刘伟/发自北京

“十一”长假结束后，2021年的最后一个季度正式拉开帷幕。

10月12日，中国房地产报2021年三季度职业经理人信心指数的调查出炉，三季度中国房地产经理人信心指数（China Real-Estate Manager Confidence Index，简称中房MCI指数）为54.47分，同比2020年三季度的63.8下降14.62%，同比降幅明显。

中国房地产行业历经数十年的发展，周期性成为其无法避免的话题。随着下半年以来，房企销售业绩连续下跌，房地产职业经理人的信心指数也开始滑坡。

展望行业未来的发展趋势首先要回顾过往的行业情况。今年9月前100房企单月销售操盘金额7596亿元，业绩规模不及8月，首次环比下降。另据统计数据，百家房企9月份的销售业绩，与去年同期相比，下降了36.2%。这也是房地产市场自今年7月至9月以来，连续三个月销售同比下跌，且跌幅进一步扩大。

中国房地产经理人信心指数调查数据显示，具体来看，在国家宏观政策上，房地产职业经理人们给出了三类大项中的评估最低分数，仅为16.16分，其中金融政策上，为所有单项评估选项中的最低分，即2.83分，这就说明，职业经理人们认为国家金融政策，当前已经成为房企发展主要的限制因素；而在市场走势预期方面，职业经理人们依然对未来的市场基本面有一定信心，其中房价走势预判和城市供求情况方面，房企职业经理人们分别打出了7.16和6分的高分；在企业经营管理方面，职业经理人们在各项指标上均给出不错的分数，其中建安成本和产品定位上，职业经理人均给出5分以上的分数，说明在当前的行业形势下，房企职业经理人对企业自身运营管理、产品定位上依然颇具信心。

“当前房地产行业金融、信贷政策是一项长期的宏观调控政策，全面放松的可能性并不存在。但从稳市场角度，不排除阶段性微调或者局部松动，比如鼓励合理的住房需求，会降低购房按揭利率、加快按揭放款进度等。”佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策在接受中国房地产报记者采访时表示，尽管政策调控保持严控，但中国房地产行业的基本面是没有改变的，企业应该积极应对，尽快拥抱行业变化。

走到十字路口

如何穿越周期？

“当前楼市处于盘整期，不管是市场、还是房企都到了十字路口，曾经的规模取胜、大踏步向前奔跑的增量时代似乎已要过去，不管是增量时代还是存量时代，好产品、好品质是能够穿越周期的。”

一位央企地产营销中心负责人对记者称，当前她所在的省级城市，市场还是分化的态势，因主城区供应较少，部分区域尚有供需倒挂的情况，新盘一旦推出甚至还出现持续摇号或者保持较高的去化率；而外围区域从今年三季度就开始出现去化速度下滑，随着“寒冬”的到来，四季度这种情况可能还会加剧。

另据机构研报显示，2021年9月，TOP100房企实现单月销售操盘金额规模不及8月，较2020年同期也下降近四成。

39家典型上市房企中，18家房企9月业绩同比、环比双降，近半数房企业绩同比下降超30%，仅绿城中国、阳光城和荣盛发展实现单月业绩同比增长，分别为28.3%、11.3%、8.1%。

华西证券表示，9月百强房企销售保持弱势，各梯队表现弱势。融资趋严以及银行放款收紧等因素影响，致使在供需两端受到较大负面影响，销售表现弱势。其预计政策影响仍将延续，2021年10月销售将维持负增长的弱势格局。

9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者。

在房企业绩步入低谷的特殊时期，这一政策传达的信号，也给四季度的市场行情带来了一些暖意。

此外，头部房企也早已做好准备，采取相应策略，力求稳健谨慎的度过行业周期。在今年8月30日召开的万科2021年中期业绩推介会上，谈及万科下半年的发展策略，董秘朱旭表示，行稳致远是万科下半年工作的主基调，万科将严守“三道红线”，保持行业领先的信用评级，实施稳健的融资策略，坚持稳健的投资策略。

房企“抢跑”以价换量 “谁下手得早、谁就多收一些”

“四季度刚开始，已经有企业在‘抢跑’了。”

一家TOP20房企的区域总经理告诉记者，政策端，现阶段还是以稳定为主，局部可能会有些松动，但就其程度而言，也都是小心翼翼的试探，总体而言，地方政府的卖地需求还是很强烈的；市场端，购房者的观望情绪不断加重，这就导致购房者的积极性不够，看跌的多，看涨的少。

至于企业端，他认为，目前，不少房企的融资渠道受限，坏消息的声音却此起彼伏，这也加重了房企的悲观情绪。为了打破这种格局，四季度开始，有不少房企，已经提前一到两步“抢跑”，即率先开始降价抢收。他形象地比喻道，市场里的“鱼”就那么多，谁下手得早，谁就有可能多收一些，在这个风险四起的行情下，就多一份活下去的机会。

时间进入2021年第四季度，房企在10月首周中“十一”长假的业绩表现也颇受市场关注。

根据中指数据CREIS，今年国庆期间（10月1日-7日），重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%，购房者置业意愿不足，市场情绪延续9月观望态势。一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成。

国庆期间，4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米，与去年同期基本持平。二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响，房地产市场降温明显。二线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交35.32万平方米，同比下降43%；三四线代表城市国庆期间新建商品住宅累计成交13.68万平方米，同比下降44%。

克而瑞研究中心表示，四季度房企需要加快开发、保证货量供应，促进销售去化、加速现金回流。此外，未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。

刘策在接受采访时表示，四季度在营销端“以价换量”不可避免，但也不能给予过高的预期。当前大部分城市项目属于限价盘，利润空间有限，大幅度降价并不现实。

“乐观者才能生存。房企需要尽快适应行业新常态，从内心深处拥抱调控监管，转变发展模式。当下市场确实进入了冰点，但也大可不必过分悲观，尤其是在一二线城市，仍然有充足的刚性住房需求，基本面其实并没有发生质变，市场将逐步企稳。”

对 话

佳兆业集团控股副总裁刘策：行业基本面未有大变化 房企要学会转变、适应变化

佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策

刘伟/发自北京

“行业的基本面是没有改变的，企业应该强化内功尽快拥抱行业变化。今年四季度 ‘以价换量’不可避免，但也不能给予过高的预期。”

10月4日，佳兆业集团发布截至2021年9月30日止9个月的未经审核经营数据。该集团于2021年9月份录得约57.01亿元的合约销售，合约建筑面积约为3万平方米。

截至2021年9月30日止9个月，佳兆业集团的总合约销售约为875.49亿元，总合约建筑面积约为515万平方米，分别较2020年同期增加约32.9%及34.2%。

佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策在接受中国房地产报记者采访时表示，行业政策调控全面放松的可能性并不存在，但他认为，尽管政策调控保持严控，但中国房地产行业的基本面是没有改变的，企业自身应该做的是，倒逼强化自己的内功，尽快拥抱行业变化。

中国房地产报：在房企9月销售业绩中，几大头部房企当月销售额同比降幅均超过30%，你如何看待头部房企业绩普跌的现象？

刘策：头部房企业绩表现其实也反映了全行业的普遍现象，当前市场表现其实也是上半年行业政策调控的结果，有效的稳住了部分城市年初以来市场过热的现象。对于接下来的市场，我认为政策底已现，但受政策影响的惯性作用，市场短期内仍有一个持续探底的过程。

中国房地产报：刚刚过去的“十一”假期，许多房企采用降价等方式促销以保证全年业绩目标的实现。你认为，在今年四季度，这种“以价换量”的策略是否会继续沿用？

刘策：今年四季度 “以价换量”不可避免，但也不能给予过高的预期。一是房企确实普遍面临较大压力，当前近半数房企目标完成率不及70%；二是融资端调控收紧，通过加大销售去化回笼资金也是房企的通常举措；三是实际降价的空间并不大，当前大部分城市项目属于限价盘，利润空间有限，大幅度降价并不现实。

中国房地产报：对于下半年的房地产市场走势，行业内人士给出了不同的判断，你对今年下半年整体市场的信心如何？

刘策：当下市场确实进入了冰点，但也大可不必过分悲观，市场将逐步企稳。一是当前政策底已现，甚至部分城市开始局部调整政策，从而支持合理的住房需求，稳定市场；二是市场基本面其实并没有发生质变，尤其是一二线城市，仍然有充足的刚性住房需求，比如近期深圳再现“日光盘”现象就是最好的说明。

中国房地产报：近期的一些信号显示，目前国家对房地产行业的金融、信贷政策有趋紧转向维稳的态势。你对金融、信贷政策的中远期预判如何？是否存在阶段性微调或者局部松动的可能性？

刘策：总体上看，我认为当前房地产行业金融、信贷政策是一项长期的宏观调控政策，全面放松的可能性并不存在。但从稳市场角度，不排除阶段性微调或者局部松动，比如鼓励合理的住房需求，会降低购房按揭利率、加快按揭放款进度等。

中国房地产报：今年三季度中国房地产经理人信心指数为54.47分，同比2020年三季度的63.8下降14.62%。在市场信心方面，你有什么想对自己或同行表达的话？

刘策：悲观者永远正确，乐观者才能生存。尽管当前行业迎来最冷的“冬天”，但是依然对行业充满信心，因为我认为当前行业基本面仍然没有发生大的改变，行业政策的目的仍然是维护市场稳定。房企需要尽快适应行业新常态，从内心深处拥抱调控监管，转变发展模式，倒逼自己强化内功。

来源：中国房地产报