文 | 杜雨萌 阎岳

哈尔滨市最新出台的16条“稳楼市”举措，将其一举送上热搜。具体来看，哈尔滨市发布的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》明确，符合条件人才购首套房最高可获10万元购房补贴；放宽年限二手房公积金贷款房龄提高至30年；居住用途公寓水电收费执行民用价格。此外，针对房企方面，亦从降低预售许可标准、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率等方面为其“减负”。

“整体上看，‘哈十六条’主要从缓解房企流动资金压力和促进购房需求释放两个方面平稳房地产市场。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，预计后续部分房地产市场调整压力较大的城市有望跟进出台相关政策。但可以确定的是，“哈十六条”的出台旨在通过微调政策以边际改善房企资金压力、促进正常购房需求的合理释放，并非释放出全国楼市调控就此转向的信号。

若结合国家统计局公布及相关地产研究机构提供的数据进行综合分析，似乎也就不难理解，缘何此次哈尔滨的楼市新政释放出如此明显的利好信号。

国家统计局数据显示，8月份，哈尔滨新建商品住宅价格环比下降0.3%、同比下降0.6%；二手住宅价格环比下降0.2%，同比下降0.6%。另据易居研究院提供的数据显示，近半年来，哈尔滨房地产市场出现了较为持续性的供大于求态势。数据显示，今年3月份至9月份，哈尔滨总供应套数约为190万平方米，成交面积约为154万平方米。而截至9月末，哈尔滨库存面积达693万平方米，存销比高达32.5。

58安居客房产研究院分院院长张波对《证券日报》记者表示，随着今年楼市调控的持续深入，房地产市场的分化趋势也在不断扩大。具体表现为不同城市的房地产市场出现两极分化，即有的城市在政策频繁加码后楼市热度依然较高，而有的城市则已经完成风格转换进行下行通道。所以，从此次“哈十六条”看，政策的本意主要还是维护楼市稳定，避免楼市“过冷”。

值得一提的是，与哈尔滨发布的正式“松绑”政策稍显不同的是，此前，包括江阴、沈阳、桂林、昆明、唐山等城市，曾先后发布房价“限跌令”，以稳定房地产市场。而与这类城市形成鲜明对比的是，今年以来，包括上海、深圳、成都、西安、杭州、东莞等热点城市曾数次收紧楼市调控政策。此外，今年由深圳首创的二手房指导价更是在多个热点城市得以应用。

在张波看来，楼市的稳定，既不能任由房价非理性上涨，也不能让其出现过快下跌。就目前来看，对于楼市降温过快，尤其是房价下行过快的三、四线及以下城市来说，预计其未来在政策层面同步跟进放松的节奏会有所加快。

谨防楼市“失温” “一城一策”频吹暖风

近期国际环境不确定性因素增多，国内经济运行也面临挑战。挑战之一就体现在房地产市场的“冷”上。金秋时节本应是楼市最红火的日子，但今秋的楼市却出现了“失温”的迹象。于是，一些城市发出楼市“限跌令”，个别城市推出或延续了购房补贴政策，“一城一策”政策开始频吹暖风。

央行、银保监会日前联合召开的房地产金融工作座谈会厘清了金融与房地产的关系，即“一个机制”（房地产长效机制）、“两个坚持”、“三稳目标”（稳地价、稳房价、稳预期）。其中，“两个坚持”有新提法，“房住不炒”是再次强调，“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”则在现阶段具有较强的指导意义。

防范化解重大风险是三大攻坚战之首，其中就包括房地产风险。鉴于当前房地产市场的现状，央行、银保监会相继发声，要求“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府做好这两项工作。

“两个坚持”就是央行和银保监会在经济增长和房地产调控之间做出的选择。把当前房地产市场的政策导向搞清楚了，我们再从买方的角度来审视现在的房地产市场。

也许是被频出的“限跌令”遮挡了视线，央行第三季度城镇储户问卷调查结果并没有引起各方的重视。该问卷调查报告显示，对下季房价，19.9%的居民预期“上涨”，较上季下降5.6个百分点，55.8%的居民预期“基本不变”，较上季增加3.5个百分点，12.7%的居民预期“下降”，较上季增加0.5个百分点，11.7%的居民“看不准”较上季下降0.5个百分点。在被问及未来3个月准备增加支出的项目时，选择购房的居民由第二季度的19.7%降至19.2%。该数据曾在2008年第三季度出现13.2%的低点。

这就是当前的楼市买方市场现状。至于楼市诸多新政引发的市场成交量变化，则是居民对房价预期变化的反应。

另外一个需要给予足够关注的数据是，今年第三季度央行开展的全国银行家问卷调查结果显示，房地产企业贷款需求指数为45.3%，比上季下降2.8个百分点。

众所周知，现在的房企最缺的就是资金，但银行家们给出的答案却有点出乎预料。

虽然央行调查问卷结果在10月8日才正式公布，但这组调查问卷的结果历来是政策出台的重要参考因素之一。因此，央行和银保监会关于房地产市场的政策指导意见是在充分摸底之后做出的。

于是，哈尔滨在新的政策指引下，出台了促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，其中最引人注目的是优秀人才购首套房最高可享受10万元补贴，将稳定房地产市场和吸引人才进行了通盘考虑。这是房地产调控“一城一策”政策实施过程中的新动向，也是最容易被监管者和市场各方接受的为房地产市场“吹暖风”的方案。

在哈尔滨之前，一些城市已经推出了争夺优秀人才落户的举措，给出的“胡萝卜”就是在买房时给予便利和优惠。可以预见，在哈尔滨之后，会有更多的城市开展以房为媒式的抢人大戏。既能留住人才，又稳定了房地产市场，这是今后房地产“一城一策”调控的最大看点。

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图片｜包图网 制作 | 刘睿智

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来源：证券日报