一讯一评，解读你关心的楼市动态：

01 中国的钱，正流向哪里？这4个成赢家……

根据央行公布的数据：

5月末，广义货币（M2）余额210.02万亿元，同比增长11.1%；本外币存款余额209.9万亿元，同比增长10.2%。

也就是说，如果一个城市“金融机构本外币存款余额”（以下简称为“资金总量”）的同比增速在5月末超过10.2%，就算跑“赢了大盘”。反之如果增速低于10.2%，就跑输了大盘。

下面是中国内地30个主要城市截至5月末的资金总量（金融机构本外币存款余额）和增长情况。

2020年是中国货币政策的“宽松之年”。在这样的年份里，央行超发的货币都去了哪里？哪些城市成为“资金争夺战”的最大赢家？

 幸福策评：杭州开始追赶一线城市，宁波和长沙分别位居第三和第四

第一，杭州是增长冠军，增速达到了惊人的19.9%。

截至5月末，杭州汇聚的资金总量突破了5万亿，达到了5.07万亿，同比飙升了19.9%。其中净增的资金总量超过8400亿，增量仅次于北上深、超过了广州。

经过了2020年上半年的飙升之后，杭州跟重庆、成都拉开了距离。之前在很多年里，这三个城市汇聚的资金总量一直非常接近。而杭州跟广州之间资金总量差距则进一步减少，只有不到1.4万亿了。这其实跟杭州目前城市竞争的态势非常吻合——杭州正在摆脱“强二线城市”的阵营，开始追赶一线城市。

第二，深圳维持了较快增长速度，位居第二。

深圳前5个月的增速达到了17.5%，在30强里位居第二。至于净增额，则达到了1.38万亿，仅次于京沪。深圳汇聚的资金总量，正在向着10万亿进发，有可能在今年年内突破10万亿，成为香港、北京、上海之后，中国第四个汇聚资金“超10万亿”的城市。

此外，深圳正在把广州甩开，两个城市汇聚资金总量的差距达到了2.9万亿，正好是“一个武汉”。

第三，宁波和长沙资金增速也都超过了15%，在30强里分别位居第三和第四。

几年前，在西安和郑州超过2万亿的时候，我曾提出过一个标准，资金总量超过2万亿才能称为“强二线城市”。现在，宁波、长沙、济南都超过了2万亿，青岛、无锡也很快会超过2万亿。

总结一下：在2020年上半年的资金争夺战里，杭州、深圳、宁波和长沙，可谓4大赢家。

有意思的是，前三个城市都出现了房价飙升的情况，而长沙是在房价平稳的情况下实现的资金总量大涨。

这意味着什么？可能意味着长沙的增长更健康一些。而杭州、深圳、宁波显然有炒房热钱的流入。其中深圳已经收紧了房地产调控，相信下半年资金增速会有所下降。

来源：@刘晓博说财经

02 为什么还有人在老家买房？

三四线城市不能买！

理由千篇一律，产业导入、人口流向、棚改化尾声等等，这些老生常谈的分析大家都听腻了，我们也说倦了，但跳出逻辑圈的时候，我们忽略了一个最不可预测的因素：人性。

在中国买房，只考虑经济学原理往往无法解释楼市现象，今天我们的角度不从经济学原理入手，我们谈谈人性，谈谈为何三四线城市哪怕一而再再而三提醒不要买，依旧有一批人前赴后继去买。

 幸福策评：基于感性去三四线城市买房，或成那批回家接盘的韭菜

很多人的共鸣：为什么我老家每年都在人口净流出，但都能涨到1万+？

一部分在于人口基数以及观念。

这类城市每年的流失率也高，人口基数再大也禁不住每年往外一直流出的人口，如果只是人口基数大还远远无法解释为何房价能夯实在1万+。

里面更深层的离不开观念问题：父母认为不管未来在哪工作和生活，在老家买一套房子总没有错。

还有一点是城镇化进程的感性体现，那就是农村人对城市的向往，升华一下就是大家对美好生活和居住品质改善的追求。

一个再感性的人，也必须和理性博弈，讲点数据和道理。

如果所有人都基于感性去三四线城市买房，那我只能说你就是那批回家接盘的韭菜。

大家肯定注意到我上部分说的是三四线城市市中心的房价能上1万+，因为绝大多数三四线城市，房价上1万多的往往只有市区或者部分区域，而非全市均价。

因为三四线城市的城镇化其实还在持续，农村到县城，县城到市区，还在一步步走，而每个城市的市区都结合了最优质的的配套资源，也是县城小青年涌入的首选，所以三四线城市的市中心还能涨。

但小县城呢，迟早得跌。尤其是那些人口净流出的三四线城市，人口基数再大，也熬不住每年几十万的净流出人口，而随着人们对居住品质的追求，那些拼命努力从小城市小县城奋斗并去大城市上学打工的人，未来真的有多少愿意回到自己十八线的小城市？

我们呼吁大家放弃三四线城市，是因为大趋势如此，再感性的情怀都无法与经济学常识相悖。

未来很多三四线城市会面临萎缩甚至很多城镇会面临消失，被时代浪潮裹挟的我们，最终都要参与这场无声的不可逆的资产保卫战。

来源：@大胡子说房

03 中央全面推进“旧改”，影响有多大？

旧改，正在加速。日前，国家公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，指出到到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

今年以来，中央层面已经多次发文力推“旧改”。不同的是，这一次关键词是“全面推进”，且有了具体时间表，意味着旧改即将全面上马。

幸福策评：旧改可以拉动内需、刺激投资，但对房价影响相当有限

旧改全面推进，会带来多大影响？

其一，旧改与棚改不同，不是大拆大建，而是小修小补，主要覆盖2000年之前的城镇老旧小区。这些老旧小区，主要集中于一二线城市的老城区，以上海、北京、广州、成都、天津、郑州、武汉、济南等地为多。

主要城市2000年前老旧小区占比

其二，与棚改“定向放水”不同，国家对“旧改”投入的钱相当有限，更多还要靠居民自筹。根据文件，旧改资金来源主体主要有4个，分别是居民、政府、银行等金融机构、（运营）单位等。总之，与棚改获得来自央行源源不断的“定向放水”不同，旧改更多还是依靠自身为主。

其三，与棚改不同，旧改固然有拉动内需、刺激投资之效，但对房价的影响相对有限。没有了大拆大建，没有了来央妈“定向放水”的支持，旧改更多归属于民生工程的范畴，对房地产市场不会带来显著的影响。

其四，旧改之所以突然加速，与棚改接近收官有关。棚改收官，旧改接力，但能量早非当初可比。所以，个别过度依赖棚改的城市，其房价必然要接受基本面的检验。

其五，旧改，对“老破小“是双刃剑：获得了改善乃至升值的可能，但同时也失去了拆迁的可能。这一次旧改的出现，无疑为“老破小”带来估值提升的可能。然而，这一利好蕴含的另一面是，大拆大建可能会被推迟，想要靠拆迁迅速完成财富晋级的期待落空。

来源：@大咖聊房

来源：幸福里