空置房1.2亿套,房价为何“死撑不降”?内行说出了“答案”

房心
 原创  12-21 15:45

不知从何时起,丈母娘要见房才肯嫁女了。有人因此调侃说,是丈母娘的“势利”变相推高了房价。这大概是最冤枉的错判,我们每个人其实心里都很清楚,丈母娘“嫁女必须要有房”这无可厚非,因为有房才有靠谱的生活,有房才有家。从这个角度来看,绝大多数丈母娘不过是在行使一个负责任的母亲的基本权利。

3.1.png

不过在谈到买房话题时,现在的绝大多数年轻人都只能无奈感叹,因为房价的连年飙涨,早就超出了很多年轻人乃至一个家庭的承受能力。买一套房子,一线城市动辄五六百万,二线城市两三百万,连三四线城市现在都要一百多万了。买房成为了数以万计的年轻人心中的奢望,更是很多人心里永远的痛。

12月14日,国家统计局发布公告显示,11月份70个大中城市房地产市场价格涨幅总体平稳。值得关注的是,以广州为代表的部分一线城市房价上涨较快,同时,受需求影响,部分三线城市房价也出现过快上涨的苗头。与此同时,房价大数据平台发布的数据也显示,10月份全国304个受监测城市中有170个城市二手房价格环比上涨。值得一提的是,根据国家统计局公布的销售总额和销售面积计算,自7月份起全国平均房价已经连续5个月破万,10月份最高是10539元/平。

3.2.png

一边是年轻人有很强的购房需求,但怎奈实力与房价不匹配,只能“望房兴叹”;另一边却是“房住不炒”调控高压背景下,全国绝大多数城市房价仍然“稳步上涨”。学过经济学的人都知道,影响价格的最核心因素是供需。现阶段绝大多数城市房价仍然在继续上涨,难道房子还是不够住吗?

殊不知,真实情况恰恰相反:根据权威机构的调查研究结果显示,我国超过80%的城市房地产都已经进入“供大于求”局面,不仅如此,很多城市房子都呈现出严重过剩的景象了。

根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心2018年底发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示,2017年我国城镇地区住房空置率(存量住房二手房)为21.4%,其中商品房的空置率高达26.6%。结合西南财大给出的商品房空置数据,经济学家陈海滨推算出,全国目前拥有空置房高达1.2亿套,这个数据比2017年的6500万套高出了近一倍。

3.3.png

按照2016年的标准,每套房子住3人,这些空置房屋足够帮助3.6亿人解决居住问题。因为在我国持有房屋零成本,房产交易契税大多由买家出,且空置税、房产税等尚未出台,所以房屋空置率一直居高不下。换言之,很多拥有多套住房的人,因为不缺钱且怕麻烦,干脆任由房子空置吃灰,不住人也不出租。

此外,易居研究院于去年底发布的报告也显示,2020年我国新房市场已经进入供大于求局面。也就是说,我国不管是新房还是二手房,其实都已经告别短缺的时代了。

房子严重过剩,空置房高达1.2亿套,按理说,很多城市的房价早就应该下跌了。但房价为何“死撑不降”?

有人说,我国房地产一二十年高热不退,归根结底是国人的买房投资热情高涨,是国人对房屋产权近乎于宗教般的狂热推高了房价。也有人说,是炒房投资客疯狂囤积买房,低买高抛的短期炒作行为推高了房价。

3.4.png

但是在内行专家看来,这并不是主因。房子严重过剩,房价为何仍“死撑不降”?内行专家给出了“答案”:三个方面的原因在支撑房价只能稳或者涨:其一,地产商背后有银行信贷支持,地产商利用高杠杆拿地,变相推高了地皮价格,地价上涨房价更不可能便宜出售;

其二,我国城市化率距离发达国家70%水平相差甚远,至少还有10-15年的差距。按照过去农村人口向城市转移的速度,即便是打个八折未来10年仍然会有1亿人口进城,这会创造庞大的购房需求,对大中城市的房地产构成利好;

其三、房地产和土地财政、地方的经济发展等已深度捆绑在一起。直白点说就是,现在绝大多数城市都是走“靠出卖土地融资发展城市的模式”,这种发展模式不彻底改变,城市对房地产的依赖就很难消除。尤其是数量众多的弱二线、三四线及更低级别的城市。总结一句话就是:这类对房地产有高度依赖的城市,尤其是土地财政占据地方财政来源半壁江山的城市,本质上还是希望未来房价能稳定上涨,因为这有益于地方经济的发展。

3.5.png

内行专家的话可谓是一语戳中要害。我们很早之前就表达过类似观点,调控房价其实并没有想象的难,也并非无招可用。很多时候,我们都误解了国家调控楼市的真实意图,我们普通刚需自以为国家调控楼市就是为了降房价,为了帮助亿万刚需早日实现买房梦。但其实不然,从国家发展经济的角度来看,调控楼市的根本目的是为了“稳”——确保房地产整个行业前进在一条平稳的道路上,增速不能过快、也不能过慢。所以,当调控的招数都是为了稳的时候,你希望房价下跌,期盼当然要落空。

然而还有一个房价“死撑不降”的重要原因,内行专家没有提到。不过,以下两份报告却揭露了“真相”:

报告一:根据广发银行和西南财经大学发布的《2019年中国城镇家庭财富健康报告》,中国城镇家庭平均家庭总资产为161.7万元,房地产占家庭总数的77.7%资产分配;

报告二:央行最新调查报告显示,城镇居民家庭资产以实物资产为主,住房占比近七成,住房拥有率达到96.0%。有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

3.6.png

透过以上两份报告,我们不难得出一个结论:国人的家庭财富基本都集中在房地产上了,近8成的资产是房子这个实物资产,这意味着绝大多数国人的口袋都被房子“掏空”了。从“保卫家庭资产”的角度来看,很多家庭都不可能眼睁睁看着房价下跌,更很难承受房价下跌的后果。这其实也是一直以来调控强调“稳预期、稳房价”的真实原因,当然更是我国房价“死撑不降”的“真相”之一。

很多人一定很意外,但这就是铁打的“真相”——正如财经作家叶檀说过的,我国超过半数的家庭资产配置都是“自杀式”的,如果房价大幅下跌,将会有数以万计的家庭无法应对风险,这意味着有数不清的家庭会断供甚至是破产。

3.7.png

上述央行的报告其实也说得很清楚,我国城镇居民住房拥有率已经高达96%,这意味着没买房的人是非常小的一部分。所以以现实来讲,希望房价下跌的群体是很小的。更大一部分人还是希望房地产保持稳定发展的趋势,尤其是家庭财富全押在房子上的人,更不可能坐以待毙。

所以对于无房者而言,不能再一味幻想房价下跌,甚至是希望房价跌到自己口袋里的钱能买得起的地步了。当然我们不能说得太绝对,人口有显著增量、经济发展强劲的城市,未来房价跌的几率渺茫,但不得不承认未来有些毫无价值的城市,房价也很有可能跌落到“葱价”,甚至是白送都没人要的地步。但这样的城市,又有多少人想在这里买房安家呢?

来源:楼市新观

784
9.5万

热门推荐