房地产是中国近20年来最热门的公共话题，也是争论最激烈的话题，不同人士对房地产市场有不同的判断和解读，成为撕裂社会的痛点。

买房者(刚性需求、改善性需求):主要诉求是买到最心仪、最便宜的房子

卖房者（开发者、中介服务、以及投机者）：以赚取更高利润为目的。

政府官员：撑控官方话语权，代表国家意志，注释和解读政策。

媒体：在不触碰宣传红线的前提下抓热点，吸引公众注意。

学者：对房地产发表自以为是或言不由衷的解释。

一般参予评论者：对看到的现象发表感受、评论，或发泄心中不平，或围观和调侃。

上述各方都是理性，没有对错，也没有道德的高下，均是目的决定思维，思维决定言行，知识决定判断，屁股决定脑袋。

不同的人对房地产信息有不同的关注。市场交易主体更加关注房地产局部的近期变化，特别是具体楼盘信息；房地产政策制定和研究者更应关心房地产全局的长期走势，个别时段、地段、楼盘个案信息不是政策依据。媒体更多关注房地产热点事件。

一、疫情防控对中国房地产的影响

2020年年初新冠疫情在中国大面积爆发，全国投入疫情防控。

1-2月份：全国房地产投资下降16.3%，商品房销售面积下降39.9%，商品房销售额下降36.9%，房地产开发企业到位资金下降17.5%，下降幅度之大，大概位列各行业前列。

1-11月份：全国房地产投资额同比上升6.8%，商品房销售面积同比上升1.3%，商品房销售额同比上升7.2%，房地产开发企业本年到位资金同比上升6.6%。

说明：

⑴疫情虽然对房地产有强烈冲击，但影响时间较短。

⑵在国民经济各部门中，房地产是率先走出疫情困扰的行业之一，也是恢复较快的行业之一。

⑶房地产市场自有其发展的规律，疫情防控对房地产的影响远不及政府调控政策的影响深刻、持久。

⑷疫情防控催生了宅经济，也改变了人们对住房功能的认识。住房不仅要满足生活居住需求，还应有满足远程办公、学习和健身等需求的多种功能。

二、中国房地产20年变化轨迹

今天的房地产是以往20年房地产发展的结果，也是房地产走向未来的起点。

20年中国房地产的四大主要指标及其变化如表所列。

中国房地产四项指标20年统计数据列表

资料来源：根据《中国统计年鉴》、《中国房地产年鉴》整理。

不计入物价上涨因素，20年来中国房地产投资额增长31倍，年均增速19.0%；商品房销售面积增长近12倍，年均增速13.1%；商品房销售额增长38倍，年均增速20.1%；商品房成交均价上涨3.5倍，年均增速7.9%；按一家3口人，人均30m2计，全国城镇房价收入比由房改初期5年平均9.5下降到最近5年平均6.6。

在20年里房地产投资额没有出现年度负增长，商品房销售面积和销售额各有3年出现同比下降，两者同时出现的分别是2008年2014年，商品房成交价格只有一年出现下降，也是在2008年。四项指标没有出现连续2年下降的，指标下降的7个年份中有5个年份下年度出现大幅反弹，有一个年份在隔年后出现大幅反弹。全国城镇人均住房建筑面积20年增加24m2，年均增加1.2m2，人均住房使用面积年均增加不足1m2。

中国房地产20年发展总体态势可以概括为五句话：

(1)房价控而不降反升，

(2)房地产“泡沫”涨而不破，

(3)房地产拐点来而复返。

(4) 房价高而不见露宿街头者。

(5) 房子多而新房建设势头不减。

实践与理论解释和政策导向的不一致，是实践错了？还是理论和政策有误？

三、中国房地产未来前景

1、影响中国房地产前景的决定因素

⑴房地产是国民经济的组成部分，房地产业未来首先取决于中国经济社会发展的总体态势。

尽管面临百年未有世界大变局和疫情常态化，中国经济向好的大趋势不会变，中国建设社会主义现代化国家的进程不会变，中国人民对美好生活的向往不会变，中国推进新型城市化、优化人口与产业布局的趋势也不会变。

⑵房地产为全国人民美好生活提供场所的功能和地位不会变，房地产市场规律也不会变。

⑶房地产业主产品是住房。中国房地产业与重大民生住房供给问题有密切联系，但房地产行业调控政策与住房制度不是一回事。住房制度是社会政策，强调公平公正，房地产调控是产业政策，更应强调效率。中国政府确保全体人民住有所居的社会政策不变会，对房地产的产业调控政策估计近期也不会发生根本性改变。

2、中国房地产发展的基点

⑴基本层面仍是供不应求。作为人口最多的发展中国家，中国住房不仅数量不足（城镇人均居住面积不足30m2），而且有质量问题（旧房改造更新），更有人口与住房的空间匹配问题。

中国有够34亿人居住的住房存量之说，于房地产发展没有实际意义。因为它没有住房质量和人均住房标准的界定，也没有住房存量与人口空间匹配的说明。致于6500万套空置住房之说，与早在10年前中国就有的69亿m2空置房之说如出一辙，从来没有数据来源的说明。

⑵实现城市化，中国城镇建成区还将翻番。完成城市化的基本居住需求和满足居民改善性居住需求，中国城镇住房存量翻番并不是妄说。

⑶中国房地产企业分化、重组、转型发展、绿色发展仍将持续，房地产和住房规划设计、开发建设和小区物业管理要适应疫情防控要求，作出相应调整和安排。

⑷在今年12月16日—18日举行的中央经济工作会议上，国家首次强调解决好大城市住房突出问题。

3、中国房地产前景展望

⑴中国房地产受政府政策强烈影响。房地产调控政策近期难有松动可能。住房既是必需耐用消费品，又是非公共产品，消费弹性大，购买频率低。随着稳地价、稳房价、稳预期调控政策的全面落实，以限制交易为主要特征的调控政策将逐步淡出。

⑵随着经济下行压力的加大，中国房地产投资、市场交易规模、价格水平已经失去以往的高歌猛进势头。房地产在上下波动、大小周期中发展是常态，但作为目前的第一大投资行业和第一大国内需求，在未来10-20年中国房地产仍然是增量需求和更新改善需求叠加拉动，总体态势仍然处于上行通道。

⑶房子是不动产，房地产是区域性市场，房地产区域不平衡发展是常态。近期一线城市、新一线和区域中心城市房地产有更多利好，广大远离中心城市的三四线城市房地产市场高位盘整和收缩型城市房地产下行均是大概率事件。

⑷随着社会主义现代化的实现，中国房地产将告别增量需求与更新改善需求叠加拉动的时代，进入更新改善需求单一拉动的时代，届时将在每年20亿m2左右的规模上稳定下来。

作者：牛凤瑞-原任中国社科院城市发展与环境研究中心主任

来源：朱晓红