近日，房企、房价、房市饱受流言非议困扰，各种有关房企资金断裂、巨债到期、股债暴跌、被做空、被约谈、辟谣等传言满天飞。一时间，坊间、市场、新闻、各类社交平台、朋友圈等都流传着各色版本的楼市负面消息。

从马云携天猫杀入房地产，到恒大地产的巨额债务到期，再到资本市场上恒大系股债暴跌，再到各类楼市要跌的信息传言……当传言的喧嚣压过理性的思考，似乎一切都像真的一样，生生搅乱了人们内心的平静，有房的没房的都在瞬间乱了阵脚，不知道该相信什么信息了。

如今，房地产行业正面临转折期，过去那一路顺风、闭眼赚钱、大口吃肉喝酒的年代已成为历史了。而一旦进入转折期，就会掺杂真假难辨，有人说涨、有人说跌。房产开发商和买房人姿态万千，到底谁的举动才能代表着市场的真实方向，一时间还真会迷了人眼。

那，怎么判断房子的价值和未来的增值潜力呢？以下几个因素最关键。

房产价值承载了什么？

虽然一套房子动辄成百上千万，但终究也是一种商品，既然是商品，就逃不开商品市场的基本规律：价值、供求、竞争、预期等规律。

这20多年来，我国逐步推进住房市场化改革，突然开闸的住房市场就像久困于聋子的巨兽，在人口众多的中国瞬间引爆了需求，成就了20多年的黄金上涨时期。

这20年来，大中城市的房价基本上涨了10倍左右，核心一线城市的房价更是上涨13倍之多。

从2000年至今，深圳从均价5000元一平米涨到现在的72000元一平米，上涨了14倍。

上海从均价4000元一平米，涨到现在的54000元一平米，上涨了14倍。

北京从均价5000元一平米，涨到现在的63000元一平米，上涨了13倍。

然而，就四大一线城市而言，涨幅最猛的不是房价，而是GDP速度。中国统计年鉴数据显示，1980-2019年间，北上深广一线城市的GDP增速北京最低，仅为122.68倍。深圳最高，GDP增长接近一万倍，就像坐着火箭向上窜。从这个角度看，城市发展速度就承载着价值增速，深圳房价涨速和增幅都大，并不是没有道理的。

制表：金小鹊 数据来源：国家统计年鉴

改革开放以来，中国房地产迎来快速上涨的黄金时期，中国经济也迎来了高速发展的黄金时期，北上广深作为中国核心一线城市，是中国经济发展名副其实的火车头，承载着先进生产力、高端人才、先进产业、雄厚资本的综合力量。无论是价值赋能、还是产业、人才、商品、服务、资本、技术等供求关系，或者是未来预期和竞争格局等，都走在了中国的最前沿。

所以，各类资本、人才、技术、产业等都络绎不绝地流向这些城市，在土地面积相对不变的情况下，土地上的资源资产势必价格大涨，价值大增，于是有了今天的局面。可以说，一线城市的高房价是各方资源的综合选择，承载了过去40年经济发展的辉煌。

房产价值判断的核心维度

房子不仅是资产，更是特殊的大类商品，与普通的商品比起来，房产的“流动性”是最为关键的。也就是说，在众多房产价值判断的核心维度中，流动性指标很关键。因为它直接决定着房子本身的变现能力和价值潜力。

这很容易理解，因为资产的流动性构成了价格的一部分，纵使你的资产再值钱，如果缺少流动性，也就是很难找到“接盘人”，那么价格也会大打折扣。而房子的交易，天然比股票等金融产品的周期要长，加上如今各种“干货”调控措施，限售严控政策等，想卖掉一套房子，其实不那么容易。

所以，想要真正看清某个城市某套房子的价值，最好的办法就是去看同类的二手房市场，去看二手房的流动性和价格情况，就能心中有数了。这也是最真实有效的办法。

一般而言，判断房产价值潜力可从七个维度来思考：

（1）产业聚集度；（2）交通便利度；（3）人口流入比；（4）产品稀缺度；（5）配套成熟度；（6）物业美誉度；（7）小区人文度。

此外，还需格外关注宏观经济形势，楼市政策以及货币环境，房产的户型、面积、楼层等，二手房还要关注价格、税费、是否红本在手，是否有纠纷等。

此外，想要总体评估房产价值与未来的增值潜力，可从“支撑每套挂牌二手房”的资金量和人口，来评估买房的价值空间和未来流动性。

图片来源：刘晓博说楼市

注：表格里挂牌二手房的数量，是贝壳找房9月17日的数据；资金总量，是截至今年6月末的每个城市的“金融机构本外币存款余额”。

使用“金融机构本外币存款余额”指标的原因主要是目前人们存钱渠道太多，住户存款局限性很大。由于由于买房贷款占大头，而贷款主要来自于“金融机构本外币存款余额”，故用此指标比较靠谱。

从上图可以看出，支撑每套挂牌二手房的资金总量，上海、深圳和北京遥遥领先，是绝对的前三名。其中上海是每套房子对应2.6亿元资金，深圳是2.4亿资金，北京是1.95亿资金。换句话说，这些城市的房产流动性是全国最高的，如果你想卖房，也很容易，甚至可以说是供不应求。

对应每套二手房，资金总量最少的是哈尔滨、大连、沈阳、长春，正好是东北地区的四大城市，对比近几年这些城市的房价表现，也是符合预期的，目前这些城市的房价和人口，确实比很多同类型的大中城市要逊色太多。

需要说明的是，上述指标参考二手房虽然有价值，也有局限性，只能用来做参考。政策可以在短期内逆转楼市，比如货币棚改，或者突然全面放松管制等。但决定楼市长期走势的，还是人口、资金、产业等因素。

还能再买房吗？要看城市发展潜力

今年虽然魔幻又碰上疫情，但全国多地楼市调控不断加码升级，对房价的严打也达到了不留余地的魔幻地步。

图片来源：摄图网

7月，从房价神话的深圳开始，迎来史上最严苛调控新政，其后没几天，隔壁小弟东莞也出台调控政策，购房通道同样被封锁。随后8月、9月，杭州、宁波、南京、沈阳、成都等地，均出台了楼市新政，加码限购，提高购房门槛。

现如今，只要有城市敢在房价上露头，必遭约谈或调控重击。「打鼹鼠」式调控远比2018和2019年严苛得多。

这一系列调控信号已经非常明确的告诉我们：房地产作为最好投资品的时代结束了，未来只有少数城市的房产可以投资。

在筛选房产时，金小鹊建议从城市发展潜力、区域发展潜力、二手房流动性、产业聚集能力、人才、资金、技术、商业等要素流向等综合考量。

据近日出炉的《2020中国房地产白皮书——城市投资价值与房企双循环发展策略》数据，2020年，全国地级以上城市投资吸引力前20名城市仍以1线、1.5线及规模较突出的2线城市为主。

需要注意的是，2020年将是楼市分化元年，调控永远不放松的结果将是：全国分化、城市分化、板块分化、楼盘分化。如果一定要买，那就尽量购买核心城市、核心地段的房子，然后拿稳了，撑过严格调控期，也许能收获不少。

来源：鹊说财金