恒大暴雷，毫无疑问成为今年房地产行业最大的事件。整个行业销冠因流动性枯竭而陷入困境，引发了地产，金融系统，关联产业一系列连锁反应。其影响自然远远大于之前暴雷的华夏幸福，泰禾，蓝光等众多中型房企。

恒大模式的失败，宣告了以前的高周转，高杠杆，规模为王的房地产开发模式的失败。恒大可以说成也于此，败也系于此。但恒大的过于成功的榜样作用，让高周转在本轮行情（2016—2021年）里，这个模式得到如此多的效仿，让这种企业盈利模式成为了整个房开生存的主流模式。

从逻辑上来说，当行业处于高速成长期，而行业特征为资金密集型，市场供销两旺的情况下，这个模式逻辑上并没有问题：一方面行业价格处于上升期，存量土地本身有一个增值问题，只要土地的涨幅能够覆盖资金成本，企业融资购地永远是正收益，第二是市场销量不是问题，只要生产出来的产品都能被销售出去；第三信贷增量能与市场匹配，销售出去的房屋都能按时回款。企业就能保证有盈利，且一直无限度持续下去。

问题在于任何行业都有周期性。房地产行业很明显是一个强周期的行业。

而房地产行业因为消费端为贷款驱动，而我国的新增贷款很明显于整体经济要求匹配，也即新增贷款必须在整体经济的框架里进行总量调控。这也无形中制约了房地产行业的年度增长率必须要保持与经济适度匹配，与新增贷款匹配。这就需要行业进行自我约束与控制，不能出现行业增速与新增贷款增速脱轨的情况，但本轮市场受到价格跳涨的因素，曾于18年下半年，19年下半年出现脱轨的情况，而20年受到疫情影响，上半年销售不足，因此额度出现剩余，导致下半年信贷市场额度充裕，而21年上半年受到市场景气度惯性延续，再次出现信贷额度不足。而这正是恒大现金短缺的重要原因之一。

当任何一个行业从高速增长的成长期进入相对稳定的成熟期以后，必然会出现市场的结构分化。在房地产市场中，出现的分化有两大类：一是区域市场分化，即城市之间市场的分化，一线，强二线持续旺盛，而弱二线三线以及以下的市场开始变得较为疲软；其次是产品结构的分化，行业商住脱轨的幅度与速度太大。同时住宅市场中，各类产品也有不同程度的脱轨，如刚需与改善型与豪宅之间价格的变化幅度。结构的分化，让在市场中选错赛道的企业，开始变得日益艰难，典型如华夏幸福与荣盛发展，重体量分布于环京区域；恒大重仓布局于三四线城市，而销售不佳。

基于中国经济的特性以及房地产市场的土地供应主体的单一性。中国房地产企业在土地市场几乎毫无话语权。而过热的市场引来最大的改变就是由地方政府住宅的土地市场的改变，地方政府开始迅速介入与房地产企业之间的利益分配之间的争夺。本轮调控，地方政府借着政府权威，将房地产市场利润分配牢牢地握在自己手里，一方面以提高竞争为动机的土地出让制度，推高了土地价格，自己成为房地产市场红利的最大受益者；另一方面接着以民生或者经济系统安全名义对价格进行管制，房开企业以风险价格购得土地，只能获得无风险利润的价格售卖。而之前接近30年市场实践，很清晰地表明，不管在什么条件下，房地产行业都是一个高风险的行业，如果企业没有足够的利润来抵抗周期切换，市场切换的价格波动与销售波动，都将陷入深渊。土地价格的过快上涨让房企在上一批次获得利润，完全不足以支付下一批次土地的价格升幅，房企本质上进入了净亏损的经营区间。这也是若干房企暴雷的根本原因。

如果讲纯民企的话，可能龙湖是百强榜单中最给市场安全感的企业。龙湖从规模来说，没有进行激进的扩张，且龙湖应该有资格进行扩张，一方面企业成立早，规模一直相对排在行业前列，有足够的基础底蕴；第二是融资能力强，资金成本一直偏低；第三产品较受市场青睐，溢价率行业中相对较高；第四商业品牌力强，体量大，且一直是获取土地的有竞争力的手段；第五是较高的利润率，对企业抵抗市场波动有比较优势。但你不能说龙湖没有高杠杆，如果你拆分龙湖的报告，你依然会发现龙湖和整个行业几乎同频，唯一的区别就是龙湖相对克制，保持着较同行更高一些的安全边际。当然如果一定要说龙湖的经验，那就是守住产品底线，守住风险底线，同时尽量在上游市场布局（产品与区域市场结构），而这也是历次市场调整中波动幅度最小的市场。因此总结出来，龙湖今天的成功，遵循了三个基本准则：一是布局市场没有出现策略失误；第二是对市场有敬畏心，保持了一定的市场定力；第三是产品有相对竞争力。

相对来说，本轮市场中显得较为成功的国企，如华润，中海。在港上市国有房开，一方面对产品打造能力较强，另一方面在扩大规模进行市场抢占过程中表现得相对较为克制；第三则是来自他们的基础底蕴。整体来说，他们的成功来自于他们在行业的先天优势与在港感受了97亚洲金融风暴后房地产市场的衰退对市场表现出来的敬畏。

曾经有港资房开在总结他们在市场中生存下来的法则或者技巧时候，都毫无疑问提高了企业的负债率。港资房企大多只有极低极低的负债率，尽管这对他们市场进取产生了抑制，但却保证了他们在各种复杂的市场环境下的生存。港资房开的典型经验，就是少负债，永远充满对市场的敬畏，尽管这种敬畏在市场上扬时候显得甚至有些荒谬，比如瑞安，但瑞安却在今年的市场调整中没传出任何故事。

在资金紧张的时候，久违的产品质量开始不断暴露出来。一方面是延迟交付，另一方面是质量本身显得较差。同时随着问题企业的增多，无法交付的房子也会越来越多，市场烂尾现象不断增多的情况下，购房者对购房的态度将不可避免随之发生改变。在房价处于上涨通道中，只要房子能升值，好与不好从某种程度来说都不重要，因为好的房子可以持有，不好的房子可以卖掉，质量变得不是那么特别重要。但随着这种房价上涨的态势变得不那么强烈，僵持，甚至下跌的时候，购房者购买房屋的投资动机开始消失，而自住的房屋，或者在延迟二手交易的政策约束下，二手必须要接房后才能再次出售。产品质量将决定房屋未来的价值。质量可能会成为房屋交易价值中最大的变量情况下，将变得无比重要。

品牌，任何一个产品的品牌核心构成都是产品，其次是服务与品牌符号的社会价值（这点在奢侈品营销中显得特别明显）。如何塑造品牌符号与维度，在产品几乎完全成熟的今天，很显然成为了当前房地产企业品牌的最后的赛道。除了交付与质量带来的安全性外，品牌符号的价值将决定你的房屋是否能售出去，售出去的价格，这就决定了企业的最终生存与盈利。

不管从哪个角度：一是城市化率；还是居民房屋人均住房面积；亦或是居民负债率和负债水平；甚至是宏观经济中新增贷款总量的边际额度，以及GDP增速空间情况下，房地产市场都已经进入了绝对的转折期。也就是从成熟期走向衰退期（交易量在这个指标衡量下会显得更准确）。这个定义从某种程度来说，我们可以用夕阳产业来界定，而夕阳产业往往会产生经典企业以及生命力长久的企业。也就是活得更久的企业，在市场进入淘汰赛阶段，越来越少的参与者将注定最终胜利者活得越来越久。

来源：中鸿房产