而解。(作者是中国人民大学重阳金融研究院高级研究员)

来源：环球网