在土地增值税筹划过程中，大部分财税工作人员会把主要的精力放在收入、成本以及分配分摊方法上，但是通过实践中摸索，我们发现在土地增值税筹划中，除了收入、成本及分配分摊方法外，还有很多非财务因素直接影响到土地增值税的结果，如果能在事前对这些非财务因素进行合理规划，就能起到土地增值税筹划的效果。这些非财务因素至少包括以下三个方面：

一、产品结构

地产企业的开发产品结构在规划阶段就已经形成，这部分工作几乎全部是由工程设计及报建人员完成的，很少有财务人员参与，并无法从财税角度深入到产品设计阶段为企业提供决策建议，而事实上这个阶段的税务筹划才是土地增值税要害与关键，这是由土地增值税清算规则决定的，这些规则包括：（1）普通住宅增值率低于20%免征土地增值税；（2）大部分省市对土地增值税按三分法进行清算且不允许各类之间相互抵消增值率；（3）商铺会和车位合并为一类进行清算且车位会明显拉低商铺的增值率。

如果在产品设计阶段没有考虑上述这些规则就会给企业带来难以挽回的税负损失。举一个失败的典型案例，A地产开发公司前期产品规划没有考虑上述财税因素，产品及结构设计完全是在业务部门主导下完成了，项目到了清算阶段才发现，普通住宅面积达到70%，非普通住宅面积10%，商铺面积约5%和地下车位面积15%，在土地增值税三分法清算的情况下，出现了普通住宅和非普通住宅增值率超过50%，其他类由于车位成本倒挂造成其他类增值额出现负数，然而土地增值税清算是不允许用其他类增值额负数抵减普通住宅和非普通住宅增值额正数，这样就造成企业土地增值税急剧增加的悲剧。这个失败案例根源在于企业没有在产品设计阶段通盘考虑税筹，如果在产品设计时能否把税筹思路注入到产品结构就不会出现此类情况。

二、公摊面积

公摊面积体现在书面成果上是实测报告，在实测报告之前还有预测报告，而预测报告来源设计和施工图纸，设计和施工图纸是在土地及规划指标范围内进行设计。如何在土地规划指标范围内合理规划产品的户型、层高、地下基础等，在建筑及物理允许的范围内，将公摊面积降至最低？在这里举一个车位公摊的例子，实务中一个车位套内面积加上公摊面积在30-35平米/个，公摊比率维持在2左右符合市场平均水平，如果车位公摊比率远远大于2，就需要检讨设计与施工设计是否合理，而公摊面积直接影响车位建筑面积，进而影响成本到成本的分摊及土地增值税清算结果。

三、销售进度

在产品结构确定的情况下，企业财务可以提前测算出各类产品的增值额和增值率，但是清算时会出现各类产品去化比例不一致的情况，在这种情况下需要关注两点：一是按照三分法进行土地增值税清算下每一类产品单独计算已售比例；二是考虑让成本大、增值率低的产品提前参与清算，只有这类产品参与清算才能最大限度拉低清算时点的增值率。至于如何让成本大、增值率低的产品提前参与清算呢？按照土地增值税鉴证准则的规定，只要在清算时点开发产品已经实际销售就可以参与清算，笔者认为在实践中企业可以考虑将此类剩余资产打包以适当的价格转让给关联资产管理公司或者物业公司，实现提前让增值率较低的产品参与清算。

来源：德居正石波