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“本轮土地市场的彻底转冷，与第二批集中供地规则改变相关，随着土地拍卖规则的重新设置，不少房企主动选择冷静对待，甚至‘知难而退’。”

中房报记者 曾冬梅 徐妍 广州、北京报道

截至9月23日下午2时，距离广州第二批集中供地开拍不足3日，广州公共资源交易中心的竞价平台显示，48宗地地块中只有3块地有开发商报价。“按以往的经验，这几天（房企报名数量）应该要陆续增加了才对。”

而在4月底广州市首次集中供地帷幕拉开之时，甚至出现了32家房企竞一地块，多达300组企业报名的盛况。

“大家的日子都不好过，我们公司今年内都没有拿地的计划了，投拓部门的人员也裁掉了一半，先过好这个‘冬天’再说。”广州第二批集中供地推出了48宗地块，起拍总价约1124亿元，计划在9月26日、27日进行竞拍。广州业内对这批土地的出让前景持保守看法。9月23日，广州某上市公司高管对中国房地产报记者表示，预计广州市第二批集中供地的热度将大幅下降，流拍的土地宗数也将远超首次集中供地。

这一预判在重庆已成为事实。9月23日，重庆市公共资源交易中心发布公告称，重庆二次集中土拍九宗地块终止出让。而在几个月前的22城首批集中供地中，土拍溢价率上涨较为明显的城市即为重庆，46宗土地平均溢价率约为43.78%。

值得关注的是，在已完成第二轮土地集中拍卖的二线城市中，济南和青岛的本土房企拿地金额占比高达88.6%和70.3%，在济南，除少数地块被绿地、中梁、旭辉收入囊中，成交的43宗土地绝大多数被本土房企，尤其是地方国资委控股的企业竞得。

数据来源：广州公共资源交易中心的竞价平台

房企拿地更为谨慎

“现在不仅拿地预算没那么多了，市场也转冷了，土拍要求还提高了，再加上行业负面新闻的发酵，企业拿地谨慎也在情理之中。”

克而瑞广州区域首席分析师肖文晓表示，第一波供地比较火，因为年初大家都还有弹药。尽管当前房地产市场有很多挑战，但是广州商品房市场一年有3000多亿元的蛋糕体量，这在全国市场都是有足够的竞争力的，二次供地也为房企预留了一定的盈利空间，如果竞争少了，对于实力房企而言，就是布局广州的绝好机会。

9月以来，重庆、杭州、厦门、福州、苏州、青岛、天津等重点城市已经完成第二轮集中供地拍卖。

从已完成二轮集中供地的城市土地成交结果来看，多数房企已选择理性参与，土地溢价率较首轮明显下降，底价成交、流拍终止出让频现已成为二轮集中土拍的“大势”。其中济南、天津等城市，溢价率降幅均在10个百分点以上；长春、无锡、福州、青岛、济南、天津和沈阳在第二轮土地集中供应中流拍率大幅提高，沈阳、长春、福州、济南和天津等城市的第二轮土地出让流拍率甚至超过了30%。许多城市的第二轮集中供地，在报名环节就已显现出阵阵寒意。

值得关注的是，本轮土地市场的彻底转冷，与第二批集中供地规则改变相关，随着土地拍卖规则的重新设置，不少房企主动选择冷静对待，甚至“知难而退”。

以在第一轮集中供地土地拍卖大热的杭州为例，在第二批供地中，杭州首次试水“竞品质”，其规则是房企首先需提供建设方案，方案通过后开始竞地价，竞得后所建造的楼盘需通过验收后才能进行现房销售。同时，“竞品质”试点地块溢价率上限由10%调整为5%，在地块达到上限价格之后，转为线下摇号确定竞得人。

从9月15日报名截止时的情况来看，杭州的10宗竞品质地块中，仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求，其他9宗地块因有效申请没有达到规定门槛，无法进入后续正式竞价环节，相当于提前“流拍”。

3个二线城市本土房企拿地金额占比超五成

“从第二次土地结果来看，国企、央企是绝对的参拍主力军，最终的成交情况是国（央）企和民企各占一半。国（央）企分别是：招商、华润、城建、皖投，民企有置地、龙湖、祥源、和昌，不难看出第二次土拍的拿地企业在合肥市场都有较强实力。”

中指研究院合肥公司总经理齐庆治介绍，以合肥二批集中土拍为例，相比6月合肥第一次集中供地超60家企业参拍的盛况，第二次集中供地仅有十余家企业参拍。

“本次土拍参拍房企数量明显下降，当时现场出价冷静。”齐庆治表示，第二次集中供地在土拍中新增“竞品质”和“竞装配率”规则，且有限制新房毛坯均价，配建要求多等政策，结合目前房地产行业的大环境来看，对房企实力提出了较高要求。

“本轮地块成交溢价率低，在8宗土地中，有6宗土地溢价率在3%以内，2宗在10%以上。”齐庆治同时指出，开发成本的降低也将保证企业的利润空间，从而保障商品住宅品质，开发商和购房者都将“从中获利”。

这一情况也与相关机构的房企新增投资数据相吻合。亿翰智库的统计显示，9月以来，房企新增投资金额排在前五的企业分别为中海地产、保利发展、中国金茂、华侨城和龙湖集团，除龙湖集团外，其他均为国企或央企。

与第一轮土拍中规模房企多点布局不同，第二轮集中拍地城市中，本土房企拿地明显增多，且土地溢价率越低，本土房企拿地占比越高。在二线城市中，青岛和济南表现明显。

风财讯智库的数据显示，青岛第二轮土拍中，本土房企拿地金额占比达70.3%，除此之外，金茂、华润、万科等多家规模性房企也均有落子。济南第二轮土拍中，本土房企拿地金额占比达88.6%。在成交的43宗土地中，仅绿地、中梁、旭辉这三家规模房企有土地入账，其余地块多被本土房企尤其是地方国资委控股的企业竞得。另外一个二线城市无锡，在第二轮土拍中，本土房企拿地金额占比也达到了56.6%。

公开信息显示，9月16日，在苏州第二批次集中供地的6宗地块中，就有4幅地块被国企央企拿下，如中铁建以底价摘得“苏地2021-WG-42号”地块；苏州当地国企相城城投联合当代置业以底价拍下“苏地2021-WG-44号”地块；中建一局旗下中建智地一轮加价后拍下“苏地2021-WG-48号”地块；苏高新集团亦以底价拍下“苏地2021-WG-41号”地块。

苏高新集团官网显示，公司系苏州高新区管委会直属的国有独资企业，在9月16日拿下苏州相城区地块前，也在此前的9月9日竞得常州1宗商住用地，溢价率2.12%。

此外，在嘉兴市8月30日第二批集中供地出让中，在当天出让的7宗涉宅地块中，全部被国企央企摘得或联合民企摘得。

“新的土地供应规则调整，对中型房企来说可能会获得更多机会。行业集中度继续增长的态势也会发展变化。”朴石集团创始人兼董事长姚伟示在接受中国房地产报记者采访时也表示，第二批集中供地规则调整后，会对大型房企的拿地投入作出一定限制。“原本超大型的地方开发公司可能会用超过40%的销售额去拿地，受到国家新的政策导向影响，未来行业集中度继续增长的态势可能会发生一定变化。中型地方开发公司未来在拿地上的优势反而会凸显，因为之前可能这类企业没有做太多高周转的安排，反而获得了更多的机会。”

来源：中国房地产报