中国商品房数量和特权

经常在网上看到一些关于国内商品房总量的数据，有的说够34亿人居住，有的说够30亿人居住。

然而大量的农村家庭还住在农村的宅基地里，然而城市的商品房价格涨多跌少，然而新房开盘还是常常万人摇号，一房难求。

为什么有关言论会与现实相比如此矛盾呢？因为商品房数量的真实数量才是供求关系推论的基础。如果连商品房数量都不去查看，就说商品房够几十亿人居住，那不就是瞎说吗？脚踏实地地了解商品房数量及其后供求关系，才更有助于个人在房产上的决策。

中国的商品房数量已经过剩了？真知灼见从了解商品房数量和供求关系开始。如果连商品房的数量都没有清楚，那么怎么去确定商品房的供需关系？怎么去看空或看涨房价？怎么去确定买房决策是否正确？怎么做到让买房决策更加正确？

那么在中国这样的商品房有多少，是不是和那些看空专家宣扬的一样，中国的房屋已经能让20亿人居住了？

完全不是。商品房作为中国财富的象征，20年来只有1.8亿套而已。也就是2000年后的20年房龄的商品房只有1.8亿套，只够6亿人居住。能住在商品房中就是全国前40%财富的家庭。

最近20年我国房地产开发面积

从国家统计局统计的数据结果来看，从2000年到2020年，全国住宅商品房销售面积总共是164亿平米左右，如果按照户均90平米计算，从2000年到2020年，我国累计建造的住宅商品房数量大概是1.82亿套左右。

另外从2000年到2020年，我国别墅高档公寓累计销售面积总共是9.18亿平米，如果按照户均面积120平米计算，那么别墅和高档公寓大概有756万套左右。别墅果然是人上人。

而目前我国城镇家庭居民户均人口大概是3.2人，这意味着目前城镇所拥有的商品房基本上够7.8亿人居住。

现在人们买房，几百万的投资，毕生的财富，了解了中国商品房的总数和每年买房需求人数这种基础知识，那么就能清楚中国商品房的供需关系（供大于求还是供小于求），就能去确定买房决策是否正确，怎么做到让买房决策更加正确。

当然还要先了解一下商品房的特权，和宅地基的区别。

什么是商品房？有哪些特权？稀缺不？

一段话概括，商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋。它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。

所以，商品房有两大优势。

第一，商品房和各种小产权房不一样，它有合法买卖交易权。

第二，商品房是地方政府和开发商精心开发建造出售的，其获得的资源优势不是自建房产能比拟的。这些资源优势包括地段优势，学区房，周边医院地铁大道基建，商务区或广场，高端物业和开发商品牌，户型设计和质量等等。

如商品房的地段位置一项。城市商品房基本融入了城市交通系统中，周边基建，占据当时最合适的位置。当然风景区的商品房例外，它的卖点是风景区，所以当下涨幅一直不大。

通俗地说，开发商不是傻子，政府更是聪明，买房的人也聪明着呢。这就导致在市场经济下，开发商开发的新房土地位置是周边最好的土地，周围基本就有地铁，关键字，大交通要道，学校，市场，医院等等。

外国商品房和贫民窟对比

那些宅基地和小产权房，只能选在偏远村庄。政府能批准的宅基地土地都是偏远无规划的土地，能有什么好位置。像那些地铁旁，大医院旁，名校旁的好位置，别说批下新小产权房造房子，连老旧宅基地房肯定是拆迁了，避免影响商品房的稀缺性。

如果开发商的商品房是建造在地铁旁，那么农村的小产权房也肯定会被排挤到地铁外2公里，并把地铁站通过公路连通的两公里内的小产权房全部清理拆迁或限制一遍，确保没有小产权房能够威胁到商品房的位置优势，为商品房卖个好价格让路。

商品房供需关系

除了商品房总量和中国家庭数的对比，2亿套商品房对上4.3亿家庭，商品房数量不足。还有当下买商品房需求和商品供应量的对比。这是近期的供需平衡，短期内反应市场火爆程度。

房产鄙视链

中国的商品房供需，每年到底是供多了还是供少了？

2019年，新房面积15亿平米，90平米一套房，共供应1660万套新房。新房销售额近14万亿，每套近百万。

多吗？不多。中国4.3亿户家庭，每年4%买房需求，需要1720万套。更别提中国还有一半人住在农村宅基地和小产权房内，需要更新换代住上现代化的商品房。

按这个速度下去，25年后下一代人又要买房了。

所以新商品房供应太多？完全不是，供应少了才涨价。

当然前提是所有中国人含农村年轻一代要入城买商品房。相信年轻一代买新房需求是有的，买新婚新房的需求是有的。

买新房结婚的需求是有的，只不过这房价买不买得起就是另外一个问题。故要新区开发，多层次价格供应房产。不要老是一堆市区高价房产，一线城市放眼过去全是5万以上一平的房产，那有多少人买得起？而新区开发，甚至更多非一线城市的因产业外溢而发展和新区开发，如新一线城市武汉杭州成都长沙合肥，会以更低房产价格供应更多的年轻人来工作生活。。

不卖地，需求压制下，房价才会涨得更加火热。比如深圳，比如之前的北京。过剩总比不足好。

下面我拿几个新房供应极端少的城市来举例。

首先是房产稀缺的深圳。深圳新房供应量从来以少著称。2019年深圳成交37882套新房住宅。深圳常住人口估计1500万，家庭400多万。这么一算，每年新房需求是16万，而2019年新房供应不足4万。你看看这供需关系，深圳房产怎么可能不涨价？

这里再提一下，深圳连老商品房共180万套，用于出租主力靠400万套小产权房支撑。这种供应远小于需求，房价房租能不贵吗？是的。深圳的单间15平米租金都能达到四千元一月。深圳用600万房产供应近2000万的常住和流动人口。

其次是新房稀缺，依靠老破小交易的北京：2019年，北京共成交新房36718套。北京有2000万人口（不包括无北京户籍的外来暂时工作人口），按25年一代人买新房的4%人口比例。北京需要2000万/4（一家四口）/25=20万套新婚房。哈哈，多少北京新婚房都是用老破小替代。可怜北京首都人，结婚犹用老破房。

上海。上海最近积极卖地建房，总金额年年第一。2019年，上海楼市经历了调控来多年难见的活跃，新建商品住宅成交面积、成交均价双双站上近3年高位。据上海中原地产统计，2019年全市新房共成交773.5万平方米。

上海每套新房只能算70平方，2019年就是成交约11万套新房。上海至少500万中产家庭，按25年4%的家庭需要买房，则每年需要20万新房。上海离一年20万新婚房需求还差9万套。怪不得其他城市的人限购买不了上海的房产，本地人买房需求也没满足呢。

相比于一线城市的小供给，新一线城市就合理多了。

2019年全年，杭州光市区新建商品住宅的供应有7.79万套。2019年杭州新房卖了4003亿元。

杭州全市的新房供应量更大。2019年，杭州十区共成交新房13.3万套，成交均价27690元/㎡。但浙江的中产家庭是430万，每年需要17万新房产。并且杭州的房价还达不到只有中产以上家庭才能买得起。当然，杭州不够宁波温州凑，浙江省总算供应上了新房。

而武汉，则体现了房产供应越积极，房价越稳定。

武汉的新房供应量更加惊人，相比于其他新一线城市房价也更加低。武汉全市均价在1.35万一平。2019年，武汉新房成交24万套，新房成交量居全国第三。

2019年，武汉市响应国家号召，落实房住不炒，实行各项调控措施，房地产市场预期进一步稳定，同时加大新建商品房供应、持续推行刚需优先选房，解决刚需的购房困难，一房难求现象得到缓解。从价格段看，武汉单价2万元以下房源占比超过七成。

而成都，新建商品房成交超17万套，一样在大力增加供应。

2019年全年，成都市商品房平均销售价格为13328元/平方米。2019年，成都新房市场风起云涌，新房也从“紧俏”到如今的“富余”。

成都2019年常住人口为1658.10万人，按一家4口，每年4%家庭买新房，就需要16.5万新房供应。新建商品房成交超17万套算是供应上了。

正是这些城市的大量新房供给，这些新一线城市的房价才没有和深圳一样大涨特涨。

所以大量卖地的城市，才是在积极调整房价。

当然，也有卖地太多的城市，比如佛山的新房去化年数是5年，也就是新建商品房要5年才能卖完。这种供大于求的城市，可以减少商品房供应，直到供需平衡为止。

所以城市供需关系看看往前新房供需数据就知道了，大城市的需求大于供应是个不争的事实。所以放放心心去大城市买新房吧，就怕买不起市区高价房，抢不到新区新房。

财富排名商品房

商品房作为中国财富的象征，20年来只有1.8亿套而已。也就是2000年后的20年房龄的商品房只有1.8亿套，只够6亿人居住。能住在商品房中就是全国前40%的人。

而近5年内的次新房更是只有7亿平米，次新房只有0.8亿套，能住2.4亿人。次新房是前16%的富裕家庭拥有。

房产分层

当然能拥有一线新一线城市的商品房，这人富裕排名也能排到中国前10%。

你以为商品房是居住刚需，但其实它也是财富的排名。

如同你以为高考是分数，但它是是你智商的排名，跟随你一辈子。（想想，相亲要问，哪个大学？确定排名）

你以为相亲对象和丈母娘追求的是一套房产，但其实是家庭财富的排名。

你以为你买的是一套商品房，其实是你自己想要排到中国一群人的前面去。

这就是阶层，人往高处走，人们都想要上升排位。

承认吧，购买的人是为了证明财富排名，而抱怨的人是不满意自己的财富排名。想要排名上升，哪有不苦不累？

商品房代表的是家庭财富的排名，所以才会一群人争得头破血流。争到者春风得意，喜气洋洋，争不到者怒气冲冲，心有不甘。

那些天天喊着房产绑架人性自由，加重人们压力的人，可以去租农村小产权房，尽情释放自由，不用在意排名。

就算在美国，贫富差距更大。大家出门，会比较一下股市的财富，这就是财富排名。福布斯排行榜，不就是拥有股市股票的排名？

怕比拼，就回去。想要排名，就要干/努力。

从农村到城市

所有看空房价的人，都会提及中国未来出生人口的减少。

但实际上，从农村入城市年轻人口远大于出生人口的减少！减少的是农村的人口及其住的宅基地，而从农村进入城市的年轻人口还在一年年不断地增加。

买房需求

都说房价长期看人口。其实长期看的是人口？不，精确来说是看人口流动。

中国的人口，从来不是一个总体数字，它是不同时期一个个人出现在960万平方公里国土的哪个点上。

如果未来全部人口出现在农村，那么哪怕是中国人口增加到20亿，城市房产也没人买啊。如果中国人口全部出现在城市，那么哪怕未来中国只有10亿人口也还需要买几亿的新房。

而现实的情况是，由于农村宅基地的查清控制，新建需申请，和中国婚姻女方对房产的要求，中国年轻人都有着买城市商品房需求。即买新商品房的需求还在增加。

现实是，根据中国商品房总数2亿套，只能住7亿人。农村至少还承载着7亿人口的老家，而这些年青一代都要进入城市。

并且，出生人口减少是长期的。从婴儿算起，还要20年才能长大买房呢！而想要从农村到城市的年轻人呢，每年光大学毕业生就是近千万人！与其担心城市商品房没人买，不如担心一下年轻人能不能找到工作，买不买得起商品房吧！

现在是城市商品房没人有需求需要吗？分明是市区房价太高年轻人买不起。

比如上海这种大城市，一年年的毕业生，一车车的劳动者，留下来落户买房的都是少量精英。这那是你选择去哪个城市，是城市选择优秀的人留下来。

上海陆家嘴

所以你认为中国总人数是下降的，买房需求是下降的？

但其实是更多的年轻人涌向城市，城市的房产需求反而增加了。

虽然总人口少了点，但是需求人数和单人消费需求提升了啊。本来可以农村建房的人，现在要去城镇买房了。本来在小镇的人，现在要向市区进发了。本来在市区的人，憧憬着省府的繁华。

有没有看过欧洲各国人口也是减少的，但欧洲各国的城市市区房价跌了吗？欧洲房产自有率高吗（比如英国）？

市区3环内的房产永远被周围的外环的城镇的人们所惦记向往。地铁口的房产永远被交通偏僻的人所羡慕。不是偏远山区的城市键盘侠，不会懂得对城市房产羡慕的程度。

中国从农村发展到城镇化，以后还要发展成城市化。

以前中国人住在农村，有着叫宅基地的农村房。现在不能再随便建造了。当然，每个地区政策限制不同，但审核权在地方了。那些重要的，城郊边上，交通要道上，开发工业区上的土地，凡是和商品房附近的，都可能被限制起来。你说，限制诸多位置的农村宅基地上的小产权房，城市城郊的商品房的需求是涨了还是跌了？

城市工作的增多。现在的工作，大都在向城市聚集。

城市CBD和交通的吸引力。以前中国人住在偏远山村，现在新一代还愿意住在偏远山村吗？以前男女老少农村户口都乖乖地呆在农村，现在一个年轻男人想呆在农村，就怕他成为3000万老光棍的一员（承包果园当农场主的资本家除外，人家早早去市区买了房）。

故宅基地的限制和农村剩男问题导致中国所有年轻人一起向着城市进发。真不只是丈母娘和女友在要求，而是全家老少在想着提升家庭财富排名，向更中心的市区进发。

这里有人会反驳，中国城镇化已经是60%。那么城市化是多少呢？城镇化包括镇啊。大部分镇其实是非常偏远的。哪怕是北京地区，北方区的廊坊，南方区的大兴，还有嘉峪关八达岭长城那一带山区，那些偏远小镇那也是见不到首都的繁华红尘。

就拿地铁这一城市交通发展大杀器为例，2020年中国内地城轨城市升至42座，运营总里程超6905公里（附详细已运营线路）。中国地铁总共4678个站。但是大部分地铁站口是被各种公共建筑，医院学校，政府大楼，商业区开发区所承包的，能属于住宅区的地铁口就少了大半。其实只能算1000个地铁站是住宅区。每个站2公里内能造3.5万人的住宅区，共3500万地铁口商品房。这么一算，地铁口商品房还是稀缺啊。

你有没有住在农村，去个市区都要3小时的公交车的乡下人，

你有没有住在山区，遭受到大雪封山一整个冬天出不去的痛苦？

凭什么农村年轻人就不能以买地铁口商品房为目标？

以前住在镇上的父母会不会用6个钱包把子女送到最近的城市新区中？镇上的人去城里，小城的人去大城。需求永远是上升的，跨越阶层，人人都想，只不过钱包能不能支撑得起。

从农村到县城，从县城到市区，，从地级市到省级市，到一线城市去。这就是跨越阶层！广大农村人民进城跨越阶层的炽热，城里那些从小养尊处优的人是不会懂的。

五线房产图

中国大部分家庭买房和流动是渐进式的，如同即跨越阶层也渐进式的。一个农村人，他首先会先去买县城的房产。县城的人会去买市区的房产。

市区的人会进一步去买省府的房产，但这个概率会很低，因为没有工作和产业支撑他去省府的话，他是不会背井离乡的。

省府的人就会去买一线的房产，这个概率更低，到了一线城市工作能买房留下来的据说只有百分之几。因为一线城市不仅仅房价高到市区10万一平，而且房产限购啊。哪怕是在中国首都北京，大部分北京买房的人是本地土著。是的，人离开不了自己的家乡，要投资也是家乡。所以炒房客永远是少数，大部分人一辈子也就去市区买个房产。

所以，大家要从实际出发，脚踏实地解决刚需问题。不要好高骛远，一听网上吹嘘只有一线城市的房产有价值，就瞧不起附近县城的房产了。这和一听知乎人均工资年薪百万，就不想干手上月薪五千的工作是一个道理。买房和工作一样，都是渐进式的。不要用一线城市的高房价成了变成颓废愤青的借口，那和乡下的你半毛钱关系都没有。

来源：国运下的房产知识