6月5日，CBRE世邦魏理仕发布了《2020全球生活报告》，从报告显示，2019年全球住宅价格最高十大城市分别为：香港、慕尼黑、新加坡、上海、深圳、北京(城区)、温哥华、洛杉矶、巴黎和纽约。中国的有4个城市上榜，分别为香港每户123万美元，最低上海的87万美元，深圳和北京分别为68万美元和63万美元

关于房价这个话题呢，我知道大家想了解的实在太多，无奈国内自媒体良莠不齐，在本文中，本人就带大家看透中国房价的本质实际内核

接下来，我将通过四个问题向你讲透房产市场

问题一：中国的房价到底高不高？

我们就用同上榜的上海和洛杉矶相比，上海平均月工资为7800元，也就是1100美元，而洛杉矶的平均月收入是4500美元左右，按照上海每套房价87万美元以及洛杉矶的68万，那么在上海买房就需要65年，而洛杉矶则需要12年

我们这里还没有算中国的房子有不少的公摊面积，当然中国目前还没有房产税，不过房产税已经提上了议程，按照目前的财政情况，房产税可以说是势在必行

讲完了中国房价世界之最，那么紧接着的问题就是

问题二：中国房价为什么这么高？

了解基本经济学的同学都会知道，任何东西的价格只能由两股力量共同决定，需求和供给

需求方就是买房的人，需求包括刚需和非刚需，刚需是买来自住，而非刚需则是投资需求（也就是房产的金融属性）

而供给方包括地产开发商（开发商是永远都不会缺席的）

供给的另一半就是土地供给

所以中国的房价很清晰的由三个因素共同作用

也就是人口增长，金融属性供给，土地供给

这也是恒大首席经济学家任泽平的经典框架（房价长期靠人口，中期靠土地，短期靠金融）

第一个我们先说到土地供给

土地供给对房地产的影响

说起土地供给就不能不提中国独特的土地财政，土地财政可以说是中国特色房地产的万恶之源，人们往城市迁移，看重的是城市的公共服务和就业机会，教育生活品质等，而城市的基础设施的建成，需要的是政府不断的资金注入，这就包括一次性的固定投资。

和国外靠房产税和个人所得税不同的是，中国财政收入中有很大一块来自于土地相关的税收

我们来看一份来自国家统计局的数据

2018年地方个人所得税收入5547亿元，土地相关的财政收入却高达8000亿

我们再来看看国家财政收入

巨额的土地财政也成就了中国相对超前的基建

而土地财政也抵消了部分税收，这也是中国老百姓感觉不到税负高的主要原因

中国的土地在民国之前属于地主私有，1949年后的土改运动把土地收归集体。其实就是收为国有。

改革开放的82年宪法，更是明确规定，城市的土地属于国家所有

1994年的分税制改革，将当时规模还很小的土地收益划给了地方政府，奠定了地方走向土地财政的制度基础

此后深圳厦门等经济特区，仿效香港的土地批租制，尝试通过出让城市土地使用权为基础设施建设融资，急剧膨胀的土地财政，帮助政府快速积累原始资本，很多城市的基础设施不仅逐步还清欠账，甚至还建起超前的高铁机场，成百上千的城市排山倒海般的崛起，无论城市化的速度还是规模，都超过了改革之初，最大胆的想象

凭借着土地巨大的融资能力。地方政府也可以执行积极的税收减免和企业补贴

其实土地财政并非中国专利，从1776年建国至1862年的近百年间，美国联邦政府依靠的也是土地财政。当时联邦法律规定创始州和新加入州的境内土地，都由联邦政府管理和支配

土地收入和关税构成了联邦收入的主要部分，土地出售收入占联邦政府收入最高年份达到48%，对比中国的土地财政占总税收的约15%

土地财政严格意义上并不属于税收，而是一种融资，如果把城市看作是一个公司，那么这个城市公司就相当于把土地融资给市场，一下子获得大笔资金投入城市的建设，让这个公司继续成长，这和上市公司股权转让给金融市场是一样的道理，

快速卖地也比目前国外慢慢收取房产税有效的多，更妙的是，城市的土地使用权只有70年，这就意味着70年后只要中国的现政权仍然存在，那城市就可以永久融资，而土地的价格取决于土地上承载的房产的价值，那么这也就引出中国房地产的金融属性。

土地的金融属性对房产市场的影响

在国外购买房产需要每年额外缴纳房产税以获取公共服务，在国内购买房产，你不需要额外缴纳房产税就可以获得公共服务，这就是为什么中国房地产收益高的本质原因。

此外以土地代表的城市股票得以正式上市流通，让全社会的信用需求急速扩大，这也就解释了为什么中国天量货币却没有引起通胀，简单的说就是大量的货币都进入了房地产。

融资的背后就意味着大量的资金把房产当成了投资品，而不是满足刚需居住，本质上让房住不炒成为一句空话

在微观上投资者看重城市公司会只涨不跌，再加某些特殊原因，导致了股市和理财产品成了收割韭菜的重灾区

保值资产的匮乏，让聪明的资金只能拼命的投资房产，而货币不断超发，加上中国家庭普遍的高储蓄率，就不断的推升房价。

尤其是一二线优质城市优质地段的房价，中国广义货币的供应量从07年的40万亿至今已经200万亿，十几年翻了5倍有余。

而政府为了保持土地财政的稳定持续，就选择了挤牙膏式的出售土地，这也就解释了为什么北上广城郊有着大片荒地，但城区房价照样翻番，即使经济不景气依然地王频出，

我们刚才分析了房地产的土地财政和金融属性，下面我们再来看看房价是如何长期靠人口

人口增长对房地产的影响

以上海为例，上海常住人口在过去20年内稳定上涨，一直到2015年左右才开始出现头部稳定在2400万常住人口，当人口不断的涌入，住房需求也不断的增加，在供给依然是牙膏卖地的前提下，上海房价慢慢上涨，2009年突破2万均价，2014年突破3万，2016年直接冲上5万，之后，随着人口的不断涌入，上海房价也停留在5万左右震荡，这就是所谓的“房价长期看人口”

而三四线城市在过去四五年房价翻倍也是一样的道理，

农村有着大量的人口，因为追求城市的生活条件形成了去县城买房的羊群效应

讲到现在呢，我们已经完全看懂中国房价疯狂的本质原因，那么第二个问题来了

问题三：未来有没有可能中国房价突然下跌？

首先得根据日本和韩国经验，因为各类优质资源的聚集，除非政府严格调控，一二线城市的人口只会不断聚集，如东京首尔圈。

而上面提到的土地财政和仅存的优质金融资产属性，也让一二线的房价很难下跌。

因为中国的有钱人大多数聚集在一二线城市，而二线以外城市的房价是有可能下跌的

三四线城市的房产几乎不具有金融属性，人口迁入也在逐渐的凋零

事实上社科院在2019年已经发出警告，三四线房产会因为需求不足而下跌，除了人口需求以外，中国房产，尤其是一二线房产已经和经济深度的绑定，中国的总债务已经高达300%以上。

高债务的背后有多少是用房地产作为抵押物？

一旦房价大幅下跌，整个房地产的债务链条都会螺旋式下坠并最终毁灭，上下游的企业纷纷失业率大增，整体经济形势就会严重的恶化，这还不算大量要求退房的房客，于是房价就绑架了整个经济。

此外还有银行，银行一直以来只愿意借钱给两种人，一种是房地产商，一种是买房的百姓

房地产价格一降，银行全是坏账，所以房价还绑架了银行，

当年能买下两个美国的日本楼市崩盘后，银行破产，经济萧条，大量失业，家庭破碎，人口老龄化全都接踵而来

目前政府的策略是用通胀化解债务，不断的推出永续债，也就是不还本金，只还利息

通胀化解债务本是凯恩斯的大师手笔，10年前500亿的债务放到今天根本就不是事

不过也存在经济停滞，连利息都无法还的起的风险。

虽然房价难以下跌，但继续上涨却也很难，中国房子的租售比大约只有1.5%，已经远远低于房贷利率，这还是没有房产税的前提，涨房租到6%可以解决这个问题，但也面临着一大群低收入群体根本无法承担房租。

所以现在的思路还是以拖待变，等工资过了10年慢慢涨上来，让房地产恢复正常，也许可以解决现在的问题。

刚才我们分析了中国房价为什么只能涨不能跌。

前面我们讲的土地财政是如何的神奇？如何在中国城市化过程中大放异彩，如何让老百姓感觉不到税负的存在

土地财政的本质是融资，而天下没有免费的馅饼，融资来的这笔钱就一定会从某些人身上出。

而这就是土地财政的精妙之处，也就是财富转移，虽然中国只有5%的人缴纳个税，但是中国却有无数人透支着三代人6个钱包，将每月收入的大头奉献给了房产，人们被绑定在日夜的辛苦劳作上。

此外房价对于很多人是投资品，但是对于大多数青年的却是丈母娘刚需，于是年轻人把毕生精力都用来买房，每个月收入都用来还贷。

年轻人就变成了标准定义上的房奴，即使都不敢抱怨一句，他们害怕失去工作无法还贷

我们再来看看房价对实体经济的压榨

房价如何对实体经济进行压榨？

假如你是企业家，你有1000万，房价一年涨5%，工厂一年收益20%，请问你怎么用这笔钱？

答案是投资工厂，这是10年前的中国

随着干实体的人越来越多，因为竞争关系导致利润率越来越低

假如你还是企业家，你有1000万房价一年涨20%，工厂一年收益5%，请问你怎么用这笔钱？答案是投资房产，这就是现在的中国

高房价带来的高成本叠加人口红利的消失，使得制造业等产业的投资回报率快速下降，这就是高房价对制造业投资的挤出效应，

最后我们再来分析一下作为普通人该怎么办

问题四：作为普通人该怎么办？

很不幸中国的普通老百姓每个人都被高房价捆绑，透支了自己的生活质量，如果已经在1~5线城市拥有房产，你可以安心的过好，即使背负着房贷，但只要保住工作，自己的小生活是可以预期的。

如果你生活在一二线城市，还没有拥有房产，而且恰巧又没有落在高收入群体

劝你最好还是选择暂时租房，目前一二线城市的租售比非常之低

而且从长期看，根据我们之前的分析，一二线房价虽然跌的概率很小，但是上涨的幅度也会非常有限，而工资会随着经济发展和你的工作经验上涨，到那时候再买房可能是一种更好的选择，

即使真的要买也可以先选择小户型，同时高房价对你的生活质量不会产生太大的冲击，而且在几年后你还能灵活选择留在一线城市还是回老家买房子

只要我们保持乐观的心态，同时注意在职业上提高自己，每个人最终都会拥有自己的住房，区别只是完成曲线的不同而已

最后祝愿大家都可以不用为高房价所烦恼，愿天下没有难买的房子。

当然，本人观点，仅供参考，如有问题，欢迎在下方留言讨论

文中数据来源：

国家数据统计局

http://data.stats.gov.cn/

世邦魏理仕《2020全球生活报告》

https://www.cbre.com.cn/

来源：余欲渔于玉宇