记者 高伟

近日，易居房地产研究院发布中国房地产上市公司市值研究报告。报告指出，在经历了连续两年的市值负增长之后，2021年有相当比例的上市房企市值降幅较大。

上市房企市值规模进入历史低位

易居的研报指出，截至2021年底，受监测的336家中国房地产上市公司市值总量为人民币3.99万亿元。其中开发类公司市值共3.16亿元，占79.2%；物业管理类公司市值为0.50万亿元，占12.5%；其他类公司市值为0.33万亿元，占8.3%。

截至2021年底，纳入报告样本的房地产上市公司中，市值规模不足100亿元的房地产公司为248家，占73.8%。从市值规模来看，2021年延续2020年的态势，上市房企市值持续低迷。近五年中，2017年上市房企平均市值最高，平均为185亿元，此后不断下降。2021年底，上市房企平均市值仅为119亿元，其中在A股上市的房地产公司平均市值为151亿元，略低于2020年同期的154亿元。

报告显示，2021年，市值缩水一半及以上的公司达到52家，其中有企业市值下降了94.0%。

上市房企普遍调整资本结构

债务问题是2021年行业普遍关注的焦点。报告指出，企业的应对措施主要有资产出售、战略收缩、降价促销、债务重组、寻求并购等。

值得注意的是，一些优秀的企业依然表现良好，溢价协同能力有所增强。报告认为，2021年，为应对市场环境变化，提高抗风险能力，部分企业改变了已有的规模型扩张战略，以瘦身、转型、分拆等战略为主导。其中，降低管理成本，提高运营效率，成为企业战略实施的重点。

报告指出，充分利用资本市场调整资本结构，进行适时融资，是上市公司实施发展战略、保持市值稳健发展的主要措施，其中最常用的两个手段是股票回购与增发。2021年共有51家房地产上市公司进行股票回购，其中10家公司股票回购次数达10次以上。此外，通过分红派息、股权激励等向市场传递企业重视投资人回报、重视企业可持续发展的积极信号，也是增强市场对上市公司信心的重点工作内容。2021年有207家公司进行分红派息，占房地产上市公司总数的62%。在分红派息的公司中，有36家公司分红两次及以上。不仅如此，探索新的发展模式已经成为房地产行业的新主题，轻重资产合理化配置是新发展模式的重要特征。

报告分析称，保持杠杆合理化是新发展模式的首要内容。过去部分企业过度依赖金融杠杆，成为大而不强的“千亿房企”，及时转变“高负债、高杠杆、高周转”的运作模式，是当前行业有效防范流动性危机蔓延、探索新发展模式的首要内容。报告建议，上市公司需要充分利用资本市场融资渠道，增加直接融资比例，优化融资结构和财务结构，有效降低财务风险。

此外，报告还认为，重视存量资源开发是新发展模式的增长点。积极参与盘活存量资源，有序推进城市更新，要改变粗放式的开发模式，加强土地资源集约化利用，树立智慧城市和低碳城市理念，盘活低效存量用地，处理好闲置商办、老旧厂区的改造工程。更重要的是，要转变思路推进城市更新，比如通过市场化手段融资，以产业升级的思维进行城市更新规划。

来源：经济参考网

来源：环球网房产