在上一轮楼市周期中，大部分城市，不论城市能级大小，都迎来过一轮房价上涨，不少低能级城市上涨特别疯狂，魔幻到让人难以置信，比如去年市场表现日常勇猛的临沂楼市。

不少专家都认为这是泡沫作祟，那么，楼市中，泡沫真的存在吗，今天就来探讨下这个问题。

泡沫理论可以这样理解：

你用一根吸管吹泡泡，你不断地往里面吹气，泡泡越来越大，周边围观群众的预期也被不断拉升，大家都觉得这个泡泡会变得更大，不少人忍不住，亲自下场吹一把过过瘾，泡泡越变越大，最终超过承载力极限，朝天空放了一炮。

泡沫之所以会破裂，源于吹气量超出承载能力，那么，如今的房地产市场是否也存在同样的危机？

先来谈一下房价的组成，简单来说，房价主要由土地成本、建设成本、营销成本和利润几部分组成。

土地成本占的比例最大，在济南，根据土地价值不同，城区楼面地价在7000-15000元/㎡不等；建设成本，一般在2500-3000元/㎡；营销成本一般在3000元/㎡左右；剩下的，就是开发商的利润。

假设楼面地价7000元/㎡，建设成本2500元/㎡，营销成本3000元/㎡，利润如果按照12%来算的话，售价大概在14200元/㎡左右。

如果说房价存在泡沫，我们来看看泡沫在哪里。

有的人会说，房价是不存在泡沫的，因为土地成本是政府出让土地的价格，明码标价，建设成本、营销成本也都是固定支出，开发商利润一般在10%-20%左右，可现在利润能达到10%的项目，都算很不错的项目了，这么看的话，地产行业也不算是暴利行业，所以说，房价不存在泡沫啊！

可这套理论有两个比较明显的错误，第一点，用利润倒推房价并不科学，这个推导出来的售价本身是没有问题的，可有哪个开发商会真正按照这个价格去卖呢？房地产项目一般都是多期开发，分批推出，市场火爆时，开发商必然会拉升价格，而且，同时期在售项目，土地成本不尽相同，但售价基本接近，拿地成本较低的项目，并不会根据成本降低售价，压缩利润。

反之，在市场不佳时，开发商可以通过压缩建设及营销成本来保证利润，这也就是近几年维权潮的原罪。

第二点，土地成本受市场影响较大，政府定价也是参照区域市场价格来的，当房价上涨时，土地成本势必也会水涨船高，还有一种情况，就是在招拍挂市场上，有可能存在恶意哄抬地价的情况。

还有一股神秘力量不可忽视，那就是炒房客。炒房客的集中涌入，会在短时间内造成市场供不应求的紧缺局面，干扰正常市场秩序，制造恐慌，房价应声上涨。

房价推动地价，地价推动房价，如此循环往复，就会形成巨大的泡沫，曾经的日本房地产市场就是这样，值得警醒。

既然泡沫是存在的，那么会破裂吗？马云说的房价如葱会实现吗？

为了规避风险，政府进行一轮轮调控，反复强调房住不炒，在供给端和需求端进行强调控。

这种行为，通俗来讲，就是把泡沫关进瓶子里，不让泡沫膨胀，再通过不断“注水”的方式把泡沫的空气一点点挤出来，变成“实心”的。

所以就会出现，感觉房价表面上来看，并没有泡沫，那是因为泡沫正在逐步实心化，最终达到平稳过渡，变成一个实心球。

泡沫破裂可能引发大量开发商破产、跑路，大量楼盘烂尾，造成动乱，通过调控，可以将房价控制在一个可控的区间内，伴随经济的逐步发展，来实现收入及房价的相对平衡。

所以说，泡沫破裂，房价暴跌的情况，虽然是大部分人心里所期待的，但是从客观角度来看，是不太可能实现的。

根本原因是中国房地产市场跟国外房地产市场在根本上存在不同，国内地产市场本质上是政策市，政府管控力度强，并不能完全从市场角度去看待。

未来一段时间内，大部分城市房价在调控下，还是以稳为主，一线城市及强二线城市稳中上涨，没有产业支撑，人口流失严重的三四线城市将举步维艰。

房住不炒的大背景下，建议大家理性投资，多从自身居住需求出发，打造美好生活。

来源：济南第一楼市