新冠肺炎疫情发生以来，为稳定房地产行业发展，全国多地出台了稳地产政策，比如放松限购或限售、降低首付比例、加快预售证审批、给予购房补贴等。然而，这其中有些政策的存活时间甚至不超过半天，就被当地政府迅速撤回。这种情况在近期频繁上演，形成了房地产调控新政“一日游”、“两日游”的奇特现象。

据有关资料显示，截止目前，全国范围内至少有10个城市出现政策“一日游”现象，包括广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安。

房产新政频频试探，又火速叫停，这究竟释放出了怎样的信号？疫情下，央行几度降息，房地产企业优惠政策层出不穷，今年到底该不该入手买房？今天，我们就来聊聊近期房地产的那些事。

房地产遇“寒冬”？各大开发商纷纷出招

突如其来的疫情，减少了人们出门的频率，降低了消费者们的购物热情。消费放缓，对于企业来说，意味着生产变现周期被拉长，回笼资金速度减慢，这就会导致资金流紧张，企业发展缓慢。传导到整个社会，会进一步影响整个经济的发展，房地产市场也不例外。

根据中国指数研究院发布的《中国主要城市房地产市场交易情报（2020年1季度）》中的数据来看，在2020年一季度监测的重点城市中，楼市成交总量有所下滑。CREIS中指数据表明，2020年一季度我国22个主要城市，19个城市成交面积同比下降，泉州与西安的降幅程度均超过50%。

众所周知，房地产是高杠杆行业，资金的回笼尤其重要。对于地产开发商，特别是中小房地产商来说，如果整个市场的购房需求在短期内锐减，则很容易导致资金链断裂。

于是，为了度过楼市寒冬，各大房地产企业开始纷纷行动。今年2月，恒大集团率先在全国推出了“全面施行网上售房”的营销活动。这次活动，被其称为史上力度最大的一次优惠让利：2月18日-2月29日期间，全国在售楼盘75折特大优惠。

图片来源：证券时报

紧随其后，万科线上看房平台“e选房”推出了“线上认缴冲抵房款”活动；碧桂园则推出“百亿福利大放送 千城万券惠万券”的购房特惠活动；保利地产、绿地控股、中国金茂等全国一百多家房地产企业也纷纷推出自有平台，开启线上选房、购房等活动。

各大房地产企业这一系列操作，被很多人认为是在“自救”，以优惠让利的方式，快速消耗现有的房产库存，实现资金快速回笼。那么，这是不是隐约传递着房价要开始走低的信号呢？

房产发展背景：“黄金时代”与“房住不炒”

要研究一个行业的发展规律，首先要了解它的发展历史。

众所周知，任何一个产业都有它的黄金发展期，房地产也不例外。一些业内人士认为，我国房地产行业的“黄金时代”始于1998年的住房体制改革，此后的二十年间，中国房地产行业一路高歌猛进，虽然期间也有起起落落，但整体上扬，发展态势较有代表性。细数这二十年来的房地产各项数据，也许会给现在的我们一些启发和参考。

那么，就让我们先来回顾下，近二十年来，我国房地产开发企业计划总投资的发展趋势。

图1

从图1中可以看出，近二十年来，我国房地产行业的计划总投资，一直呈现出快速增长的趋势。在此期间，房地产行业作为重要引擎，快速拉动了我国经济的发展。据有关资料统计，房地产行业投资总规模由1997年只占GDP的4%，飞速上升到2014年的15%。可以说这些年来，房地产行业对拉动整个国民经济的发展，起到了举足轻重的作用。

与此同时，房地产行业的迅猛发展，也让很多人看到，相较于银行存款、大额存单、国债等这些固定收益类产品，投资房地产或许可以获得稳健且更快速更高额的收益。于是，对于某些手有余钱的人来说，房地产逐渐演变成为一种投资项目。

在房地产投资以直线趋势上升的那段时间里，粗略估计，投资房地产平均一年或可获利20%以上，如此巨大的利润吸引，让越来越多的人，加入到房地产行业的投资大军之中，这也进一步推动了房价上涨。后来的故事，我们都知道了，全国各地纷纷推出住房限购政策，抑制房价上涨，坚决贯彻落实中央提出的“房住不炒”政策。

教你选准入手购房的好时机

那么，在大背景和政策相对不变的情况下，从哪些指标可以判断房地产市场的未来走势？透过数据，是否可以判断究竟该什么时候入手购房？楼市发展的背后又是否有规律可循呢？

接下来，我们以住宅商品房为例，进行分析和讨论。

1、住宅商品房销售面积

住宅商品房销售面积是一个直观的衡量住宅商品房需求的指标，我们选取了国家统计局近二十年的统计数据，制作了如下表格：

图2

在图2里我们可以看出，过去近二十年里，住宅商品房销售面积呈浮动上升趋势。而整个发展趋势中，又被2008年和2014年两个关键年份，基本划分成三个发展阶段。

2008年和2014年两年，住宅商品房销售面积分别较上年，下降了15.48%和9.10%；而在此前的2000年至2007年，商品房销售面积一直呈现较大幅度上升趋势；经过2014年短暂调整后，从2015年开始到2019年，商品房销售面积再度开启稳定上升趋势。

2、住宅商品房平均销售价格

住宅商品房平均销售价格，是另一个可以直观衡量住宅商品房需求变化的指标，我们同样选取了国家统计局近二十年的统计数据，制作了如下表格：

图3

根据图3中的历年数据可得，住宅商品房销售均价基本与图2中的住宅商品房销售面积的走势相呼应。

同样以2008年和2014年两个年份为关键节点，2008年的住宅商品房销售均价较往年下降了1.90%；而2014年的商品房销售均价比2013年也只是略微上涨了1.42%；在此前的2000年至2007年，销售均价一直呈现上升趋势；而2014年以后，销售均价又恢复了以往的上升趋势。

3、住宅新开工房屋面积

从住宅新开工房屋面积的数据中，可以反映一定程度的市场需求。若当前房地产市场需求旺盛，供不应求，则会促使房地产开发商加大商品住宅的开发建设。反之，若当前市场需求萎缩，房屋销售价格萎靡，房地产开发商将会减缓开发建设的步伐。

让我们看一下近二十年来，住宅新开工房屋面积的变化趋势：

图4

从图4中不难看出，在图2和图3中出现的关键年份：2004年和2008年，同样成为影响住宅新开工房屋面积的两个关键节点。

2004年较2003年，新建住宅房屋面积增长放缓，仅上涨9.34%；而2008年较2007年，新建住宅房屋面积增长仅上涨6.15%。相较2000年至2008年间，其余六年平均19.88%的涨幅来说，出现了较大幅度的下滑。这说明在2004年和2008年，住宅新开工的工程量，明显减少。

不过在2011年之前，住宅新开工房屋面积在整体上还是呈波动上涨的态势。

直到2012年，住宅新开工房屋面积开始出现负增长。2012年、2014年、2015年三年里，新开工面积出现了大幅度下滑，分别下滑11.19%，14.38%和14.59%。说明从2012年开始，市场现有住宅库存明显偏多，为了消耗现有库存量，新开工的房建工程开大幅减少。与此同时，也反应了这三年的房地产需求放缓，库存消耗降低。不过在2015年之后，住宅新开工建设又逐渐回温，呈波动上升趋势。

以上三个指标，分别从购房者（房地产市场需求者），以及房地产开发企业（房地产市场供应者）的角度，粗略分析了近二十年来，我国房地产市场的整体发展情况。从以上数据走势中，我们不难看出：若商品房销售价格回落，则销售面积也会出现回落，房地产企业新开工面积会同时减缓。

图5

因此，对于一般购房者来说，可以将以上分析简单理解为：若连续几个月内出现住房销售价格回落、开工面积减少的情况，理论上则可以开始考虑购买住房。

今年是否适合入手购房？

那么，今年究竟是否适合入手买房呢？

1、LPR新政对购房的影响

首先来看看今年一季度开始实行的LPR新政。以按揭购房为例，今年3月开始，一种新的贷款利率计算方式开始实施，那就是LPR。这里的LPR指的是，中国人民银行每月20日挂出的最新5年期贷款市场报价利率。

如果购房者选择LPR浮动利率，则每年到贷款重定价日时，就可以参照最新的5年期LPR调整自己的贷款利率。今年以来，受疫情影响，5年期LPR已经连续两次下调，从2020年1月的4.8%，到3月的4.75%，再到最新4月20日公布的4.65%。

四个月时间，利率下调了0.15个百分点。这看似不大的调整，对选择LPR浮动利率的按揭购房者来说，带来的影响究竟有多大呢？

我们简单来算笔账，假设你在今年4月20日之前办理了一笔住房商业贷款，按揭20年，贷款100万，签订的为浮动利率LPR+88.5基点（1个基点=0.01%），则实际贷款利率为4.75%+0.885%=5.635%，按照等额本息计算，每月还款额约为6898元。

若利率一直保持下行，一年后，到1月1日重定价日时，假设LPR基准仅下调0.1个百分点，为4.65%，此时你的实际贷款利率则为4.65%+0.885%=5.535%，考虑到已经偿还的本金及剩余还款期数，此时每月还款额则调整为6814元，比一年前平均每月约省去84元。如图6所示：

图6

如此下来，一年就可以节省1000多元。由此可以得出：利率下行期间，是入手购置房屋的好时机。

2、短期松绑政策对购房的影响

其次，近期各地频现的政策“一日游”对于购房又有哪些影响呢？

房地产行业是国民经济增长的支柱产业，也是地方财政收入的主要来源，这是短期内无法改变的现实问题。而疫情给房地产市场带来了一场寒冬，从近期国家统计局公布的一组数据，可以看出一些端倪：

今年1-3月份，全国商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%；商品房销售额20365亿元，同比下降24.7%；房地产开发企业土地购置面积1969万平方米，同比下降22.6% ；全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%；房地产开发企业到位资金33566亿元，同比下降13.8%。

从以上统计数据可以看出，今年一季度，房地产土地购置面积与去年同期相比下降幅度超过20%，这也预示着，在某种程度上或将对财政收入形成较大冲击。

为了刺激消费，各地政府也开始屡出“奇招”：发放购物消费券、组织促销活动、一些党政领导还开启了网络直播带货……可见，目前全国范围对于提振国内消费市场的紧迫性。不难看出，前段时间各地频繁推出的房地产调控新政也是形势所需。

那为何多地在调控新政推出之后，又在短短几天内撤回呢？

实际上，政策松绑又快速撤回，本身就是一场楼市博弈战。各地频频推出房地产调控新政，背后的意义不难猜测，政府希望通过松绑限购等政策，刺激沉寂多时的房地产市场恢复生机，从而拉动房地产开发商投资买地，以此增加财政收入，也只有这样，才能保障短期内有更充足的资金用于民生建设，快速带动地方经济复苏。

但如果政策松绑时间过长，又可能会导致房价上涨过快、房地产市场发展过度等弊端出现，这将会给整个社会经济的发展埋下巨大隐患。

所以当地方试探性的政策松绑，遇到“不刺激楼市”、“房住不炒”的红线时，难免遭遇“叫停”的命运。

不过，这对一般购房者来说未尝不是一件好事，毕竟只有更加稳健和理性的市场，才能抑制过快飙涨的房价，也更有利于刚需购房者入手买房。

今年房价会大跌？未来房价何去何从？

那么，今年是否会出现某些预测说的房价大跌呢？房价未来的走势有迹可循吗？

1、政府财政收入方面

首先，今年在新冠疫情的冲击下，经济面临着更为严峻的态势，财政收入也遭受冲击。据财政部有关资料显示，今年2月和3月，全国财政收入同比降幅均超过20%，为有历史数据以来单月最大降幅。财政部预计二季度财政收入仍将呈下降态势。

然而在经济活动大幅减少之际，国有土地使用权出让收入3月份却逆势同比增加，这在某种程度上表明，土地收入仍是地方政府主要依赖的收入来源之一。并且，在未来一段时期内，土地收入有可能会进一步提升。这也意味着，如果房价出现过大跌幅，国家发展也将在很大程度上受到影响。

此外，据有关资料显示，和房地产行业息息相关的水泥、钢材等建材行业，整体贡献的收入约占了整个GDP的25%。与之相关的就业人数，保守估计超过千万之多，如若房地产市场出现大幅震荡，其影响不可估量。

2、银行贷款方面

其次，就贷款来说，银行最喜欢的担保方式一定是房产抵押。因为相较于担保人做担保的方式，房产抵押更具有变现性，而且价值更易于衡量，一旦借款人出现违约情形，通过拍卖，便可快速实现贷款本金和利息的回收。

我们查阅了中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行五大行，2017、2018和2019年三年的审计财务报告，整理统计相关数据后发现，在五大行中，个人住房按揭贷款余额占各银行总贷款余额的比例，都呈现逐年递增的趋势，如图7所示：

图7

从图7中我们不难发现，五大行中，个人住房按揭贷款余额在银行总贷款余额中的约占比，最低时也在20%左右，在银行总贷款余额中占比较高。

与此同时，个人住房按揭贷款余额的占比还在逐年攀升，其中建设银行2019年的个人住房按揭贷款余额，在银行总贷款余额中的约占比已经接近40%。

如此高比例的房产抵押也就意味着，假如房地产价格大幅回落，不止于个人住房按揭贷款，对于所有以房产作为担保的借款，一旦发生不能按时还款的情形，都会出现房地产价格不及所需归还的本金的风险，银行将便会面临巨大损失，这种连锁反应一旦发生，极易引发系统性经济危机，后果不堪想象。

3、央行降息等举措

此外，为了刺激经济复苏，今年央行已经几次降息，向市场释放了大量资金，这种情况下，房价大跌的几率更是微乎其微。

综上所述，在多重因素叠加下，房价如果出现大幅下跌，将会造成系统性经济危机等一系列问题。再加上近年来房地产市场一直实行调控政策，为了使住房保值稳定，即使有外部因素影响，房价可能或有短暂的小幅下调，但长期来看不会有太大变化。所以对于刚需和刚改购房者来说，目前可以根据自身条件，考虑适时入手购置住房。

（文、图/易燃财经FLAMES）

来源：易燃财经FLAMES