“逢三退一”,这种玩法源自香港,其含义是:在时机适当的时候,要及时把多套房产之中比较差的及时卖掉,回笼资金,这样在下一轮行情来临的时候你才有资金买到更优质的物业。经过多轮逢三退一,你手中的房产就会越来越优质。
资本流动起来才能创造更多财富,甚至复利增长。一套优质房产的价格,很快从几十万涨到几百万,上涨部分及房租,皆是资本创造的财富。房租利用率还好,但很多人没有让房产升值部分及时兑现,巨量的资本变成了“死财富”,这是浪费。现代人要学会使用金融工具,让资本活起来,不断裂变创造更多财富。
房产裂变的难点在于第一不能急,第二不能亏,第三不能断。开始平淡无奇,但跃过某个临界点之后其效果就像核子产生裂变一样惊人。原始资本积累最难,而滚雪球的感觉让人足够痴迷。我们喜欢投资不仅仅是因为它回报巨大,是因为它让我们见尽人性,洞察世事,这种快感一旦尝试,便会上瘾。所以,买房是会上瘾的。
如何裂变?
1、加按揭
这种方法近年比较流行,尤其是在大城市,因为其金融产品丰富,房价涨幅大,操作空间大。一般是在原房贷行直接做,重新评估房产,可贷额度减掉原剩余未还房贷即可,相当简单就能回笼几十万甚至数百万。
2、二抵
也就是对房产进行二次抵押,很多时候,二抵大银行是不做的,只能去找小银行。这种方法很早就有了,本质和加按揭一样,不过,二抵的利率更高,年限等也有相应限制,随着金融产品的丰富,近些年用的少了。
3、卖一买二
对于增值乏力的房产,需及早兑现收益投资潜力更大房产。
如经过一轮行情,手里的老破小涨幅较大,就可以出货,入手城郊潜力区域次新三房,再加一套次新小两房。这样在下一轮的行情中,手中筹码就更多,更优质,自然获利的绝对值更大。
4、仅剩少量贷款
有一些房产,已经还款多年,仅剩极少部分贷款,这种情况,可以直接截断房贷,重新申请抵押贷、经营贷之类的贷款。
裂变的本质是最大化利用资金,防止资金过度沉淀,资金盘活后,再用来买房,以扩大仓位面积。
5、并发卡贷
持有优质的房产,可以让你在银行进一步融资,回笼更多的资金去买下一套。
来源:乱谈Nonsense