回望过去的2020年至今国家对于房地产领域的政策频发，就在今年刚刚开始的首月各大地产企业开始有所动作，营销力度加大，到底释放了哪些信号，市场将如何发展，让我们从几个角度讨论下。

一，房地产发展历史进程

让我们把时间拉长站在历史的角度来简单看一下我们现在房地产市场处于什么阶段，方向似乎就非常明显了。

我们国家改革开放40年，全国GDP从1978年的3679亿突破到了2020年的100万亿，成为全球第二大经济体，这么庞大的经济规模主就是就是两大支柱产业一个是制造业，一个是房地产业，在国家改革开放后工业化规模不断扩大，必然的要解放劳动力，也必然的开始了城市化进程，随着城市化进程的不断深入，强大的城市居住需求与日巨增，得益于我们国家的体制改革政策和人口红利，房地产行业顺势爆发，经过30年的快速发展，资本的不断流入催生出了房地产金融属性，也催生出了一些炒房客的出现，导致房价不断攀升，同时演化出了以下问题。

1，资本的逐利性导致了供需不平衡的问题，真正的刚需买不起房子，炒房客手里存有多套房子？

2，房地产的金融属性泡沫导致我国的经济脱实向虚，房产市场一直与科技和产业升级抢资源？

3，供给端，房地产的这种天然高杠杆企业，几乎大部分靠融资，负债率过高？

4，需求端，由于大部分的买房者都是靠银行贷款融资购房，导致次贷风险加大？

5，由于大部分居民都背负着或多或少的房贷，自然而然就会缩紧日常消费，没有消费拉动自然谈不上供给侧和消费升级？

那我们回顾国际历史，在过去的100年里，世界上超过100多次的金融危机都是跟房地产相关，如美国2008年次贷危机，当时的房地产相关贷款占到银行贷款超过其GDP的32%，而2020年中国房地产的相关贷款占到银行贷款的39%，还有大量的债券和信托资金绑在里面，这是一个很大的隐患。

二，政府政策

根据上面的了解，我们回过头来站在现在的节点上看一下，国家近几年尤其是2020年到今年2021年的1月份上海出现的多项调控政策

1，金融方面

2020年的央行“三道红线”政策配合着之前的政策，对于供给端房地产企业财务状况融资资质都都提高了规范，大大提高了房地产企业的融资门槛，对应着2020年年底出台的银行对于房产抵押贷款的“两道红线”，着重的又在需求端严格把控，土供给及市场管理方面

2，土地供应及市场管理

1），加强用地供应管理，提高新增住宅用地比例，控制用地规模，完善商品房住宅用地供应方式，采取限房价，竞地价，限自持，竞地价方式出让住宅用地

2），加快发展住房租赁市场，采取集中建设及多种方式增加租凭住房供给，满足多层次住房需求

3），继续实施商品房预售价格指导制度，各类地段均有最高现价

4），对房地产市场进一步规范监督管理，禁止捂盘惜售，虚抬价格，恶意炒作，哄抬房价，违规预售等行为

从以上几个角度再加上当前上海的限购，不难看出政府促进房地产平稳发展和，稳地价，稳房价，稳预期，“房住不炒”的常态化机制，背后的逻辑就是对应着解决上面的几个问题，去“杠杆”，去高负债，平衡需求，结合国家提出“三去一补”政策，更好的防风险调结构，让更多的资本流入实体经济，为实现供给侧结构改革升级提供动力

从市场供给端看房地产企业当前也是从新洗牌的一年，许多头部企业如恒大，万科，融创等都在努力各种营销以回笼资金，降负债，提升业绩，来美化自己的财务报表以提高融资能力，提升市场的竞争力，市场的竞争机制会让市场主体更加规范，更有质量，更有效率，实现供给升级，实体经济结构化升级从而来满足消费升级大循环，真正提高老百姓的生活质量和幸福感的初心。

三，趋势展望

2021年在疫情还未完全消散，国家频出政策的大环境下，会进一步加剧市场的不确定性，同时也导致人们信心不足，房企的日子会更加不好过，种种的不确定性会更加导致2021年的房地产结构区域化发展也是必然，强者恒强。

从需求端看，人口是最重要的驱动因素，在房地产进入到后开发阶段，这个市场已经由增量市场转为存量市场，变为流动性和改善性需求驱动，中国人口结构中60，70年代出生的人群面临着老龄化严重的趋势，在这类人群以及生活相对稳定的80后中，他们的购买力也是最强的，但大多数的需求已经满足，也就证明未被满足的需求为90和00后以及之后的婴儿潮，然而他们是流动性最强的，因此也就是说他们流入到哪个城市，哪个城市是人口净流入的城市需求还比较强劲，还有一定的发展空间，改善性的高端住宅也同样有一定的发展空间。

相对那种人口净流出，产业不集中，服务业不发达的和三四线城市，整体看供大于求了，因为像这样的没有大的产业集群带动，城市基本政府的财政收入也是靠土地财政，也就是卖地，地卖的多，供给就会相对的多，价格又会下降，整体进入了死循环。

在这种快速变化的环境下置业不动产一定记住以下原则，需求驱动为根本，区域选择至关重要，刚需不要考虑太多在当前各大地产让利于消费者的时候，可以得到很大优惠

一，人口不断流入的城市，人气气才是根本

二，经济发达，GDP产出高，产业集中，服务业发达的城市

三，具有特殊属性的城市，如旅游城市，高科技城市等

四，人气集中的地块，城市内有核心功能区，商务和生活方面

五，交通的必经之路，地铁交通为核心

六，重点教育资源附近有学校，医疗，公园等

七，当地小学生多的城市

八，尽量选择头部企业，强者恒强

在房地产行业后开发时代，房地产的发力点是人口不断净流入的一线，和新一线的城市群中的热门城市的商品房地产，物流地产，养老地产，以及物业服务型地产，城市文化旅游地产，城市功能性科技地产为主要方向。

天下无方 故所在为中 循环无端 故所在为始也 ！

来源：仲德明