两周之前，朋友圈里的中介和开发商置业顾问就开始铆足干劲宣传“明年1月1日起，所有楼盘将收回优惠，全面提价”。一时间，很多普通刚需购房者如坐针毡，纷纷跑来咨询：消息到底是真是假？2020年只剩最后十几天了，到底要不要趁着开发商没收回优惠之前，赶紧“咬牙买房”？

每到年中岁末，地产圈的销售都会上演这么一出“拿涨价来刺激买房”的老掉牙戏码，对此我早就见怪不怪了。今年的市场行情下，我更加不觉得意外——开发商的处境普遍艰难，但凡是能够有利于销售回款的策略，他们都必然会拿来尝试：一方面，“三条红线”新禁令压缩了 房企融资、扩张的空间，叠加明年将有巨额债务要还，开发商势必要想尽一切办法加快销售回款；另一方面，根据亿翰智库发布的2020年1-11月典型房企销售目标完成率榜单数据来看，今年至少将有4成房企无法达成年度目标，其中不乏融创、世贸、远洋、新城这样的top50房企。另有2成或只能完成80%销售任务。这种背景下，一年的最后二十天，尤其是最关键的传统营销旺季时期，开发商自然要利用任何机会来刺激购房者的买房欲望，其根本目的就是为了拉动销售，加快回款。

结论就是，当前阶段开发商的日子比我们想象的更难，尤其是无融资渠道、销售严重遇阻的中小房企，几乎已经到了断粮断水的地步了。所以着急的应该是他们，而不是普通购房者，尤其是很多从下半年起就已经迎来了买方市场的城市，购房者实际上在整个销售中是起主导作用的。

事实上，过去两年多以来，建议抓紧卖掉手中多余房产的专家不乏其人：地产大佬余英说，在三四线城市有土地、有房产的人，应该尽快卖掉，落袋为安；地产大佬王健林说，汽车城底特律的今天将是绝大多数三四线城市未来的真实写照，这些城市房价已经没有继续上涨的基础了；实干家曹德旺更直言，手里有多余房产应该尽早卖掉，未来这些房子卖不掉、租不出，都是累赘。

有人可能会反驳说，中长期来看，有钱还是应该买房。5年后，房价依然会“贵如金”，那些相信马云“房如葱”言论的人，迟早会追悔莫及：一方面，很多城市对房地产有高度依赖，这决定了未来房价依然会“只涨不跌”；另一方面，绝大多数国人都有“有房才有家”和“买房造富”的思想，这推动中国房地产已经持续繁荣了四十多年，这种思想短期难以扭转。所以买房毫无疑问仍然是普通人最好的投资方式。

事实到底如何，2020年，“咬牙买房”还是“抓紧卖房”？5年后，房价“贱如葱”还是“贵如金”？

首先，我们前面的文章不止一次提过，从开发商的角度来看，明年他们降价卖房的概率更大。因为超过半数的开发商都面临销售、回款、还债、融资等多重压力，降价卖房是他们加快回款的唯一路径。换言之，中介和开发商宣传的“全面提价卖房”绝不可能出现。

事实上，最近一段时间，全国有淮安、东莞、西安、深圳等十余个城市都出台了政策，明令禁止开发商“价外加价”、“捆绑销售”。此外，为了防止楼盘烂尾，及从根本上遏制房企挪用，全国已经刮起了新一轮“购房资金监管”新政大潮。据澎湃新闻12月10日统计，目前已有至少26个城市加入到了购房资金监管的行列。所以，如果购房者是担心明年开发商会涨价卖房，购房成本会增加，因此才提前买房，这大可不必。尤其是存销比超过18个月的城市，明年开发商以价换量促销的欲望更强，这些城市的房价或更超出大家的想象。

基于此，我们认为，2020年最后一个月对于绝大多数刚需而言，绝不是最好的买房机会，“咬牙买房”更没必要，因为从开发商的基本面来看，明年“捡漏”的机会更多。相反对于那些在三四线城市持有多套房的人，更应该“抓紧卖房”：明年降价促销潮如果属实，二手房市场也将跟着降温，尤其是“三无”三四线城市，开发商降价的力度会高大，这意味着未来“卖房变现”会更难。

其次，房地产的天花板已经来了，楼市已经告别“普涨”时代，跟风闭眼买房躺赚的幻想已经彻底破灭了。一方面，房地产不再是刚需，我国城镇居民基本不缺房——央行报告显示，城镇家庭住房拥有率已经高达96%，户均更是有1.5套房，有两套住房的占比31%；另一方面，居民部门的负债已经到了“无可复加”的地步——金融时报数据显示，目前中国居民的负债率在120%左右，更有50%的家庭没有存款。

所以，很多专家直言不讳指出，人口、金融、经济和房屋总量等基本面决定了，未来房价上涨的空间狭窄。地产大佬冯仑也直言表态，未来买房逻辑已变，跟风投资买房不仅赚不到钱，还有可能“血亏”。他认为，未来想靠房子赚钱，一个城市的房价年度涨幅将不得低于7%，但是放眼望去全国能够满足这个条件的城市寥寥无几。即使是很多一二线城市，其实仔细算账会发现，这两年投资买房都已经很难再有利润了——刨除资金成本、税费、以及经济因素导致的购买力降低等，买房能勉强保持资产不缩水已经不易了。

结论就是：5年后，全国大多数城市房价和现在相比差别不会太大，以5年后的购买力来看，未来的房价虽然不能算作是“贱如葱”，但也绝不可能是“贵如金”。尤其是很多三四线城市，未来5年房价下跌的概率较大，如果房价真的回调30%，对于绝大多数人来说，房价就是“贱如葱”了。

再者，我们应该听听业内大佬的意见。2020年，该“咬牙买房”还是“抓紧卖房”，王健林、李嘉诚早有暗示。

两年前在提到房地产未来的走势时，王健林曾以“万达转型”为例暗示，房地产已经不复往日光彩——很多人已经凭着运气赚了一大笔，但是如果认不清事实，继续幻想着靠房地产造富，可能要付出惨痛代价。他特别指出，三四线城市房子已经严重过剩，早就无人问津。还拿美国汽车城底特律举例说明，一个城市没有产业支撑，就没有未来。现在绝大多数三四线城市就是在重蹈底特律的覆辙。换句话说，王健林这是在暗示大家不要再投资炒房，而是应该理性处置手中多余的房产——真刚需，需要可以买来自住，但是幻想靠楼市狠赚一笔，这种思想该摒弃，尤其是拥有多套房产的人当前阶段更应该做的是“抓紧卖房”。

李嘉诚也有类似暗示。过去7年他一直在身体力行抛售地产业务，尤其是2017、2018两年时间，就套现了800多亿。今年他再一次出售成都某商业地产项目，更是引起热议。我们曾经说过，看房地产的大势，不要看开发商怎么说，而是要看他们怎么做。李嘉诚7年累计出售地产业务变现金额高达1800亿，给出的暗示很清楚：房地产已经不再适合投资，尽早处理掉手中多余的资产才是明智之举。所以，聚焦到2020年最后一个月，李嘉诚的看法也很明确，现在不是“咬牙买房”的时候，而是多套房者抓紧时间优化配置手中多余房产的国家时期。特别是很多专家都预测“明年房地产市场将更不易”的情况下。

5年后，房价“贱如葱”还是“贵如金”？王健林、李嘉诚观点一致

王健林曾经说过，房地产就是一场“击鼓传花”的游戏，未来总有落幕的一天。纵观全世界各个国家房地产的发展历史，没有哪个国家的房地产兴盛能超过50年的。满打满算，中国房地产的兴盛期限不会超过5年。尤其是当前国家重拳调控的背景下，我们几乎可以肯定，未来5年房价不可能出现大涨的可能。当然，未来城市分化会很明显，房价也会高度两极分化。

基于王健林的观点，以及楼市最根本的基本面情况分析，我们认为，未来5年楼市将保持稳定微调的态势发展。站在今天看未来5年的房价，我们觉得，未来国人买房的难度会有所降低，尤其是人口外流压力大、产业发展滞后、经济增速缓慢、无地理位置优势的80个“收缩型”城市，未来房价大幅下跌的可能性很大，比如黑龙江鹤岗、甘肃玉门、威海乳山等。这类城市的房子就是一堆钢筋水泥砖头，毫无价值，房价对于绝大多数人来说就是“贱如葱”。当然，有人口增量、有产业加持、有丰富资源的大中城市，房价对于普通人而言，还一如既往是“高不可攀”。比如北京、上海、深圳这类城市的房价，无论到什么时候，对于普通工薪阶层来说都是“贵如金”。

对于未来的房价走势判断，李嘉诚和王健林的观点一致。他去年底时曾说过，未来5年内，香港和内地的楼市都会迎来“大风暴”。不仅如此，他还直言认为，刚需买房自住可以，炒房不建议。

结合上述李嘉诚持续7年抛售地产业务，不难发现对于未来的房地产发展趋势，李还是比较悲观的——尤其是从他劝投资炒房客卖掉多余房产，可以直观感觉到，对于5年后的房价，他个人还是认为下跌的概率更大。换句话说就是，5年后绝大多数城市的房价会更趋向于“贱如葱”，只有极少数城市还会维持房价不断上涨趋势。

当然，我们也说过，对于任何人的意见都不能盲听盲信，不管他是地产大佬王健林还是曾经的亚洲首富李嘉诚。到底该不该买房，要从实际出发考虑：有强烈的购房需求，而且具备购房条件，我们认为还是应该尽早出手，给全家人一个干净舒适的家，比什么都重要。

来源：楼市新观