五一假期结束，

有人欢喜有人忧，

因为楼市越是复苏，

房企分化越是明显。

2020-5-6

刚刚过去的4月及五一假期，随着市场热度逐步回升，房企加快供货，百强房企进入了复工复产后的销售复苏期。

看着每周销售金额、面积的同比降幅收窄、甚至部分区域转正，“楼市小阳春在持续！”的声音不绝于耳。

但是，正如地产财富会此前在《看待小阳春，你需要冷静一点》一文中所言——2020年是分化大年，“小阳春”的本质是分化复苏季，4月的持续复苏乃至五一假期的看房增长，也只是属于部分城市、部分房企的。

分化复苏，是今年上半年的唯一主题。

看看克而瑞最新发布的四月数据就知道了——仅仅是4月单月，TOP100房企即实现了全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，较去年4月同比终于转为正增长。

而从今年前四月累计业绩上看，2020年1-4月，TOP100房企全口径销售业绩规模同比去年同期，仍是下降了14.5%。

嗯，从整体来看，大家伙儿都才刚刚从负增长中好不容易复原过来呢。

没法太乐观。因为乐观只属于少部分，头部真正拥有“小阳春”，真正实现正增长的房企。

克而瑞数据显示，1-4月份累计值，39家典型上市房企中，只有恒大、绿城、金茂、世茂4家房企，不仅实现了四月份单月转正，而且还是一到四月份累计的全线转正增长。与此同时，一到四月份的业绩相对还不是特别理想也有，例如，首创置业、越秀同比下滑30%。

而这只是一个开始。

强者恒强、弱者恒弱的马太效应还在继续发酵。房企业绩的大分化才刚刚拉开帷幕。

复苏分化年中的

“恒强者”

从具体房企间的分化来看，截止到4月末的累计销售金额，第一名恒大、第二名碧桂园一骑绝尘，全口径销售金额均超过了2100亿；万科超过1800多亿，保利超过1000亿，融创、中海、绿地、龙湖、世茂、华润、招商控股、新城控股8家房企超过500亿。

仅仅是前4月累计销售金额500亿以上的12家房企，就分化显著。

其中，排在头部中的头部，碧桂园、恒大，仅仅4月单月的销售就超过600亿——仅凭单月业绩，就超过了龙湖、世茂、华润这样的10强房企的单月销售。

强者恒强。

在马太效应的持续发酵中，必须注意到，从2月中下旬开始就非常积极努力，使出系列营销大招，持续掀起房企营销战的恒大，用绝对的实力和努力，抓住了马太效应的放大器。

今日收盘后，中国恒大（3333.HK）发布的公告显示，这家公司于今年4月单月，实现销售652.1亿，同比增长11.6%；销售面积713万平方米，同比增长28.5%；销售回款646.5亿，同比增长70.8%，均创同期历史新高。

同时，今年1-4月，恒大累计销售2125.7亿，同比增长19.4%；累计销售面积2371.1万平方米，同比增长43%。

此外，恒大1-4月累计回款1782亿，同比增长60.8%，接近其去年上半年1874亿的回款总额，刷新了该公司同期销售及回款最高历史纪录。

上述数据显示，恒大不仅在前四月的销售中，稳居全口径销售金额第一位，更创下历史新高的回款额增长，刷新了大家对恒大回款力的认知。

疫情逆势却卖得更好

恒大的“三板斧”

疫情影响下，为什么恒大能逆势卖得更好？

单单只靠规模优势带来的马太效应吗？

当然不是，头部房企的竞争实际上更为激烈。

赢过TOP3中另外两个强劲的对手，恒大靠的是以下“三板斧”：

1

销售策略“抢跑”

面对疫情对行业的不利影响，中国恒大经过严密、细致的论证，于2月13日在行业内率先实施全面网上销售，以一系列极富针对性的销售策略“抢跑”在所有对手的前头。

一方面，不同于其他追赶恒大开始“网上销售”的对手，恒大的“恒房通”平台已经运营开发多年，有大量的稳定会员。通过这一长期累积的平台优势，恒大在短期内，用更快的速度实现了更大范围的全面线上销售。

另一方面，恒大自2月起陆续推出了一系列让利促销活动，提速抢跑，成为网上营销卖房的最大流量词，吸引了大量客户进行认购。

这不仅保证了恒大在疫情期间，仍能实现合约销售金额的有效增长，同时也保障了公司拥有更充足而持续的现金流。

对此，分析人士称，恒大“网上卖房”模式，不只是营销的噱头，而是切实有助于推动销售增长。随着前期“网上卖房”的认筹陆续转化为销售，恒大4月和5月的销售稳增长得到了保证。

如今，恒大4月销售数据实打实的大幅度增长也显示，其前期在“网上卖房”中率先抢跑、跑得更快、跑得更好的策略切实奏效了。

2

城市布局更适应当下的分化市场

2020年的分化复苏，更直接体现在每个城市不同的复苏程度上。

随着复工复产的推进，全国绝大多数地区已经于4月陆续开放了售楼处，前期因疫情而推迟的购房需求得以释放，商品房销售正在逐步恢复正常。与此同时，各个城市不同的楼市状态大幅分化也就更明显的呈现出来。

五一期间，北京、上海等多地出现看房热，销售较前期回暖明显，但仍然有大量城市成交面积呈现环比、同比下降态势。

克而瑞数据显示，五一假期期间，房地产市场整体，一线城市成交面积同比增长51%，8个二线城市成交面积同比微降2%，25个三四线城市成交面积同比、环比分别下降33%和64%。

在分化严重的城市分布中，整体来看，楼市南方地区复苏进度快于北方地区。

再看恒大的城市布局，恰恰在南方地区的优质城市中，项目储备丰富。

更适应当下分化市场的合理城市布局，是恒大率先获得“楼市小阳春”效应加持，得以成就其4月销售回款双增长的关键因素。

此外，从五一销售看房热的城市分化看来，恒大的5月销售业绩，也有望继续实现增长。

3

产品更符合当下的主流客户需求

此前，经济学家就判断称，中国城市将在疫情过后出现明显的购房刚需反弹，刚需人群将成为复苏期乃至今年整年的地产市场主流。

其判断原因有四：

  1、疫情带来的建设停工，让后续市场供应或减少，乃至至今年市场供应整体减少；但与此同时，刚需购房需求并未减少。

  2、因疫情而推迟的刚需需求将继续堆积，从而在疫情彻底结束之后逐渐释放，全面释放；

  3、降息降准的预期在不断增加，这促使更多刚需购房者选择在今年入市；

  4、多个城市年前放松了落户及购房政策，效果将集中延后到疫情结束后显现。

3月、4月的销售数据也显示，刚需购房群体正在集中入市，成为当下的市场主流。

而定位为“民生地产”的恒大，其产品主要以刚需为主，更符合当下市场的主流客户需求。

过硬的产品品质，加上大量刚需产品，更契合当下以刚需客群为主流的市场需求，正是恒大1-4月旺销的最主要原因所在。

一个多月前，在2019年度业绩发布会上，恒大管理层曾宣布，将从2020年起全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。

所谓“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。

恒大今年要实现“8000个小目标”的树立，正是源于其对自身产品、当下市场的了解而定下。

如今，1-4月的销售业绩已经充分展现出恒大新战略的巨大成效。

再加上持续在营销和市场研究上站在行业引领者位置，充分扩大规模上的马太效应，应用产品结构、城市布局上市场高匹配度带来的市场红利，恒大或将大概率实现2020年乃至2022年的销售目标。

来源：地产财富会