作者：宋丁

这次新冠肺炎疫情仍在全球蔓延，预计确诊人数很快超过100万。原本已经得到基本控制的国内疫情形势由于输入性感染人数的激增又变得严峻起来。由此看来，今年的国内经济形势将面临长期影响，下行压力非常大。这种形势下，中国房地产将呈现怎样的走势和动向？下面我从短期影响、全年走势、住房需求趋势和对房企的建议四个方面做出分析。

一、疫情对中国房地产造成短期严重影响

1、楼市

新冠疫情全面爆发以来，房地产市场成交量大幅下跌。根据监测，春节期间88个重点城市商品房成交量相比2018年春节假期减少63%，部分三四线城市零成交。

根据克而瑞数据，2020年2月1日至15日，40城新房销售面积44.3万平，同比下降86.6%。其中，一线4城销售面积8.8万平，同比下降74.6%；二线16城25.2万平，同比下降86.2%；三四线20城10.4万平，同比下降90.9%。

国家统计局数据表明，1-2月全国商品房销售8475万平方米，同比下降39.9%，其中住宅面积下降39.2%。

疫情期间，部分房企积极探索开展网上售楼活动，如恒大推出的“七五折卖楼无条件退款”线上售楼，按照恒大对外公布的数字，头三天时间就卖了将近5万套房子，进账580亿。当然，实际上网上操作更多的是锁定客户或蓄客，真正签约还得线下。据观察，疫情期间线上活动的房企并不多。

2、土地市场

土地市场表现不等。根据Wind数据，2020年春节后四周，一线城市土地市场仍然表现活跃，成交土地占地面积合计197.4万平，较2019年春节后四周同比增加20.6%；四周的土地溢价率分别为24.0%、18.9%、10.7%、25.8%，为2019年7月份以来的高位水平。以北京为例，仅2020年2月11日至25日，北京市累计出让10宗住宅类地块，出让金额达440亿元，平均溢价率26.6%。

二线城市多数土地市场尚未重启，三四线城市土地市场冷清。

3、房企状况

疫情对所有房企都造成了严重压力，业务停顿，收支加剧失衡，负债和还债压力同时加大。今年房企境内债券、海外发债、信托等加起来，预计债务总额达到1.46万亿，大量债务将进入还债高峰期。在卖房回款还债受到耽搁的背景下，房企的融资抵债就显得非常迫切。但目前房企融资渠道也明显收窄，很多房企面临还债难的问题，也有资不抵债，目前已经有数百家房企不得不破产倒闭。

大型房企回旋余地大，基本上能在疫情冲击后守得住，但也面临战略和策略调整的问题。

4、近期动向

随着疫情的快速好转，3月份各地楼市正在快速恢复，整体呈现积极活跃的态势。总体表现，一二线明显强于三四线，其中一线城市出现数倍的成交量的报复性上升。但预计需要半年时间来抹平疫情带来的负面影响。

二、疫情冲击下的全年中国房地产走势分析

1、目前全球疫情形势对国内房地产复工复产的影响不大

本来一季度国内疫情已经得到基本控制，但国外疫情爆发，国内也相应强化了对输入性疫情的防控，以及增加了对国内“复阳”情况的监控，使得疫情将在二季度形成可能的二次高峰的潜在压力，防控形势比预计的要呈现偏紧态势。从全国复工复产形势看，由于进出口受到较大影响，连带相关制造业、高科技产业也受影响较大，但房地产作为本土性产业，其复工复产形势相对正常，国外疫情的影响不会很大，预计四月份行业复工复产可恢复到80%以上，五月之后基本可以做到全面恢复。

2、房地产在今年的中国经济发展中将扮演非常重要的稳定器作用

由于国际疫情大爆发，尤其是欧美疫情泛滥，导致国际经济和金融危机发生的可能性明显增大。油价暴跌，美国股市四次熔断、美联储大幅降息，无限度量化宽松，世界最大的央行变成了最大的商业银行，疯狂印钞撒钱。美国政府提出2.2万亿美元的历史上最大规模的财政刺激计划，但这些都无法阻止美国乃至全球经济急速下滑的态势，大面积零增长负增长几成定局。

国际经济形势对中国经济的恢复将造成重大牵制，出口会大幅受阻，消费也将受到严重制约，制造业投资和复产形势严峻，预计今年一季度全国经济将出现负增长，全年中国经济增长将比去年有较大幅度的下滑。

面对严峻的疫情，国家罕见地采取了财政、货币政策同时发力的强政策扶持，实施了较大力度的税负减免，加大了财政赤字，实施了更加灵活适度的货币政策，全力稳定国民经济。我们看到，既往经济增长所主要依赖的所谓三驾马车：出口、投资和消费，都不同程度出现了增长乏力的现象，其中进出口、制造业投资和消费等方面的负面影响较大，总体贡献率会有不同程度降低，而有希望对经济产生更多贡献的，一个是五年期50万亿新基建（含传统基建）投资的拉动，另一个就是房地产的拉动。尽管有人对新基建以及房地产拉动不以为然，但从现实看，我仍然相信这两个板块的价值，投资拉动这驾马车目前还不能过早地说要被消费拉动这驾后起之秀的马车替代或超越，遇到特殊情况，如这次疫情，投资仍然是最容易扮演支撑角色的那驾马车。

3、预后全年房地产政策将呈现“稳字当头，灵活宽松”的格局

疫情发生后，国内各地出现一些起起伏伏的楼市松绑政策，反映了政策面的困惑。如2月21日驻马店首付由30%降为20%，3月3日广州48条举措，放松公寓限购，3月3日宝鸡降首付、上调公积金额度，等等，都是当天发布，当天撤除。

但中央显然深切感受到当前中国经济急切需要宽松政策的支持，3月27日的政治局会议指出，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，适当提高财政赤字率，发行特别国债，增加地方政府债券规模，引导贷款市场利率下行，保持流动性合理充裕。

3月30日，央行将7天逆回购利率由2,4%下调到2.2%，进一步充实市场流动性。预计四月份的LPR（贷款市场报价利率）也将有一定基点的下行空间，这将成为当前房地产重要的扶持性货币政策。

从近期各地房地产政策投放情况看，因城施策的特征更加明显，已经有武汉、长春、深圳、上海、西安、杭州、南京、郑州、济南、苏州等多地出台措施应对疫情，协助房企，稳定楼市。各地措施有：分期缴纳土地出让款、允许变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期、调整履约监管方式、容缺办理相关规划许可手续、解冻预售资金、帮助企业贷款、放松预售监管、降低预售标准等等。

总之，房地产政策松绑是当前的特殊需要，是维护各地经济稳定发展的稳压器。预计今年的房地产政策在坚持“房住不炒”和三稳的前提下，会适度强化积极成分，在土地、开发和楼市三个层面的表现分别如下：

第一，维持土地市场平稳，具体举措包括：加大优质土地供应，适度放宽出让土地条件；降低土地竞买保证金比例；调整土地价款缴付方式或期限，允许延期或分期支付；

第二，创造条件合理降低房企负债压力；通过利率调整适当保障房企的合理信贷要求；为房企的复工复产提供全面的财政和产业扶持；营造相对宽松的行业和市场条件以提高房企的开工、建设、竣工和销售的效率；

第三，适当调整房地产短期调控措施，支持合理的购房需求，具体举措包括：继续下调LPR利率；首套房认定以购房时有无未结清贷款为准；提高公积金贷款额度，加快按揭贷款资金发放，并在利率方面给予一定优惠；精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准；缩短限售时限直至逐步取消，确保居民可自由换房改善，等等。

4、预后全年房地产将呈现“强-稳-强”的“弱U型”基本走势

二季度政策面比较宽松，房地产将在总体上呈现反弹行情，房地产快速回暖，特别是一线以及大部分二线城市土地及楼市都将呈现不同程度的趋热态势。地方政府对土地财政的依赖会加强，土地出让总量和地价都会上升。热点城市刚需和避险资金同时发力，导致一二手房成交活跃，量价均有所上升。热点城市的刚需和避险投资资金会积极进场，但缺乏投资价值的低线城市，其市场的整体表现将明显错过本轮机会。

二季度到三季度，随着宏观经济面的加快修复和房地产在一二线为主导的城市的趋热形势，为避免失控，政策面可能会出现适度收紧态势，房住不炒和三稳的政策导向又会加强。

四季度靠后，年底前，基于经济冲刺的现实需要，房地产及楼市又会出现一定程度的政策宽松局面。

概括讲，全年房地产表现是：将出现市场面趋强、政策面维稳的“强-稳-强”的三步走流程，呈现“弱U型”的基本走势。

当然，全年的房地产走势仍然面临一定的不确定性，如果国际疫情失控状态延续得时间较长，其对中国经济复苏的钳制就更明显，可能影响中国房地产复苏的动能，在这种情况下，房地产业及楼市不排除出现趋冷态势及一定程度的下滑，因此，需要密切观察国际疫情走势及其对中国经济和房地产的影响。

三、疫情冲击后中国住房需求的新趋势分析

需要引起房地产供需双方高度关注的是，一场疫情对人们的居住需求带来了非常明显的改变。开发商需要认真理解并落实到住宅开发中去。

1、大量的无房者或租客将积极寻求买房。疫情期间很多城市提出了“在本市有房产证者方可进入城市”的规定，把无房者挡在了城市之外，这必然刺激相当一部分尚未买房的租客们在未来加速买房，以获得城市身份的认同，同时解决城市生活的稳定性和安全感。

2、改善型住房需求大幅增加。这次疫情中，长达两个月时间待在家中，很多人家深感住房太小带来的拥挤和不便，万一家人中有需要暂时居家隔离的需要，都很难有足够的房屋来应对。未来人们希望居家生活更宽敞、舒适、安全，这必然刺激目前居住在偏小户型的人在未来寻求置换较大的改善型住房。

3、对低密度、高通风透光度的住房需求会明显增加。疫情让大家对居住的容积率和通风透光等基础条件有了更高的要求，未来的住房建筑设计须更加关注这些问题，以迎合市场需求的改变。

4、更加强调住房的公共服务配套，特别是医疗服务的配套。为了避免日常消费出行的不便，未来购房者更加关注住宅小区周边的公共服务配套布局，学区房地位将进一步升级，大中型商业设施配套需求也将更加刚性化。未来将特别强化对周边医疗服务设施的关注，以应对可能出现的家庭防病治病的现实需要。

5、对住宅小区的环境、园林、绿化水平提出更高要求。这次疫情中，大家除了待在家中外，也有很多人为了呼吸新鲜空气而在环境绿化良好的小区内或前往外面的公园散步，显然未来购房者对住宅小区的环境、园林设计和绿化水平将更加关注，会提出更高的要求。

6、对住宅小区的物业管理服务水平有更高的要求。这次疫情表明，一个住宅小区的物业管理和服务至关重要。物业服务能否做到全方位、细致性、人性化、创新性，差别非常大。

7、一部分人开始考虑在城郊地带购买休闲度假物业。疫情将促进“5+2”的生活方式在居住格局上呈现加速裂变，从家庭住房布局看，就是一套城内第一居所，一套郊外第二居所，这将成为未来高品质家庭生活的标配。越来越多的人可能选择周末到郊居房度过周末，如有疫情等公共卫生事件，更愿意到郊居房居住，以便享受更好的环境、绿化、空气和阳光。

四、疫情冲击后房地产开发商的投资操作策略

1、用足用好政策以求解困。目前国家及地方政府有很多扶持性政策，且就是疫情期间的过渡性政策，例如租金、负债的减、免、缓，特殊的产业扶持政策，等等。房企要及时、充分利用这些政策来解决当下面临的诸多困难和问题，尽量避免出现政策过期、困局尚在的现象。

2、抓紧充实土地储备。充分利用目前各地土地出让方面的宽松氛围政策，积极介入，以相对偏低的成本充实土地储备，不要由于过分保守导致错失良机。

3、坚持理性精选项目。宽松政策环境下要避免头脑发热而盲目拿项目，仍然要坚持精选地区和项目，精算为上，不当地王，避免出现骑虎难下的局面。

4、提升住房设计水平。应总结疫情教训，在住房户型、环境、小区设计、物业服务等方面进行深度改革性设计，力求更加适应市场的新需求。

5、巩固提升线上线下融合业务操作能力。这次疫情，让房企充分感受到线上开展业务的便利性和实用性。应积极拓展线上业务模式，同时建立线上线下高密融合的会议办公、投融资、开发、营销、物业服务等全流程业务平台。

6、改善投融资条件。利用当前宽松财政货币政策环境，积极寻求降低房地产融资及信贷成本，合理调控企业债务规模和有效降低负债率水平。制定相应的房企投资开发的主动积极应对策略，有效降低资金循环周期，提高资金使用效率，为房企未来更好的发展创造良好的投融资基础条件。

来源：宋丁视点

来源：综合开发研究院