2020年上半年房地产市场回顾及未来一年预测

房心

原创 09-18 16:41

文 | 韭公子

2020年已经过去一半，疫情虽反复无常，但大家购房的需求依旧是“刚需”，整体政策趋于宽松，区域楼市却出现冷热分化，下半年，哪个城市会是购房需求释放的黑马呢？

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数据来源于《赛拉维-助家战“疫”大调查》

近期包括杭州、东莞、深圳等房价上涨明显的城市，其房地产约束性政策已出现加码，用传统的方式去判断需求的释放，在时间兑现上，难免有所延后，加之后疫情时代，房屋销售开始转战线上，消费者会优先选择从互联网上获取房屋信息，所以我们有个小创想——根据房屋销售中介网上点击信息的数据，预判全国各城市的需求释放。

数据源：中房网

数据时间段：2020年1月-2020年6月

处理方法：差值处理，滤波预测

2020年上半年购房需求图：2020年6月点击量-2020年1月点击量

2020年下半年购房需求图：2020年12月点击量-2020年7月点击量

2021年上半年购房需求图：2021年6月点击量-2021年1月点击量

数据分段标准：

1梯队：点击量相对较多，且＞1-2梯队的平均值，消费者关注度高

2梯队：点击量相对较多，且＜1-2梯队的平均值，消费者关注度中高

3梯队：点击量相对较少，且＞3-4梯队的平均值，消费者关注度中低

4梯队：点击量相对较少，且＜3-4梯队的平均值，消费者关注度低

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2020年上半年消费者购房关注热度图

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选取每个梯队top20的城市名单

2020年下半年（滤波预测）消费者购房关注热度图

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2021年上半年（滤波预测）消费者购房关注热度图

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单凭各城市的房屋销售中介网点击量，来判断需求的释放确实有点单薄，但我们可以结合城市周期再来看看——

南京，2020年6月，南京需求周期见顶，市场过热，调控来得稍晚，苦了上半年拿地的开发商，明年5月，需求周期见底，高周期转凉凉。

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资料来源：禾略种子

深圳，2020年6月，深圳需求周期回升中，但是价格上涨预期强烈，购房热还将持续到年底，明年需求才会开始下行，要一直到2022年9月见底，把握好最后的窗口期。近期的调控只是对去年年底放松楼市的矫枉过正，还是需要再多一些管理手段，豪宅税该出还是要尽快出，财政都没有钱了，如何支持科技创新企业继续发展？

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资料来源：禾略种子

同时，我们关注城市房价的话，也会发现“华点”，比如呼和浩特，一手房价格从2016年11月开始，至今已经持续上涨44个月，不调控你调控谁？然而这波上涨已经接近尾声，这时候出调控，对市场销售会有影响。

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资料来源：禾略种子

回到消费者购房关注热度上，持续1年都在第1梯队的城市一共有4个：中山、烟台、重庆、蚌埠，预计该城市的购房需求释放会处于持续高位，值得关注。

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来源：禾略研究院

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