浏览文章多了，总看见有些人希望房价腰斩再腰斩，感叹房子就是建筑成本1000元每平的钢筋加水泥，自己却要花费上百万去买一堆产权只有70年的钢筋水泥，今天为大家科普下，一套房子的定价，到底是有哪些因素来决定的。

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总体来说，房价大致可分为四大部分：

1土价成本：包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费等；

2建筑安装费：如设计、招标、监理、材料施工等。广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费）甚至大市政费、四源费、用电权费等也可折算在建安装费里；

3开发商经营费用：包括办公管理费、销售经营费及融资利息等；

4开发商经营利润。

不过，不同地区的土地价格相差很大，而且是拆迁来的还是划拨来的价格都不可同日而语。

除了人工和原材料涨得厉害，建筑形态结构不同价格相差大，比如钢混结构高层比砖混结构多层建筑成

本高价格贵不少。

一般来说，建房成本中土地费用约占20％，拆迁安置费用约占10％～20％，房屋建筑安装费用约占20％～30％，市政设施费用占10％左右，各项税费约占20％。此基础上，还要加上20％左右的开发商利润，从而构成商品房的售价。一些大城市市中心的高房价还来源于高昂的征地拆迁安置费用。同时一些开发商的高额利润也是造成高房价原因之一。

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想到一辈子的积蓄就被开发商拿走了，很多人内心是不忿的，但是开发商如果真的赚那么多钱，现在又怎么会有那么多开发商破产？下面我们来举个例子

除了这些建安成本，作为开发商，不仅要承担前期规划设计费，售房阶段的广告推广告费，还有一大笔税费…这些，当然都要摊到房价成本里！

来看看以北京为实例算的一笔账：

这意味着

16年开始限价后，最高价在房地局备案，开发商说了不算，利润被控死了

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开发商是如何定价的

-那么一个新楼盘的均价，底是怎么定的呢？

-开发商领导拍拍脑袋就定了

-用户会为这个价格买单吗？

评价一套房子的好坏，离不开地段、区位、立面、楼层、朝向、面积、房型、工艺质量、层高、装修、物业、车位配比等等。

开发商会在定价前，会针对以上的各个因素去了解用户的价格接受底线，从而精准了解客群。通常情况下，开发商会根据某些影响因素，找出一套基准为“1房子，比它优越的单价提升，比它差的价格降低。再叠加影响房价的几个硬指标：朝向、位置、楼层、边间、栋距等，权衡后再定价。

1楼层：多层三、四楼最贵。底楼房子较潮湿，隐私性也差些，所以价格也低一点，但有些底层带有院子，单价也会贵一些。而电梯高层通常由低向高逐渐趋贵。

2面积差异：为控制总价别太悬殊，一般大面积段的房子单价相对便宜些。

3朝向：一般朝南的较贵，厅卧都朝南的最贵。

4边间：公寓三面临空且三面采光最贵，两面临空的次之。别墅的话，四面临空的独栋最贵，三面临空的双拼次之，两面临空的连体别墅最便宜。

中国传统上喜欢通风好的房子，当住宅">住宅面对主导风方向时，可以加强对流和热传导，冬暖夏凉。主导风向是根据城市“风玫瑰图”来判断的上海风玫瑰图”上，东南方向距离中心最长，说明这个城市主导风向来自东南向，而成都则是主要来自东北方向。

相应方向朝向的房子通风最受欢迎，开发商总是逐利的这种房子定价一定会更贵。

此外，一个楼盘如果体量比较大,往往会分好几期来开盘，为了尽快回笼资金，首次开盘价格会偏低。这样也可以给后期留一个涨价空间，因为人都有“买涨不买跌”心理！楼盘快售完，还剩下不多套数时，俗称尾盘，为了尽快结束营销，往往公开的价格会偏低。

来源：济南房地产网置业顾问