作者：刘晓博

最近几天，深圳楼市再次站到了风口浪尖。

有人在社交平台上发文说，经历了新一轮大涨之后，深圳房屋总市值已经达到了151万亿元人民币。卖掉深圳的房子，可以买下半个美国的不动产！

这样一个明显夸张、没有根据说法，竟然在微博、微信上刷屏了，被无数人引用、评论。

那么问题来了：深圳房屋总价值到底有多少？其中泡沫成分究竟有多大？我们不妨认真一下，静下心来算算。

关于美国房屋的总价值，数据非常透明。著名网站Zillow几乎每半年都有新数据，比如在2020年1月的时候是33.6万亿美元，2020年7月的时候是35万亿美元。

由于美国货币政策一直处于宽松之中，按照2020上半年的增速推算一下，美国目前房屋总市值大约是36.5万亿美元。折算一下，是237万亿元人民币。

假如深圳房屋总市值真的是151万亿人民币，则相当于美国的64%，而不是“一半”。

深圳目前二手房均价在每平米8万元以上，具体价格说法有很多种，从8.2万元到8.7万元不等。按照8.5万元单价计算，假设深圳房屋总市值151万亿人民币的说法成立，则深圳房屋总面积必须要有17.8亿平方米，或者以上。

这显然不可能，因为即便是人口显著超过深圳、发展历史更长、积累资源更多的上海，到2018年末的时候，全市也才13.7亿平方米的总建筑面积，其中住宅和非住宅基本上各占一半。（见下图）

深圳建筑物总面积到底有多少，一直是一个谜，官方没有公布详细、准确的数据。这是因为深圳有上千个城中村，围绕城中村有大量的违法建筑，其体量一度占到全深圳总建筑面积的70%以上。

深圳官方曾公布过一个粗略的数据：2014年底的时候，深圳全市违法建筑37.30万栋，共4.28亿平方米建筑面积，其中工业类、住宅类、商办类的面积大约为4:4:2。

至于2014年至今新增的违法建筑、小产权房是多少，没有数据，估计总量非常有限，因为后来深圳完成了“原关外”集体土地的国有化转制。

从深圳1979年建市开始，到2019年通过合法手续建设的房屋，其数据是完整的。根据深圳统计年鉴2020，这40年里深圳竣工的各类建筑总面积是3.25亿平方米。

这样我们大致可以知道，深圳目前各类建筑物的总面积大概是：4.28亿平方米以上的违法建筑、小产权房，3.25亿平方米的合法建筑——加起来是7.53亿平方米。

也就是说：深圳总的建筑存量，应该在7.53亿平方米以上。如果有遗漏，应该也是原村民的各类房屋，估计不会超过1亿平米。

另外再给大家看一个表格，这是深圳官方公布的，截止2012年末深圳住房情况。

可以看出，当时深圳“居住类房屋”的总面积在5.2亿平方米左右，其中真正的商品住宅只有128万套，总面积1.19亿平方米。

另据深圳统计年鉴，自2013年到2019年末，深圳新增的“房地产开发项目”的竣工面积是2747万平方米。这里面有住宅，有商务公寓、写字楼、商铺等。

假设其中60%是住宅，则2013年以来新增的商品房住宅面积，不会超过1650万平方米。

到2019年末，深圳全部商品住宅的总面积大约为：1.19+0.165=1.355亿平方米。

只有这部分房子的价值，才是最高的。按照每平米8.5万元的价格估算，其总价值大约为11.5万亿元。

至于单位自建房、保障房、原村民集体自建房（小产权房）、工业区宿舍，其价值都远远低于商品住宅，它们要么无法自由转让，要么无法贷款、要么无法抵押。它们大致相当于商品住宅市场价的30%到60%不等。

至于小产权房里的非住宅、非商业性质的房子，也就是用做厂房、办公的，价值就更低一些。

我们按照下面的方式估算深圳房屋总价值：

纳入政府统计的、合法建筑物，其中非商品住宅的部分，按照商品房的50%估价。其中有比住宅更高价格的商铺，有比住宅价格低的商务公寓、写字楼，还有价值低很多的城市配套、产业用房（比如电力、公交、邮电、学校、工业厂房等）。

所以，50%的股价不存在低估。

深圳建市（1979年）之前的建筑物存量，基本可以忽略不计。1979年至今，新增合法建筑物总面积是3.25亿平方米，住宅是1.355亿平方米，非住宅是1.895亿平方米。

深圳合法建筑总市值：

1.355×8.5+1.895×8.5×50%=19.6万亿元。

小产权房、违法建筑部分，截止2013年末是4.28亿平方米。其中工业类，价值估计连商品住宅的20%都达不到，住宅类则可以按照商品住宅的35%计算，商办类可以按照商品住宅的0.7到0.8倍估价。其中三类建筑的比例大约是4:4:2。

这样，小产权房、违法建筑折算为商品住宅的总系数为0.35。

于是我们可以算出，深圳4.28亿平方米违建（小产权房）目前的总市值最多是：4.28×8.5×0.35=12.7万亿元。

深圳总建筑面积的总市值：19.6+12.7=32.3万亿元。

如果我们把尺子再放宽一点，假设小产权房、违法建筑少统计了1亿平方米，总量从4.28亿平米增加到5.28亿平米，那么深圳房屋总市值最多是35.3万亿元。

35.3万亿，这就是目前深圳房屋总价值的上限。32.3万亿，则是其下限。

我们还可以计算一下，上海的房屋总市值。

计算上海房屋市值，情况就简单很多，因为上海管理一直比较规范，极少小产权房、违法建筑。其合法建筑的数量和类型，也统计的非常清楚，显示了上海公务员良好的素质和极强管理能力。其具体数据如下：

上图：上海各类房屋面积，其中的“公寓”是使用的西方概念，指单元式住宅。

可以看出，上海截至2018年末的住宅类建筑面积一共是6.87亿平方米，非住宅是6.82亿平方米。2019年到2020年11月，上海又新增了4861万平方米的商品房，其中住宅2682万平方米，非住宅2179万平方米。

则上海目前的住宅类房屋面积为7.14亿平方米，非住宅为7.04亿平方米。

如果非住宅按照住宅一半价格计算，住宅按照当前二手房均价6万元每平米计算：

上海的房屋总值是：

7.14×6+7.04×6×0.5=63.96万亿元

下面我们再看一下，北京房屋的总市值有多少。

北京房屋总面积的准确数据，我暂时没有查到，只查到了下面两组数据。第一组是1978年以来，北京每年竣工总面积和住宅竣工面积（见下图）：

另外，北京2016年末的时候，人大会议上透露了一组数据：

北京1990年之前建成的住宅总面积只有6950万平方米，其中1978年到1989年建成了5644万平方米。这说明到2016年的时候，北京1978年之前建成的住宅还剩下大约1306万平方米。

我们可以按照上面表格里，历年增量中住宅占全部竣工面积的比例（56.4%）倒推出北京目前仍然存在的，1978年之前的建筑总量，大约是：2300万平方米，其中住宅1306万平方米。

那么加上1978年以来的竣工面积，北京目前建筑物总量是：96587+2300=98887万平方米，也就是9.9亿平方米。（未包含2007年之前建成的农村建筑，以及小产权房、违法建筑）

其中住宅：54480+1306=55786万平方米，也就是大约5.58亿平方米。

北京目前二手房均价大概在6.5万元左右，仍然按照非住宅是住宅价格一半来测算。

北京房屋总市值应该是：5.58×6.5+（9.9-5.58）×6.5×0.5=50.31万亿元

也就是说，上海、北京和深圳的房屋总市值，分别大约是64万亿、50万亿和32万亿。三大城市加起来，一共是146万亿元。

也就是说，北上深房屋总价值，相当于美国全国房屋总市值（237万亿）的62%左右。

我没有来得及细算广州、杭州、成都的房屋市值，但应该都低于深圳。也就是说，要赶上美国房屋的总市值，需要北上广深，再加上杭州、成都才可能差不多。

至于深圳的房屋总值，大约相当于美国全国的13.6%，或者七分之一左右。

或许有人会说，这已经非常高了。深圳一个城市，就相当于美国房屋总值的大约七分之一，还不能说有泡沫吗？

但问题是，中国的房屋总值包含了70年土地使用权的总租金，而美国没有包含房地产税。

当然还有重要的一点：中国的土地所有权归政府或者农村集体，土地供应是被垄断的。而美国政府只占有美国土地的一半，另外一半归私人所有，住宅市场土地供应是多元化的。

对于任何一个国家来说，房屋价值里很大的一部分都是“国家运行的成本”。看懂了这一点，有利于你理解房价。简单比较两个国家的房价谁高谁低，没有任何意义，因为各国的制度不同。

最后顺便说一下，深圳有不动产证的合法住宅总面积，大约是1.4亿平方米，上海是7.14亿平方米，北京是5.58亿平方米，而深圳的小学生人数已经显著超过了京沪。这意味着什么，大家自己体会吧。

来源：刘晓博说楼市