从昨晚开始，楼市最重磅的话题一下子变成了一线城市调控加码。

先是上海突然就发布了十条新政，又是“限离婚3年”，又是二手增值税“2改5”；再是网传深圳出台调控政策的补丁，彻底限死假结婚……

今天白天，又传出新的消息——上海法拍房加码限购，深圳12人违规打新被查处，以及，合肥刚刚下发的，严厉打击哄抬房价行为的公告。

大家都满震惊的，毕竟，上海楼市真正开始热，只有短短小几个月，狂欢似乎刚开了个头，调控就提前到了。

而深圳已经有被称为“史上最严新政”的715新政打底，现在调控力度，看上去还在持续加码。

而广州楼市已经喧嚣了大半年，基本没有监管痕迹。

开发商们很紧张，两个一线城市都调控加码了，广州作为一线城市里最拖后腿那个，会跟进吗？

正在广州看房的人们就更慌了。楼市就是政策市，现在风向不对，是应该马上入手，还是等等看呢？

湾区其他城市的小伙伴也在想，如果广州调控了，对于整个湾区，会有连带效应吗？

今天说说这个话题。

首先，想要厘清一个问题。

在中国的房地产政策箱中，常用的政策工具，大概可以分为三种。

第一种直接作用于需求端，即想要买房的人身上，通过购房资格和杠杆比例的调节，来增加或者减少需求，比如，调整房贷利率、首付比例，出台限购以及人才政策等。

第二种发生在交易过程中，比如限价、限售，以及调整契税、个税，或出台房产税等税收政策，从而控制房地产交易的频率，增加或者减少房地产的摩擦成本。

第三种作用于供给端，即开发商身上，通过调整土地政策、房企融资政策，或住房保障政策，来调节楼市的结构和供应量。

在这些政策里，调控见效最快的是直接面对需求端的，比如说：限购加码、加息、限制贷款成数、取消人才购房优惠……等等。

作用于交易过程中的政策，除了针对一手房的限价之外，大部分直接作用于二手房市场。

而供给端的政策往往需要更长的时间。

房企融资政策收紧了一段时间，房企才会因为资金链紧绷而降价回款，而土地供应的增加之后，至少需要一年时间，才能有大量的新增楼盘入市。

所以，供给端的政策，往往被称为长效机制的一部分。

我们再回来看看从昨天到今天的，这一轮调控潮。

涉及需求端政策的调控不多，在上海的新政中，只有“夫妻离异3年内购房按离异前家庭总套数计算”这一条，主要打击的是为了获得房票而进行的假离婚行为。

同一天，深圳也出台了类似政策，暂停夫妻婚内更名，防止假结婚骗房票。此外，还对人才购房稍微给出了一些限制条件。

在今天，上海又传法拍房加码限购，算是在一部分小众领域收紧了限购。

但总的来说，这种政策属于堵口子，查漏补缺型，影响的面不会太大。

在交易过程中的调控措施，主要是二手房增值税“2改5”，增加了中短期炒房的交易成本。

在供给端，上海有一些加大土地供应的表述，但短期内不会对市场有什么影响。

总得来说，这一轮调控相对比较温和，上海的力度稍微大一些，对于二手房成交有影响，但也没有触及到非常核心的限购加码、贷款成数上升，以及，加息。

当然，在冷冰冰的条文之外，更多的操作空间是看不见摸不着的。

比如说，合肥刚刚出台的公告中，并没有实质性的政策变动，只是强调要对于违规的哄抬房价行为进行打击。

而上海表态说，要严格执行差别化住房限贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大喝茶，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

2020年初，疫情之下百废待兴，为了扶持经济，大水漫灌，利率一降再降。

今年以来，在不少热点城市，消费贷入市炒房几乎成了人尽皆知的操作方式，而二手业主抱团推高房价，在不同的热点城市，几乎轮番上演。

这种严查的表态，是否能真正出效果，真的要看监管部门的政策执行力度。

所以，广州会跟进调控吗？

当然会。

疫情之后最艰难的时候已经过去了，楼市调控收紧的大趋势，在所难免。

但是，调控出台的时间，是个问题。

因为这一轮楼市的热度上升得非常不平均，所以楼市的收紧政策也有点像“打地鼠”，因城施策，谁露头就敲一棒子。

从全国来看，核心城市群——大湾区和长三角的一部分城市先起势，到了年中，迎接第一波市场上涨的城市，包括深圳、东莞、宁波和杭州率先开始收紧楼市政策。

而本来是温和复苏的上海和广州，瞬间接过了牛市的接力棒。

同为一线城市，两个城市上涨的时间点虽然比较类似，但是趋势还是有蛮大的区别。

单独看上海，楼市上涨的时间虽然不长，但起势特别急。

从12月的冰山数据上可以看到，上海二手房月涨幅已经窜到了全国第一，遥遥领先第二名好几个身位。

而广州楼市看起来闹得很凶，却只是一小部分区域有热度。

黄埔有旧村拆迁的一大批“千万级刚需”托底，南沙承接整个湾区乃至全国的投资需求，天河属于广州市最中心的城区，而其他的区域，热度极低。

如果真的从全市范围内看数据，广州的楼市，涨幅并不明显。

而且，广州市府的经济鸭梨，真的蛮大的。

作为一个以商贸为主的城市，疫情叠加逆全球化的影响，2020年前三季度，深圳GDP增速达到2.6%，而广州的GDP增长只有1%，总量不敌重庆，跌到了全国第五。

经济不好，税收不够，对于卖地的倚重就大了，但调控可是影响卖地的啊！

在这个大背景下，快速跟进调控政策的可能性不算太大——

至少也要等现在还完全趴在地上的区域稍微涨一涨，去掉一部分库存嘛！

明年小阳春前后或许是个时间点。

话说回来，万一广州跟进调控，会对房价有什么样的影响呢？

首先，第一轮调控一定是以温和为主，不太可能超过上海现在的力度。

其次，可能分区施策，或许会给一部分热区的人才购房政策稍微设置一些阻力，收一收口子，但影响不会太大。

再次，对于各类消费贷入楼市的监管可能会进一步加强。

目前，受房地产贷款“两道红线”影响，已经有不少股份制银行暂停按揭贷款，节制接单了。

但如果你愿意注册一家公司，用原有的房子做抵押，拿消费贷是又便宜，又非常容易的。

这些钱，最终又流到了楼市，成为红线之外的隐藏杠杆。

调控加码当然重要，但如果这种现象一直没有真正被严格监管，无论出什么样的政策，都是白瞎。

来源：地产知识局