作者：大橙

单说楼市，我们这一代人是幸运的，也是自觉不幸的。

幸运的是，我们经历了一个非常好的资产增值周期，每个买房的人都能真真切切地感受到，房产增值带来的财富效应。

在为数不多的楼市周期内，百万、千万的富翁是可以批量制造的，不计其数。

不幸的是，正是因为上几波的楼市周期是难遇的绝好机会，每个人都或多或少都留下过遗憾。没买房的人，会因为错过而感到痛苦。买小或者买少的人会觉得没赚到，捶胸顿足。

近年来从中央到地方，各级政府对房地产市场采取了相对严格的调控制度。自2010年4月，北京出台“国十条”实施细则之后，政策调控打出多套组合拳，目前效果正在显现。

中央政治局会议上，政府提出：要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，同时加快建立房地产调控长效机制。这就意味着，房地产调控政策还将被严格执行，但国家并不希望房地产市场出现动荡，因此未来一段时间，市场的运行还将保持稳定。

经历了十几年的价格疯涨，当下国内的房地产市场还有没有投资价值？

当然有，但需要精挑细选，毕竟中国楼市的黄金十年已过。随着国内经济格局的悄然变化，部分地区楼市正在显露出投资机会。

理念+方法——从泡沫下的市场挑选具备投资价值的房产

理 念 篇

1、投资性购房，买的是未来

一般人购房，买的是现在；投资性购房，买的是未来。

具体来说，普通人买房，要么是单纯出于居住的刚需，要么是出于改善生活与居住条件，因此更在意周边配套设施是否完善，小区品质是否足够好，是不是离学校、工作单位、商场更近，简单概括就是当下生活在这里，是不是足够舒适。

而投资者看的是未来房产的升值潜力，这里或许目前离市区较远、周边配套也没有跟上、交通不很便利，但价格低，地段未来升值空间大，这就是投资房产的价值所在。

2、 做个短线客，目标3年内出手变现

“炒房炒成了房东”——这是人生三大悲哀之一。为了避免让自己变成悲哀的房东，一是别指望靠房产的租金赚钱，这样不仅太慢，而且周期太长，中间有太多不可控的变数（如政策、家庭、个人）；二是力争3年内出手变现，最多不超过5年，通过房产本身的增值获利。

为什么要定为3年，首先，在中央对楼市调控的大背景下，房产政策面是我们无法预知的，所以通过减少房产持有时间，规避政策的不确定性；二是加快资金回笼速度，提高资金利用率。

3、买新房还是二手房？

很多新入市的朋友都会问这个问题，这里简单说一下。

地段方面，新房多位于城市非核心地段或者近郊，价格相对便宜；二手房多位于城市热点或特色地段，价格相对较贵。

费用方面，二者在交易时都需要缴纳房屋契税，每年还需缴纳物业、取暖、电梯、水电、维修基金等生活费用，除此之外，二手房还可能产生个税、增值税，通过中介购买的话，还需要支付一笔中介费。

交易流程方面，新房购买相对简单，二手房的手续相对复杂，尤其在贷款与产权变更环节，变数较多；

额外收入上，新房在未装修情况下出租难度大、租金少，二手房易于出租，租金较高；

从实际情况看，专业投资人更多投资于新房。

方 法 篇

1、注意价格的高低

北上深动不动5w+的房价，二线们动不动2w+的房价，三四线们也要1w左右的房价，基本上对当地的老百姓们，无论是谁来买，基本上都是抽干6个钱包的事情，而且背上的负债要用一生来偿还。

就是说，每个城市每卖出一套价格中位数的新房或二手房，就有1-3个家庭（2-6个钱包）半永久的退出了现在及未来的房产交易市场，除非未来进行置换。

小康甚至中产阶级的不断退出，带来了杠杆率的提升，也抽掉了城市的活力。

2、投资可接受的价格

无论几线城市，投资可接受的价格永远是城市的中位数房价以下的价格。

但是作为可持续的投资来讲，一定是负债可控的总价，如果每个月新增还款2万元，一个中产家庭未来一定无法进行大额开支，除非人民币暴贬。

如果每个月新增还款5000元以内，那很多家庭还是能腾挪开支进行覆盖，但如此，投资的总价就不会超过150万。当然月还5000，对于很多普通家庭（特别是三四线的家庭）已经是难以承受的压力。

但是环顾下现在一二线的房价，150万好像都已经是奢望，要么就是非常非常远，开车1小时都开不进市区的地方，敢投资吗。

3、收益率的增减

投资看收益回报，一看涨价，二看租金。

原来很多城市的住宅租金回报3%，甚至可以达到5%，但涨了一轮之后，很多城市的租金回报率仅剩下1-2%，堪比一线。

一个200万的房子，每月租金只有2000多块钱，这个到底是租金太低，还是房价太高，真是伪命题。

其实租金才是真正反映这个城市真实的楼市供求与居民支付能力，房子都租不掉的城市，房价再高也是自己逗自己玩罢了。

现在大多都觉得房价都太贵了，城市的居民被房贷压得都太累了，不合理的事情不会持久。

看来看去，也就成都、武汉、长沙、郑州还稳一点，其他地方，经济的进一步繁荣、居民收入水平进一步提升，或许才能消化高昂的房价和沉重的贷款吧。

比如：

1、投资是要做波段的、一个周期内赚钱就行

答：现在的楼市买房投资锁定期普遍比较长，但楼市波动的周期却越来越短。

投资锁定期长，是因为很多城市出了限售政策，有些出产证后要限售5年，等限售期过了，小孩小学都快毕业了，就算没有限售，一般产证满2年免一个个税总也还是需要的。就算一个生意非常好，但是变现的时间太长，也就没那么好了。

楼市的波动周期短，是因为购买力跟不上了，现在已经处于全民炒房状态了，一有楼市政策上或者经济基本面上的风吹草动，一定会带来一波踩踏式的操作，但如果购买力跟不上，在第一波炒房客、业内人士或者焦虑的刚需急冲锋之后，后面没有了，就体现为周期的越来越短。

买房套现的长周期配合房价量波动的短周期，其实要套利难度是蛮大的，你起码要扛过好几个周期才行。

当然，如果你买房能更名，2、3个月内就能转手，那尽情去炒房就好了。否则，谨慎吧，也许在N个周期起起伏伏总算能脱手之后，你就赚一个通胀的钱。

2、随着收入提高，房贷不是什么事

举个例子，10年前买房，5000一个月的月供也是觉得要还一辈子，事实上才过10年而已，当时5000月供的家庭现在可以分分钟提前还完贷款。

答：这个问题要分两块来看，收入水平的相对性和收入增长的可能性。

10年前，我们的工资和国外相比，其实是很低的，中国制造业腾飞的基础就是用工成本低，因为普通老百姓的普遍低工资，导致了房价不可能高。当时大量的日韩台湾人都在上海、苏州置业，甚至买地，因为便宜。但是随着经济发展、转型升级以及经济体量的不断增长，工资是需要回到一个正常合理的水平的，毕竟国际的劳动力价格洼地肯定会逐步填平，凭什么做的和国外工人一样的活，拿的钱是人家的1-2折。

在10年前买了房，随着收入的增长，的确贷款什么的都不是问题了。

但是现在，我们和国外发达国家的工资水平距离已经拉得很近了，我们国家大城市的房价也可以对标国外的大城市。在这种情况下，对标国外的工资，我们也没有很大的增长空间。除非有更大的突破，有独特独占的优势，有更高的生产效率，收入才能进一步增长。

来源：楼市郑州