中国的房地产市场似乎一直都是一个比较复杂的市场。对于房地产市场分析所得出的结论，经常会出现谁都说服不了谁的情况，尤其专家们经常互怼，甚至普通老百姓都可以怼专家。因为在过去的二十年里，只要你敢买，你就可能比大多数专家要正确。

但实际上，你“跟着”市场走正确，也不一定懂得如何来分析这个市场。今天我纯粹从分析市场的方法论出来来探讨问题，而不执着于得出怎样的结论。其实，任何市场价格的涨跌，最基础的分析理论都是供需原则，只是大家太着迷于影响供需关系的因素，而忘记了这个基本原则，对于房地产市场也是一样。那么该如何分析房地产市场？我认为主要可以从以下几个方面来讨论：

一、经济层面。

宏观经济层面，也就是我们通常说的GDP和GDP增长率。GDP是一个很综合指标，GDP对房地产的影响显而易见。GDP不行的时候，房地产肯定不行，GDP好的时候，房地产也不一定好。

数据来源：国家统计局

中国房价涨得最快的20年，也是中国经济发展最好的20年。2019年全国GDP是1998年的11.63倍。当然，实际上经济对房价的影响是一个很复杂的作用，我们需要辅助其他因素来共同判断。但有一个可以肯定是，经济不好，房地产很难好（除非要用房地产刺激经济）。

二、城镇化进程。

这个因素感觉一直被很多房地产专家忽视，这其实是影响房地产市场走势非常重要一个因素，也是影响最直接和重要的因素——需求，尤其是我们通常所说的刚需。实际上，也只有城市里才有房地产，农村里那不叫房地产。农村人源源不断变成了城镇人口，需要在城镇安居，创造了大量的住房需求。

我看到了，国内城镇化率基本上都是一条斜线上去的，增长十分快，每年源源不断向城镇输送人口，也就是创造新的住房需求。这些年究竟增加了多少人？由于数据缺失的问题，从2011年到2019年，城镇人口净增加了17,864万人，接近两亿人。毋庸置疑，房价与城镇化率呈完全正相关。

数据来源：choice

但在此时此刻，我也不得不提醒大家，目前国内的城镇化率已经在减缓了，每年城镇新增人口也在下降。这个也是城镇化发展的规律，达到一定水平（60%），速度就会放缓，城镇化也开始由数量向质量转换。城镇化的放缓，不能说房价立马会跌，但是我们可以去思考一个问题，房价是否依然会像过去一样上涨？

三、收入水平。

收入水平很重要，它也是影响需求的。当然收入水平其实本身也是一个复杂的因素，它由分配制度决定的。有人可能不以为然，那你想想，在“按劳分配”之前，收入的差距有那么大吗？收入的增加，使得大家有更多的资金来买房子，甚至买更好的房子。

数据来源：choice

从98年以来，全国城镇居民可支配收入由5,425元增加至42,359元，翻了接近十倍。加上杠杆效应，房价上涨10倍其实也不稀奇。无疑，收入与房价是呈正相关的。

四、货币与信贷政策。

货币和信贷政策对房价的影响十分大，他们对房价的上涨具有放大效应。如果没有加金融杠杆的效应，国内的房价应该与收入水平是紧密挂钩的。这也就是为什么国内很多城市的房价收入比离谱的原因之一。

首先说说货币政策。货币政策主要在于央行以什么样的态度（积极还是谨慎）来投放货币，投放了多少货币。这个我们通常用M2这个指标来衡量。

数据来源：choice

国内的M2增速长期在10%以上，发放货币的速度明显高于GDP增速。发了这么多年总要流入市场，房地产就成了一个比较好的“蓄水池”。M2的增长是推动房价上涨的重要因素。

除了货币政策之外，信贷政策也很重要。是否是扩张性的信贷政策很重要？扩张性的信贷政策意味着商业银行很愿意把钱借出去。有时候，经济不好的时候，即便是央行放了很多基础货币，如果商业银行放贷意愿很弱的话，那么货币政策的效果也会打折扣的。另外信贷政策决定了钱可以贷给谁，比如当前情形下，对房地产的融资多有限制，其实就是不允许把钱多借给了房地产。

货币政策决定了基础，信贷政策决定了流向和杠杆率。二者作为金融政策对房地产市场影响最大的因素。

五、供应层面。

我们发现影响需求层面的因素很多，但是供应层面似乎大家并不是太关注。这是因为，从全国范围来看，供应一向都不是问题。或许在“房改”初期，供应在一定程度上有影响房价的短期走势，但是到今天影响很有限。

供应层面，主要影响其实就是住宅建筑量的供应和开发能力。我认为，由于需求的增长强劲，国内在过去一段时间内确实存在供不应求的局面，从而导致住宅价格暴涨。

但时至今日，目前全国这么多开发商，开发能力早就不是问题，所以这个问题就可以忽略不计。那么剩下来就是开发量的问题，开发量由住宅用地供应和容积率决定的，一定程度上说，容积率不是问题，供应量也不是问题。当然容积率肯定不能无限制的高。从全国层面上讲，供应层面是没有问题，几乎不存在供应的问题。

当然，具体到每个城市，那还是有差别的。像北上广深等一线城市，由于人口的大量聚集，土地资源相对稀缺，供应量很难跟得上，出现局部供不应求，房价上涨。

六、产业结构。

产业结构这个因素，一般人都很少考虑的。这个因素的影响不是那么显性。但是它可能影响城市发展方向、流入人口的质量、城市的综合发展等等。总体来说，具有附加值高的产业的城市，具有更好的人才吸附能力。由于有很多优秀的产业能够提供众多的高薪水的岗位，也会间接支撑城市房价的上涨，这个因素的体现在深圳尤为明显。

七、最后的话

任何事物都有其发展规律，也有其分析的范式。我们没有得到正确的答案，有时候不一定是分析方法有问题，可能是分析深度不够。当然，更多的时候是分析方法的问题。对于房地产市场的分析，总结以上六点分析逻辑，供大家参考。

来源：地产观点