近期有传闻，针对房产商“收紧融资”。

还出台了诸多细则，这是一个方向的完善，也是对楼市全链条的监控。

要求房地产企业控制有息债务的增长，并为此设置了可供参照的“三道红线”。

红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

红线二：净负债率不得大于100%；

红线三：现金短债比不得小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四挡：

红色档：如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债；

橙色档：如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；

黄色档：碰到一条线，负债年增速不得超过10%；

绿色档：三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。

各种媒体都有全方位的解读，甚至都说出来要让开发商“坐以待毙”，我觉得更多是“过度猜想”。

目前这个政策，还没有具体下发实施，但估计确实不会是“空穴来风”，但即便是实施，从消费者的角度，应该不会迎来大的变化。更多是对规模房企的“扩张模式”与“扩张速度”做进一步的安全性引导。

预料后续：

1、降速：

如果严格实施，既有的“高杠杆、高负债、高周转”，三高将只剩一高“高周转”，短周期内，土地财政受损，拿地积极性下降，由“三高”向中短期内“少拿地、快卖房”战术转变。

2、分化：

资金扎堆优质大城市，进一步抛弃三四线和普通二线。由“规模化”向“优质化”转变。

3、加速“寡头化”：

“新规”看似束缚头部房企，但头部房企往往几年前回归大城市，且占据了优质城市优质地块的土地话语权，一旦“高周转”更为凸显重要性之后，手里的项目，阵痛半年，回笼资金的能力显著强于普通房企。而“高杠杆、高负债”整体上来讲，是房地产行业的通有特征，并不会因为是中小房企而额外好一些，同时上半年“宽松周期”，规模房企融资的成本明显优于普通中小房企，从这几个角度，一旦遭遇“收紧”，规模房企展开“自救”的能力还是要强于中小房企，只要延缓几个月的扩张和拿地，快速售卖手中的优质项目，资金流就会有所改善。当然这是牺牲“规模扩张”的前提下。从这个角度，行业洗牌还是会加速，促使更多的中小企业离开这个“利润越来越薄”、“束缚越来越多”的行业。

4、降价以快速回笼资金？在杭州不会。

杭州市场在几年前就开启了“寡头化”之路，作为国内优质城市，也是规模房企激烈争夺的主战场，且一手热盘严格受政府“限价”指导，现在的市场热度此类事情不会发生，资金受监管之后，要更迫切进入的往往是”杭州“此类的城市，是进入而不是抛弃。

5、限制整体还是“爱护”。

“新规”是为了防范盲目规模扩张带来的资金链风险，进而影响到金融安全。2015年后，一拨开发商转为收缩或者更稳健的路线，比如万科。而另一部分开启了更大规模的扩张之路，比如融创、恒大。而即便是没有”融资新规“，下一个阶段也不会是大规模扩张的周期，整个城市化放缓和人口拐点的到来，楼市本就进入分化的“有限机会”期，一份“新规”的出台，给了规模房企预警、指导和台阶下。追求规模盲目扩张的时代结束了。

6、或有"降准"，进一步“筑坝挡水”。

除了防范金融系统性风险，还有一层，我觉得是在进一步“筑坝挡水”，2020年上半年，因为疫情“黑天鹅”，只能尽一切可能保发展、保复工。但回头看，楼市的“吸水”效应还是太强了，需求端很多资金鉴于流动性泛滥，很多绕道进入房地产领域，优质城市房价有进一步抬头的风险，土地市场也有“过热”的倾向。而整年货币政策将维持流动性相对充裕、相对宽松。预料此政策出台，或将预示着9月份重启“降准”，而一旦货币政策进一步宽松，楼市在“抬头”的基础上，或将热度非凡，所以除了“把控风险”，也是“未雨绸缪”。

7、无益降房价。

拿地少，开工少，短期“快销”回笼资金热闹一时，长期看，供应端有收缩态势。

此情况之下，无益降房价。反而有相反态势。

8、执行力度堪忧。

大背景是“经济下行”、“中外态势复杂”，需要提振经济。

内循环下，消费无力，中短期更依赖投资。“制造业投资”、“基建投资”、“房地产投资”，三大投资领域，制造业难度大，基建已到末期，房地产如果严重放缓，对保增长压力极大。这时候需要房地产行业的“稳定”。

另外，“三大红线”如果是上市房企还有报表披露，如果是没上市公司呢？如何核定？

近十万房企，房企内部分子公司、项目错综复杂，“表外资金”、“表外资产”如何核定？对规模房企可以“专人专窗”，如何对剩余的大量房企进行“规定”和“指导”？

所以，后事如何，还不得而知。

体现的是“预警”和“指导”。

来源：清秋评楼市