当前中国房地产泡沫与日本当年房地产泡沫的对比分析
1）从GDP来看
1991年日本GDP3.58万亿美元；1991年美国GDP6.16万亿美元。
2019年中国GDP14.35万亿美元，美国GDP21.43万亿美元。
从GDP来看，中国如今的GDP约占美国70%；而日本房产泡沫时期日本GDP约占美国55%。
2）从资本市场泡沫来看
1989年12月，日本股市市值是4万亿美元；美股总市值3.28万亿美元。
2019年中国股市总市值8.6万亿美元，美股总市值31万亿美元。
当前中国股市总市值仅占美国28%；而日本房地产泡沫时期，日本和美国股市总市值比例是1.3。
3）从城市化率和人口年龄结构来看
1990年日本城市化率已经高达77.4%。1991年以后，20-50岁适龄购房人口数量大幅快速下降。
2019年中国城市化率60.6%。就业人口总量从2017年开始步入下滑趋势。
当前，中国人口城市化进程还有相当长的路要走，房产刚性需求始终存在，这是中国房地产市场最有优势的地方。
4、从房价和GDP之比来看
根据日本不动产经济研究所数据,1990年,日本首都圈新建公寓楼平均单价93.4万日元/平方米,当时日本人均GDP约为358万日元。一线城市房价和GDP之比约：1：4。
2019中国一线城市人均GDP16万人民币左右，平均房价5万元人民币左右，房价和GDP之比为1：3.2
从这个指标来看，当前中国房价高估的程度高于当年房地产泡沫时期的日本。
5、从房产总市值来看
到1989年底，日本的全部房地产价值超过了美国房地产价值的5倍，是全球股市市值的2倍以上。
2019年中国房产总市值65万亿美元，美国房产总市值30万亿美元，全球股市总市值85万亿美元。中国房产总市值相当于美国2倍，相当于全球股市0.8倍。
从这个指标来看，当前中国房地产总市值的泡沫并未高于当年的日本，主要原因在于中国房产大多位于三四线城市，而这些城市房价相对不高。
从以上指标可以看出，从总体上来看，中国当前房地产泡沫程度略小于当年的日本，但一线城市的房价高估程度已高于当年日本。但中国存在一点当年日本没有的优势：中国还处于快速城市化阶段，存在较多的买房刚需！
来源：优房商学院
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